פורום מקרקעין - נדל"ן

הבת שלי השכירה דירה דרך תווך שילמה לו דמי תיווך למרות שלא החתים אותה. כאשר עברה לדירה היה שם פרקט רקוב ובעל הדירה לא רצה להחליף. האם היא יכולה לקבל חזרה את דמי התיווך?

שלום,
לפני כחודש וחצי השכרנו דירה.
לפני מעמד חתימת החוזה, הוצגו כמה ליקויים/אי התאמות בדירה.
1. אי קיומו של סרגל/מקלחון ומכך התפזרות של מים לכל עבר במקלחת- הצטברות של מים עומדים בפינות וחוסר התאמה בין הניקוז לשיפוע- דבר שגורם לכת שתמיד יש מים עומדים במקלחת.
2. שביל הגישה לבית והגינה האחורית היו לא מטופלים, מלאים בשיחים ועשבים שוטים, עצים לא גזומים עם ענפים נופלים וגינה לא מטופחת.
אנו התעקשנו לעגן את תיקון אי ההתאמות בחוזה, אך המשכיר לחץ עלינו לסמוך עליו וכי כל אי ההתאמות יתוקנו. - בין אם מקלחון או גנן טרם כניסתינו לדירה.
יש לציין שנאמן למשכיר כי אנו לא מעוניינים להשכיר את הדירה אם לא ייבנה המקלחון/ המים ימשיכו להתפזר לכל עבר.
המשכיר דאג לבטח את עצמו בחוזה ולהוסיף סעיף שהוא לא אחראי על תיקונים (פרט לצנרת וחשמל) - למרות שסעיף זה לא קביל לאחר תיקון לחוק השכירות וההשאלה - יולי 2017.
בנוסף הוסיף בחוזה שהנכס תקין ונבדק על ידי איש מקצוע מטעמינו- אותו איש מקצוע הצביע גם על הליקויים הללו טרם כניסתנו למושכר.
עברו יותר מ-45 ימים מיום ההודעה שלנו על התיקונים- והם עדיין לא תוקנו- למרות שהם לא מעוגנים בחוזה. והם על בסיס הבטחות של בעל הבית בלבד.
יש לציין שאנו מתקלחים חצי מהזמן בנכס אחר- ובלית ברירה כשחייבים להתקלח בבית אנו מתקלחים בתוך שלולית לא מנוקזת ועם כפכפים כמו בבסיסים צבאיים ולא בביתינו אנו.
מיותר לציין שאין אפשרות להכניס כל דבר לחדר המקלחת מחשש שהוא יינזק ויירטב- וכמו כן ארגז החול של שני החתולים שלנו יושב בחדר העבודה ולא במקלחת וגורם לסירחון (דבר שבאופן תקין לא היה זה מיקומו).
אני מודעת לסעדים הקיימים כמו קיזוז התיקון מהשכירות או שכירות מופחתת בגלל הנאה פחותה- אך יש בידיו שיק בנקאי (שהוא גם לחץ עלינו להוציא) ואני חוששת שהוא ישתמש בבטחונות אם אנו נתקן את כל הליקויים לבד.
1.האם יש בדבר הסבל שלנו עילה ממשית לקיזוז השכירות ולדרישה לתיקון תחת כתב התראה?
2. האם סעיפי ההגנה שהדירה נבדקה/ שהוא מסיר מעצמו אחריות אכן פותרת את בעל הבית לתת מענה לפניותינו?
3. בעל הבית מתגורר לפרקים מחוץ לארץ- הוא נסע לביתו ללא התרעה מוקדמת והשאיר אותנו עוד כחצי חודש עם הליקויים הללו. האם יש עילה להפרה מוחשית של החוזה ולביטולו?
תודה לכל העונים

