נהוג לומר: מרבה נכסים – מרבה דאגות. ואכן, ישנם נכסים אשר עשויים ליצור בעיות ודאגות לא מעטות עבור בעליהם. במסגרת מאמר זה אעמוד על בעיה שכיחה למדי המטרידה בעלים של נכסי נדל"ן לשכירות (ובעיקר בעלי דירות מגורים להשכרה), והיא – כיצד יש להתמודד במישור המשפטי עם שוכר אשר מפר את חוזה השכירות?
ככלל, חל איסור על המשכיר להשתמש בכוח סביר לשם פינוי השוכר מהנכס, לרבות על דרך החלפת המנעולים, ניתוק המים וכיוצא באלו דרכי התשה שונות. זאת, אף אם חוזה השכירות כולל תניות המאפשרות למשכיר לעשות כן. לפיכך, בפני המשכיר עומדת למעשה חלופה אחת בלבד, והיא – פניה לבית המשפט בבקשה להוצאת צו לפינוי השוכר מהמושכר.
בעבר, היה הליך קבלת צו הפינוי מתיש, מייגע ויקר. אולם, בדצמבר 2008, התעשת המחוקק והתקין תקנות המאפשרות למשכירים לקבל את הצו במהירות וביעילות, ומותירות בידיהם את האפשרות לפתוח בעתיד בהליך נוסף ובמסגרתו לתבוע מאת השוכר הסורר סעדים כספיים, כגון: דמי השכירות שלא שולמו, פיצוי בגין הנזקים שהסב לנכס ועגמת נפש.
לזריזות הטמונה בהליך זה ישנה חשיבות רבה. שכן, כל אימת שהשוכר מחזיק בדירה, אין ביכולתו של המשכיר להכניס אליה שוכר אחר, ובשל כך מוסבים לו הפסדים כספיים בכל יום שחולף.
כיצד, אם כן, יש לפעול על מנת לקבל את צו הפינוי המיוחל?
יש להגיש לבית המשפט כתב תביעה הכולל את סעד הפינוי מהנכס בלבד, ואליו תצורפנה כל הראיות הרלוונטיות. בתוך 30 ימים מעת המצאת כתב התביעה אל הנתבע יהא חייב הנתבע להגיש את כתב הגנתו, לרבות הראיות שעליהן הוא מתבסס, ובית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעה לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד להגשת כתב ההגנה.
חישוב אריתמטי פשוט מעלה שהדיון בתביעה יעשה, לכל היותר, תוך 60 ימים בלבד מיום הגשת התביעה. בהינתן שהליך משפטי "רגיל" עשוי להימשך למעלה משנה ולעיתים אף מספר שנים, ברי כי מנגנון זה הינו אכן מנגנון יעיל.
היות שהליכים לפינוי מושכר הינם, בעיקרם, הליכים עובדתיים – במרבית המקרים יסתיים ההליך כבר לאחר דיון אחד בלבד בבית המשפט. כמו כן, במסגרת דיון זה, ניתן יהיה להגיע להסדר שיכלול אף פיצוי כספי לטובת המשכיר, ובכך ייחסך מהמשכיר הצורך לפתוח בתביעה עתידית נוספת לסעדים הכספיים.
ככלל, כאשר מוגשת תביעה כנגד בעל דין, קיימת בידו הזכות להגיש תביעה נגדית כנגד התובע או הודעה לצד שלישי. אולם, במסגרת ההליך לפינוי מושכר, נשללו זכויות אלו מן השוכר הנתבע. זאת, על מנת למנוע הימנו לסרבל את ההליך ולמשוך אותו מעבר לנדרש ובכך, דה-פקטו, לאיין את תכליתו של הסדר סטטוטורי פרטיקולארי זה.
היה שהתביעה לפינוי המושכר תתקבל בבית המשפט ואכן יוצא צו לפינוי השוכר הסורר, סביר להניח שגם תושתנה עליו ההוצאות המשפטיות של המשכיר. זאת, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך-דין, במידה שהמשכיר היה מיוצג על-ידי עורך-דין.
אם כן, בהחלט ניתן להתמודד מול שוכר סורר ואין צורך לשבת בחיבוק ידיים ובתסכול ולקוות שהבעיה תחלוף מאליה. יחד עם זאת, חשוב לציין לסיום, כי לא רצוי להסתמך אך ורק על ההסדר המאוזכר לעיל, אלא רצוי גם לנסות ו"להקדים תרופה למכה" כבר בשלב ההתקשרות החוזית עם השוכר, ולהבטיח ככל שניתן – במסגרת חוזה השכירות – כי לא ייאלץ משכיר הדירה בעל כורחו לפנות אל בית המשפט על מנת לפנות מהנכס שבבעלותו את השוכר הסורר.
כך, למשל, לא צריך להתבייש או להסס ויש לברר היטב את זהות השוכר, לבחון את מקורות הפרנסה שלו, לגבות את דמי השכירות מראש וליטול ביטחונות מספקים בטרם יועבר לידיו המפתח אל נכס הנדל"ן החשוב שבבעלותכם.
עודכן ב: 19/07/2015