פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

שלום, חתמתי על הסכם פינוי בינוי והתחרטתי. אך השאלה שלי היא אחרת, החתימה שלי כשרה אם אני לא בעלת הדירה? של אימי ז״ל שעדיין לא נעשה צו ירושה
האם ההסכם עדיין בתוקף?

התשובה היא כן משום שחתמת בכובעך כיורשת הזכויות. גם אם עדיין לא נרשמת.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו 2 בניינים שנמצאים בהליך פעיל של הריסה ובניה מחדש של 2 בניינים,( הבניין נמצא בבניה מחדש).
הנציגות מורכבת מנציגים של 2 הבניינים.
לאחרונה התגלעו חילוקי דעות בין נציגי הועד ואחד הבניינים מעוניין להתנתק מהנציגות מהבניין השני ולקבל החלטות בעצמו לגבי הבניין שלו.
האם זה אפשרי חוקית? כיצד זה מתבצע
מה הן ההשלכות של הליך כזה בהמשך הדרך.
אודה לתשובה מהירה. תודה

1. בהחלט היפרדות עלולה להזיק ליכולת לקבל החלטות משותפת.
2. כדאי לרכז את בעלי הדירות משני הבניינים ולקבל את ההחלטה הזו בצורה מוסדרת עם חלקות אחריות ברורה של הנציגים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הדיירים פנו לחברת סיוע עם חברת התחדשות ערונית, ולפני שההסכם מוכן, מבקשים אישור של 100% מהדיירים על מנת לקבל סיוע שיתקבל לאחר חתימה על הסכם.
אני מעוניינת למכור את דירתי בחודשים הקרובים
-האם תהיה לי בעיה למכור דירה? האם זה יוריד את ערך הדירה?
לא מעוניינת לשלם הוצאות עו"ד מטעמם במידה וייקחו היות ועד שהפרויקט יצא לפועל לא אגור שם
האם יש נסיבות שבהן לא אהיה חשופה לתביעה באם לא אסכים לחתום מכורח הנסיבות?

1. לא ברור לי מה זה חברת סיוע ומה חברת הסיוע מבטיחים לך אם תחתמי להם. עלייך לבקש לקאות על מה חברת הסיוע מבקשת להחתים אותך ולהתייעץ לגבי התוכן של הנייר עם עו"S בתחום.
2. לא ניתן לענות על שאלות לגבי חברת הסיוע- בלי לראות במה מדובר
3. לגבי חתימה על הסכם פינוי ביונוי- יש להטמיע בתוך ההסכם את האפשרות למכור דירה ללא הגבלה כלשהיא
4. אם רוב בעלי הדירות יחתמו על הסכם, ניתן יהיה לתבוע את בלי הדירות שלא חתמו. לא פירטת נימוקים מיוחדים מדוע לא לחתום

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

זוג חתם על הסכם פינוי בינוי מתוך לחץ והם מתחרטים שחתמו ורוצים לבטל את החתימה במידי.

במקרה שנשארנו האחרונים שמתנגדים והפרויקט יצא לפועל- כשיש כיוון לקבוע זמן להתפנות מהדירה (מתי זה קורה בעצם?)
אם אפשר לדרוש מהיזם את הערבות בנקאית וללכת לקנות דירה ולא להיכנס לטלטלה הזאת של שכירות?
בכך אנחנו יוצאים מהפרויקט שלא רצינו בו מלכתחילה.

1. לא ניתן לבטל חתימה רק כי מתחרטים. זה לא מוכר בדין.
2. לא תוכל לדרוש שהו שכל יתר הדיירים לא קיבלו. אלא אם כל יתר בעלי הדירות יאשרו שמסכימים לתת לך הטבה שהם לא קיבלו.
3. אם בכ"ז היזם יתן לך את זה זה עלול להיחשב אפליה לא חוקית והדיירים עלולים לתבוע אותך על כך קבלת דבר במרמה/בסחיטה/שלא כדין/
4. שונה הדבר אם אתם קשישים (75 ומעלה) שאז זה מותר

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם הסכם להתחדשות עירונית שמסמיך את היזם לפעול במסגרת תמ"א 38/2 או בהליך של תב"ע לפינוי בינוי אם יכשל מסלול התמ"א יכול להיות קביל ככל שיקבל רוב של 80% מהדירים, או שאתה היית ממליץ ללכת במסלול אחד בלבד שיוחלט מראש,
תודה מראש.

1. יכול להיות קביל
2. אם זה מתחם גדול אז אפשר לרשום שניתן להסב למסלול השני כפוף לאישור נציגות/עו"ד דיירים. אם זה בניין קטן אז כפוף לאישור רוב הדיירים.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדובר על זוג. האישה מתנגדת
הבעל בעד. אם הבעל חתם על הסכם זה מספיק או שצריך שגם האישה תחתום?