שלום,
אני עומד לרכוש דירה חדשה אבל לא מהקבלן אלא ממי שרכש אותה מהקבלן.
הדירה עדיין לא מוכנה.
האם מס הרכישה יהיה לפי מדרגות של דירת מגורים או לפי "זכות במקרקעין"?
אני יודע שאם רוכשים מהקבלן דירה "על הנייר" מס הרכישה הוא כמו דירת מגורים, אבל האם זה תופס גם לגבי דירה שרוכשים ממי שרכש מהקבלן?
תודה

שלום,
כאשר השוכר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני הכניסה לאחר חתימת החוזה לאחר שגילה כי המתווך הטעה את אותו לגבי כמות החדרים המדויקת.
בשטר בעלות הדירה רשומה כדירת 2.5 חדרים ובמודעה באתר יד 2 היא משווקת כדירת 3 חדרים דרך מתווך. המתווך הציג את הדירה ושיווק אותה כדירת 3 חדרים. ובחוזה שכירות, עליו חתמו השוכר והמשכיר, כמות החדרים שצוינה הינה 3.
שטר הבעלות הוצג לשוכר רק לאחר חתימת החוזה לאחר שנתן אמון במתווך ובבעל הדירה.
השוכר ציין בפני המתווך, יום לאחר חתימת החוזה, זמן קצר לאחר קבלת שטר הבעלות, כי הוא הטעה אותו לגבי כמות החדרים של הנכס. המתווך טען להגנתו כי מדובר ב2.5 חדרים מאחר וממ"ד נחשב כחצי חדר ומה זה משנה כי השוכר ראה את הדירה ואהב אותה והיא אינה מיועדת לקניה לכן מידע זה אינו רלוונטי. למותר לציין שזה לא משנה מדוע הדירה נחשבת כ- 2.5 חדרים. על המתווך לשווק את הדירה עם פרטיה הנכונים ולא לעגל כלפי מעלה את כמות החדרים שיש בדירה.
המתווך לקח תשלום בגין עמלת תיווך על סך 4000 שח במזומן ולא העביר לשוכר קבלה, השוכר לא הוחתם על מסמך שמתאר קבלת שירותי מתווך והתיווך לא מוזכר בחוזה. התיווך הינו ספציפי לדירה שפורסמה והמשכיר הוא זה שקיבל את שירותי המתווך בפועל. השוכר הוא זה שנדרש לשלם למתווך בפועל(על כך שהמתווך הציג לו את הדירה במשך חצי שעה). יש תיעוד בסמס כי המתווך קיבל סכום על סך 4000 שח וכי הוא זה שתיווך את הדירה וליווה את השוכר עד רגע חתימת החוזה.
המתווך, בתשובתו לגבי כמות החדרים, היה תקיף ועצבני, האשים את השוכר ולא הודה בטעותו ובהטעיית השוכר .
השוכר הבין כי נקלע לבעיית אמון עם המתווך ובעל הדירה וכי למשכיר ישנה יכולת להכריח אותו לשכור את הדירה לפחות בשלושת החודשים הראשונים וזאת במידה והמשכיר יחליט שעיוות האמת בנוגע לכמות החדרים אינה סיבה מספקת לביטול חוזה. ולכן החליט השוכר לנסות לסיים את החוזה שלא ברוח קרב ולטעון ששגה בכך שחתם על החוזה וכי לא יוכל לעמוד בהוצאות הכספיות לטווח הארוך
פחות מיומיים לאחר חתימת החוזה, המשכיר גילה רחמיו כלפי השוכר והסכים לביטול החוזה
השוכר ביקש החזר כספי מהמתווך שסירב בתוקף
לאחר ביטול החוזה, השוכר סיפר למתווך את סיבת הביטול האמיתית ודרש את הכסף בחזרה בגין הטעיה בדבר כמות החדרים
המתווך עדיין לא מודה בטעותו ומתקרבן.
בעל הדירה גם כן אינו מודה בטעותו ומתעקש שהביטול היה בגין בעיה כספית ולא יכול להיות שהעילה לביטול חוזה היא הטעיה מאחר שהשוכר ראה את הדירה והדירה מצאה חן בעניו ושוב אין היא מיועדת לקניה כי אם להשכרה אז זה לא פרט חשוב.
לאחר דין ודברים, התחמקויות והרבה ריבים וכעס תוך ימים ספורים, השוכר טען בפני המתווך כי יגש לרשויות במידה ולא יקבל את הכסף בחזרה בהעברה בנקאית תוך זמן קצוב
המתווך שינה תגובתו ומשך זמן בכך שאמר שיחזיר את הכסף לאחר שיחתים שוכר אחר על הדירה
השוכר אינו יודע האם לקבל תשובה זו ולהאמין שיחזור אליו הכסף או שמא מדובר במשיכת זמן שתגרום לכך שלשוכר לא תהיה יכולת להתמקח על הכסף בעתיד מפאת התיישנות
מה עושים במצב כזה?
תודה

שלום,
היינו בשכירות 7 שנים דירה ישנה עם רטיבות, דירה מאוד ישנה אך השכירות היה זול אז המשכנו לגור בה, בתחילת אוגוסט עזבנו את הדירה אך שיפצנו חלונות וצבעי ודלתות, פשוט יש לנו 4 ילדים אז נהרס קצת.
תיקנו והבאנו לבעל הדירה את הדירה, מסתבר במקביל בעל הדירה הפקיד את הכסף של הערבות על סך 15 אלף ש"ח. בלי ידיעתנו ואנחנו עם 4 ילדים, אני לא עובדת ובעלי עובד יום ולילה.
ואחרי חודשים ראינו מינוס ענקי, לא הבנו מאיפה זה בא ואז שביררנו בבנק, הסתבר שבעל הדירה הפקיד את השיק ומתעלם מאתנו. לא חוזר, פשוט לא עונה ולא מגיב.
מה עושים? אומנם חתמנו על חוזה שאומר שאנחנו צריכים לשלם את הסכום במידה ויש נזק בדירה אך אנחנו סידרנו ושיפצנו והוצאנו המון כסף לפני ועכשיו השאיר אותנו בלי כסף לאוכל לארבעת ילדינו.
תודה

תמר שלום רב,

ראשית, נדרש לבחון את הסכם השכירות מבחינה משפטית כדי לבדוק אם שיק הבטחון הופקד כדין ע"י המשכיר או שמא היה על המשכיר לשלוח לכם התראה בכתב בטרם מימוש בטחונות לפי ההסכם.

שנית, לטענתך, ביצעתם שיפוץ בדירה. מנגד, המשכיר הפקיד את הבטחונות לפי ההסכם כי לטענתו נגרמו נזקים לדירה.
אין לי אפשרות להתייחס לטענות הצדדים מבלי לבדוק את המקרה לעומקו אולם נכון להיום אין חולק כי קיימת מחלוקת וכספכם בידי המשכיר.

לסיכום, אני ממליצה לכם לפנות לעורך דין לצורך בדיקת נסיבות המקרה באופן קונקרטי והסכם השכירות מבחינה משפטית וכדי לברר מהם סיכויי ההצלחה אם תוגש על ידכם תביעה כנגד המשכיר להשבת כספכם. בהצלחה.
בברכה,
מיכל רז, עו"ד

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אנחנו מתגוררים מעל שכנים ויש לנו גג משותף. אלו דירות מדורגות: השכנים קומה ראשונה ואנחנו מעליהם. הגג צמוד לדירתנו.
כיוון שהגג משותף, רציתי לדעת מה הדרך הכי בטוחה לקבל זכות בנייה על הגג. קנינו את הדירה הזו מלפני שנים בודדות.
למעשה, אני פונה אליך בשביל לדעת האם יש דרך חוקית לבנות על גג משותף גם במקרה של סירוב מוחלט של בעל הדירה מתחת. (גם במקרה שהוא יסרב לקבל תשלום בשביל להעביר את הזכות לבנייה).
כשרצינו לבנות מרפסת על יסודות החלק שהוא הרחיב,הוא התנגד בתוקף /רצה תשלום כספי מופרז.
אציין כי אותו שכן כבר הרחיב את הבנייה שלו ויש לו מעין אזור גג ששייך לו, אך זה קרה לפני שעברנו לכאן. קראתי במקום מסוים כי לשכן שהרחיב את הבנייה אין אפשרות להטיל וטו.
ברור לנו שאותו שכן לא יסכים לתת את האישור מטוב ליבו.
אשמח לדעת מה האופציות שלנו ואיך אנחנו מעבירים את כל הזכויות על הגג לעצמנו. כמו כן, האם יש סכום מוגדר שמשלמים לשכנים בעד הבלעדיות לבנות על הגג או שזה תלוי בסכום שהוא דורש?
תודה רבה.

שלום,
לאחרונה נכנסנו לבית חדש של פרויקט מחיר למשתכן.
בבניין שבע דירות, יש קומת גן, קונה ראשונה וקומת גג.
אנחנו גרים בקומה הראשונה אך לא נכנסים לבית מהלובי אלא יש לנו מדרגות בצד הבניין. כנ"ל גם השכנים הצמודים אלינו.
כלומר אין לנו בכלל גישה למעלית ולא צורך.
האם עלינו להשתתף בעלויות האחזקה של המעלית?
תודה

קבלתי הצעה לקנות דירה בווילה שמפוצלת להרבה דירות שרשומה כמלונית וכל מה שאקבל זה רישום אצל רשם המשכונות שאלתי האם אפשר לסמוך על זה.

פנחס שלום רב,
נדרש לבחון את ככל מסמכי העסקה והוראות התב"ע (תוכניות בניין עיר) מבחינה משפטית ומבחינה תכנונית ע"י שמאי בהתייחס לשאלה מה הנך רוכש זכויות - האם זכויות במלון דירות או בדירת מגורים ? כמו כן נדרש לבחון את רישום הזכויות כפי שהוא במרשם החוקי לעומת המצב התכנוני במקרקעין.
מבחינת רישום משכון, לא ניתן לענות על השאלה בענין רישום המשכון לפני שבוחנים באופן מדוקדק את העסקה מבחינה משפטית. ככלל, בעסקאות מקרקעין אם הזכויות רשומות בלשכת רישום מקרקעין - עדיף לרשום גם הערת אזהרה בנסח מאת לשכת רישום מקרקעין וזאת בנוסף לרישום משכון בעת הצורך (תלוי במהות הזכות הנרכשת - קניינית או חוזית). לעיתים ניתן לבצע גם רישומים בספרי חברה משכנת.
מוזמן לפנות לח"מ לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה, מיכל רז, עו"ד.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

לאחר 5 שנים מרכישת דירה מקבלן מהנדס העיר חתם על כל הניירת והועבר למפ"י.

כמה זמן ייקח עד שהרישום בטאבו יוסדר (מרגע שהנושא בטיפול מפ"י)

מה השלב הבא לאחר מפ"י



תודה מראש,

שלום רב,

לפי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973, נקבע לעניין רישום בית משותף כי היזם מחוייב לבצע את רישום הבית המשותף במועדים הבאים:

"6.ב.2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר".

לעיתים ישנם עיכובים שאינם תלויים ביזם מאחר שהפרצלציה במקרקעין מבוצעת ע"י גורם אחר ולא על ידי היזם וללא פרצלציה לא ניתן להתקדם לרישום בית משותף.

אני מציעה לך לפנות לעוה"ד מטעם היזם ולברר מולם ישירות מה פרק הזמן הצפוי להערכתם להשלמת רישום הבית המשותף.

בברכה,
מיכל רז, עו"ד

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. נוכח העובדה שחב' ביטוח אינן מבטחות מבנה כתוצאה מהתמוטטות מכל סיבה שהיא, אני מחפש דרך חוקית לאלץ את הרשות המקומית לבדוק איתנות מבנה בתחום השיפוט שלה כך שבמקרה של התמוטטות חו"ד שלה תחייב אותה לתשלום הנזקים. האם תשלומי הארנונה אינם מצדיקים דרישה לביצוע בדיקה שכזו.

שלום רב,
אני מחפש יעוץ משפטי על בסיס הצלחה בתביעה נגד עו"ד בגין רשלנות מקצועית בעסקת נדל"ן.

האם מתווך חייב באתיקה מקצועית גם כאשר אינו עוסק ישירות בעניין מקצועי במסגרת עבודתו?
כך למשל מתווך ששכר את דירתי, לקראת תום השכירות העביר לי פרטי שוכר פוטנציאלי שלטענתו ביקש להחליף אותו. השוכר הפוטנציאלי הזה נסוג ברגע האחרון מהעסקה וגרם לי נזק כספי. בדיעבד התברר כי שני הנ"ל שותפים באותו משרד - אבל אף אחד מהם לא טרח ליידע אותי על כך. האם הם עברו עבירה על חוקי אתיקה כלשהם ואם כן, על איזה חוק?

אילן שלום רב,

בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996, חלות על מתווך חובות לנהוג כלפי לקוח בנאמנות, הגינות, זהירות, ולגלות ללקוח כל מדיע מהותי בקשר לעסקת התייוך.

אם הנך סבור שהמתווך עבר עבירת משמעת ניתן לפנות לועדת משמעת מטעם משרד המשפטים כנגד המתווך.

אין באמור לעיל התייחסות לנסיבות המקרה הספציפי ו/או מתן יעוץ פרטני בעניינך שכן יש לבחון את המקרה מבחינה עובדתית לאשורו אל מול החובות המוטלות על מתווכים על פי הוראות הדין .

מיכל רז, עו"ד

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
רכשתי ב-2017 דירה בבניין שעבר הרחבה לפני כ-20 שנה . שטח הדירה בפועל 97 מ"ר (השטח לפיו אני מחויב בארנונה) מחיר הדירה ומס הרכישה שולם בהתאם לשטח זה. ברישום הטאבו מופיע השטח לפני ההרחבה 54 מ"ר . כיצד ניתן לעדכן את הרישום בטאבו?
תודה

דן שלום רב,
ראשית, נדרש לבחון אם התקבל היתר לביצוע ההרחבה כדין וקיימים ברשותך מלוא המסמכים והאישורים בקשר להרחבת הדירה.
שנית, נדרש לבצע תיקון רישום של צו הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין כדי לעדכן את שטח הדירה לאחר ההרחבה.

בברכה,
מיכל רז, עו"ד

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לצורכי מס שבח, אקדים תודה למי שיעביר לי מידע לגבי שווי דירות ועלויות בנייה לשנת 1978-1979 .

לפני שנה חתמתי עם השוכר על חוזה שכירות למשך שנה כאשר בחוזה המקורי לא צויין אופציה להארכת החוזה. כעת השוכר מעוניין להמשיך תקופה נוספת.
ברצוננו לחתום על הארכת חוזה. האם כתב הערבות (הערבים הם הוריה של אשת השוכר) שנחתם במעמד החוזה המקורי תקף גם לתקופת הנוספת למרות שהערבים לא חותמים על הסכם הארכת החוזה או שצריך לבקש כתב ערבות חדש חתום על ידי הערבים? האם חתימת השוכר על הארכת החוזה ממשיך גם את כתב הערבות המקורית?
2. האם כדאי לחתום עם חוזה חדש (כמו המקורי), או מספיק להוסיף נספח להארכת החוזה? ואם כן האם צריך להוסיף משהו לגבי הבטחונות ושיר הערבות?
האם מספיק שרק השוכר יחתום על הנספח או גם הערבים?
אודה לתשובתכם בדחיפות!