גם האשה צריכה לחתום

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, בהסכם פינוי בינוי שקיבלתי אין מפרט טכני של הבניין ומפרט טכני של הדירה אלא באופן מאוד כללי. שאלה נוספת מתייחסת לזכויות בנייה עודפות. ועו"ד הדין המייצג את הדיירים אינו מסכים להוסיף להסכם שבמידה והיזם יקבל זכויות בנייה נוספות, הוא חייב לחלוק אותם עם הדיירים בהתאם לחלקם היחסי. האם נכון הדבר לבקש מפרט טכני מפורט וסעיף זכויות עודפות? תודה מראש

לגבי מפרט טכני- לפעמים מצרפים עקרונות מפרט טכני ולפעמים מפרט טכני מפורט יותר. שתי השיטות בסדר , בהתצחשב בעובדה שבניית הבניינים תהיה רק בעוד שנים רבות ובאופן שהמפרט בשנת 2022 עלול להיות לא רלבנטי ב- 2032.
רצוי שיהיו לפחות עקרונות למפרט ובוודאטי שיש לקבוע כי מפרט דירות הבעלים לא יפחת מדירות היזם.
לגבי זכויות עודפות לא תמיד יודעים מה מקבלים אז לא קל להגדי מה הזכויות העודפות. לעיתים מגבילים את שורת הריווח וקובעים שמעל ריווח מסויים תהיה חלוקה כזו או אחרת בזכויות ולעיתים מגביךים במ"ר או בקומות המותרות לבניה . בהחלט רצוי לקבוע מגבלה כלשהי.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו בהליכי בירור על פינוי ובינוי ובשימושנו בחמש השנים האחרונות מחסן (לפני כן בשימוש של עשרות שנים על ידי הדיירים הקודמים מהם קנינו את הדירה). האם יש לנו זכויות על המחסן בהקשר של הפרוייקט או נוכל לקבל פיצוי לאור השימוש שלנו בו לאורך זמן?

אם המחסן לא מוצמד בטאבו ואין לכם מסמך משפטי אחר המעיד על בעלותכם במחסן אז התשובה היא לא

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
1. האם במכירת דירת ירושה פטורה במהלך הביצוע של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי אפשר עדיין ליהנות מהפטור במס השבח?
2. האם סירוב לחתום עם היזם על הסכם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי לפני קבלת תשריט דירת התמורה המוצעת נחשב לגיטימי לפני ו/או אחרי שיש רוב קובע? תודה.

1. לכאורה כן אם כי עלולה להיות בעיה במכירה של דירה שנהרסה ואינה קיימת. רשויות המס עלולות להכיר בדירת המגורים אך ורק באותו חלק של השווי המתייחס לדירה הישנה ואילו את יתרת השווי לייחס לזכויות בניה . לא הייתי מציע למכור ללא קבלת ייעוץ פרטני ממומחה מס טרם המכירה.
2. לא בהכרח. לעיתים יש קושי בהכנת תוכנית דירה, בין אם מכוח העובדה שעדיין אין תב"ע או בין אם מכוח העובדה שעדיין לא ברור מול רשות התכנון קוי הבניין או כניסות ויציאות של החניונים וכו'. בהרבה מאוד מקרים לא ניתן להכין תוכנית קומה. בתל אביב ובערים בהם קיימת תוכנית ברורה- זה יותר קל

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו אמורים לפנות את הדירה עד לסוף חודש מאי 2022 אנחנו אמורים לקבל שכירות על הדירה ולהשכיר דירה אחרת העניין שבדירה שלנו עשינו תוספת בניה באישור וחלק ממנה ללא רישיון יד גם חלק מהחצר שסגרנו בשבילנו.
השאלה שהיזם משלם שכירות זה as is או שלא מתחשבים בתוספת והחצר שללא היתר.
תודה

אם ההסכם לא קובע אחרת- אז נראה שהיזם צודק.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
מדובר בהתחדשות עירונית בבת ים. עו"ד המייצג את הדיירים הוא גם זה שהביא את היזם. אני מרגישה שאין באמת מי ששומר על זכויותיי. אין ייפוי כוח בלעדי של עו"ד המייצג את הדיירים אלא בכל ייפויי הכוח שהתבקשנו לחתום מופיעים עורכי דין של היזם. נוסף לכך אין מפרט טכני של הבניין והדירה אלא באופן כללי ביותר. סוגיה שלישית נוגעת למנגנון פיצוי. הכוונה שאם בעתיד הקבלן יקבל זכויות בנייה עודפות הוא חייב לחלוק עם הדיירים בהתאם לחלקם היחסי. עו"ד של הדיירים סירב להכליל בהסכם סעיף זה. ישנם עוד היבטים נוספים. אשמח לייעוץ ולשיחה בעניין ייעוץ משפטי לפני חתימה

אם את מרגישה שאין מישהו שמייצג אותך, ממליץ להיפגש עם עוה"ד ולהתרשם ממנו. אם עדיין לא תוכלי לרכוש אמון כלפיו אז מציע שתיפני לעו"ד שאת סומכת עליו והוא מומחה בתחום ותקבלי את חוות דעתו על ההסכם ועל התהליך ועל סיכויי הפרוייקט. לא נכון לחתום על הסכם עם התחושות הללו.
לגבי מפרט- כנ"ל אך לפני פגישה עם עוה"ד של הדייירים ושל עו"ד פרטי שלך אולי תחליפי כמה מילים ואולי גם תיפגשי עם מפקח מטעם הדיירים אשר מונה לפרוייקט.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אמנם המקרה שלי הוא במהותו פרטני, אך גם עקרוני: לאחר כ-7 שנים מאז קרם הפרויקט עור וגידים, אנחנו מתבקשים לחתום על חוזה שנערך ע"י נציגות דיירים ועו"ד בא כוחה, מבלי שלבניין שלנו (ולא רק שלנו) אין כלל ייצוג, למרות בקשות חוזרות ונשנות לכל הגורמים. האם זה ראוי?
המתחם כולל כ-17 בניינים, חלקם בני 6 יח"ד, וחלקם בנייני רכבת, עם כל המשתמע מכך. רוב חברי הנציגות, אינם גרים כאן, והאינטרסים שלנו (בעלי 'דירות בוטיק' לעומת בנייני הרכבת) אינם באים לידי ביטוי בחוזה, בו נכתב בין היתר שלכל בניין יש נציג, וזה בפירוש לא נכון. על זה לחתום?
זאת ועוד, על סמך מה אנחנו מתבקשים לחתום שלא תהיה לנו עילה לתבוע מי מחברי הנציגות, כל עוד לא נגרם נזק לפרויקט, אך מבלי שהוצג בפנינו מסמך חתום ע"י חברי הנציגות בכל הקשור להתנהלות בתום לב, ניגוד אינטרסים ו/או טובות הנאה.
נוכח דברים אלה, נתקלתי אישית בהתעלמות מופגנת בלשון המעטה מצד עו"ד הדיירים, נוצר בינינו דם רע, והאמון שואף לאפס. מה ניתן לעשות?
תודה מראש על תגובתך לסוגיות אלה.

1. צאם אין לכם ייצוג של נציג/ים אז תמנו ותבקשו שזה יוטמע לתוך ההסכם או לנספח שינויים להסכם.
2. כנ"ל לגבי ייצוג משפטי
3. לגבי דרישה מחברי הנציגות לחתום על התנהלות בתום לב- רצוי שזה ייעשה אך זו לא חובה עפ"י דין .

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו משכירים דירה שעומדת לעבור פינוי בינוי. הדבר אמנם לא כתוב בחוזה השכירות שלנו אבל ידענו את זה כשחתמנו עליה. האם אנחנו יכולים לסרב להתפנות טרם סיום חוזה השכירות שלנו? האם בעל הדירה חייב לתת לנו פתרון חלופי?

התכוונתם שאתם שוכרים דירה . לא משכירים. אומנם הסעיף לא רשום אך אם ידעתם שאולי תצטרכו לפנות זה יהיה חוסר תום לב מצידכם לסרב לפינוי ואתם עלולים לחטוף תביעת ענק.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי ברשותי מחסן בטאבו מתחת לבניין מגורים גודל המחסן 128 מר +חניה של 114 מטר מוצמדת למחסן עם ירידה נפרדת של המחסן. הדיירים מחנים בחניות שלהם בצד השני של הבניין
המחסן משמש במשך שנים כעסק לכול דבר ורשום בעירייה כמחסן מכר.
מה דינו במקרה של פינוי בינוי? סה"כ שטח המחסן כולל החניה 242 מטר רבוע.

אם לא קייים היתר לחנות או אישור מהעיריה לשינוי יעוד ממחסן לחנות (תשלום ארנונה עבור מסחר איננו אישור) הרי שאם יחליט היזם/הדיירים שתקבל מחסן או שווי של מחסן- זו תהיה החלטה הגיונית וחוקית.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו מספר מבנים בתהליך הסכם פינוי בינוי, לחלק מהמבנים מוצמדת חנייה, לחלק לא מוצמדת חנייה,
לפי תיקון שבוצע בהסכם המבנים שמוצמדת להם חנייה בטאבו יקבלו 2 חניות והמבנים ללא חנייה בטאבו יקבלו חנייה 1, האם אפשר לטעון לאח שוויון בתמורות לכלל הדיירים?

הגיוני שמי שיש לו חניה היום יקבל תמורה נוספת.
בהצלחה



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר