פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

אנחנו גרים בבניין מורכב (לא רכבת) משלוש כניסות שיש ביניהן נקודות חיבור מצומצמות - בניין בן 3 קומות ושישה דיירים (מתוכם שניים גג), מבנים נוספים בני 3 קומות ושני דיירים בכל בניין (דירות גן ודירות עם גגות בנויים בהיתר).
נקבע בתקנון הבית המשותף כי לכל בניין מוצמד חדר אשפה, חניות, שטחים משותפים, גג, מחסן ומקלט.
הבניינים מתנהלים מאז ומעולם בנפרד.
כל הבניינים על אותו גוש חלקה.
מהו הרוב הנדרש במקרה זה לביצוע פינוי בינוי?
האם דיירי כניסה מסוימת שמתנגדים למהלך (ויש להם 24% מהרכוש המשותף) יכולים לטרפד אותו? ראיתי שנדרש תנאי מצטבר של 51% מכל בניין- האם יש צורך ברוב כזה לכל כניסה?

1. הרוב הנדרש הינו 66% במתחם ולפחות 60% בכל בניין.
2. השאלה האם כ"א מהבניינים נחשב כבניין נפרד היא שאלה טובה וההכרעה בה לא פשוטה בכלל. ככל שיש יותר סממנים לכך שהבניין תנהל בנפרד (ועד בית בנפרד, זכויות בניה בנפרד, התנהלות כספית בנפרד) הנטיה של ביהמ"ש, בהיעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, תהיה לכיוון של עצמאות של כל בניין ומשום כך דרישה ל- 60% בכל בניין ובניין.
בהצלחה



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בדירה מחולקת ללא אישור, האם בעל הדירה לא זכאי לפטור ממס בפרוייקט פינוי בינוי? האם הוא זה שצריך לשלם את המס?

השאלה מורכבת. עצם החלוקה של דירה אחת ל- 2 , ללא כל קשר לפינוי בינוי עשוי לייצר חשיפה למס שבח.
לפני מספר חודשים תוקן החוק וניתן לקבל פטור על יותר מדירה אחת בפינוי בינוי.
לכן יש גם רלבנטיות למועד החתימה על העסקה של הפינוי בינוי . ממליץ לך לפנות להתייעצות פרטנית מול מומחה מס

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
בניין רכבת הדירה תחתינו הורחבה.
שילמנו לה על השימוש ביסודות
יש לנו יציאה מסודרת מהבית למרפסת שמש מרוצפת (עם מסתור כביסה) נוף לפארק.
לא רשומה בטאבו,
האם לדעתך זכאים לקבל תמורה מהיזם על שטח המרפסת?
תודה
בשורות טובות

רק אם כל הדיירים הסכימו לתת לכם את הגינה וחתתמו לכם שהגינה שלכם


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם בפינוי בינוי, יש בעייתיות בכך שהמנהלת מינתה שמאי מטעם בעלי הדירות ביוזמתה, ללא ידיעת הנציגות?
האם יש כאן ניגוד אינטרסים?

ראוי כמובן לעדכן ולעיתים גם לקבל אישור- תלוי במנדט שקיבלה המינהלת מהנציגות /מבעלי הדירות.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
איך מודדים שטח של דירה בפרויקט של פינוי בינוי? מהו השטח שעליו מוסיפים את התמורות?
האם מרפסת שירות סגורה שסגורה רק עם תריס (ללא חלון) כזו שלא נכללת בחישוב ארנונה נכנסת לגודל הדירה הקיימת?
תודה

בדרך כלל כן.
כל מה שבתוך קונטור הבניין אמור להיכלל.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו כמה בניינים שנמצאים לקראת ההתחדשות עירונית. כל בנין נמצא על שטח שונה משמעותית. האם שטח הבניין נלקח בחשבון באופן הערכת הדירות (ולא רק שטח הדירה)?

הבניינים עם הצפיפות הנמוכה הם אלו שבדרך כלל מאפשרים את קיום הפרוייקט אך במסגרת פרוייקט פינוי בינוי ההתייחסות של הועדה הינה לכלל המתחם ועל כן לא ניתן לתת תמורות שונות לדיירים בבניינים השונים הנמצאים באותו קן כחול של מתחם תכנון.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
באיזה שלב של פרויקט פינוי בינוי יזם יכול לרשום הערת אזהרה על הבניין. האם חייבים להתקיים תנאים כלשהם כדי שהיזם יוכל לרשום הערת אזהרה?
האם הערת האזהרה מחייבת גם את הדיירים אשר לא חתמו על ההסכם ובאיזה אופן?
מהי המשמעות של הערת אזהרה מבחינת בעל דירה קיימת בפרויקט של פינוי בינוי?
תודה

1. בדרך כלל משלב חתימת היזם על ההסכם פינוי בינוי או תחילת התכנון.
2. לא
3. רישום ההערה הינו למעשה תיעוד שהבעלים של הדירה חתם על הסכם פינוי בינוי. אם הבעלים ימכור את הדירה, הרי שרוכש הדירה יצטרך לחתום על מסמכי ההסכם גם כן כדי שניתן יהיה להעביר הזכויות ע"ש הקונה.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבניין שניבנה בשנות ה 50 של המאה הקודמת, לדיירים יש הסכם חכירה ל-299, כעת רוצים לבצע תמ"א 38/2 הריסה ובניה ולנצל את מלוא זכויות הבנייה הקיימות מתוקף התב"ע.

למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, לדיירים או לבעלי המקרקעין?

שאלה טובה. בימ"ש פסק במקרה אחד שראיתי כי זכויות תמ"א לא נולדו בשנות ה- 50 ועל כן כוונת הצדדים לא יכולה היתה להיות לתת את הזכויות הללו לבעלים ולא לחוכרים מה שגם שבמחינת הרציונל, הכוונה היא לחזק את דירות החוכרים. אם הבעלים נתנגדו תצטרכו לנהל הליך משפטי והסיכוי שתזכו בו, אתם הדיירים, לדעתי, יחסית טוב. כמובן שהכל תלוי מקרה .
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

פרוייקט פינוי בינוי במתחם הכולל מספר בנינים השייכים לאותו גוש / חלקה ע
. האם הרוב הנדרש נקבע לפי סה"כ הדיירים במתחם או נדרש רוב של 66% בכל אחד מהבנינים?

66% במתחם ולא פחות מ - 60% בכל בניין

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום עו"ד נריה,
אנחנו נמצאים בשלב של רגע לפני חתימה ליזם.
לפי תב"ע יש לנו אפשרות להרחיב את הדירה לצדדים, ולקומות האחרונות אפשרות לבנות על הגג. למיטב הבנתי יכולתי להוציא היתר ולבנות 42 מ"ר על הגג אבל האפשרות נחסמה כבר.
בחוזה כתוב כך: "ככל שלמי מיחידות הבעלים צמודה חניה ו/או שטח גג אשר אושרו במסגרת היתר הבניה לבניינים הקיימים ו/או רשומים ככאלו במסגרת צו הבית המשותף של הבניינים הקיימים ו/או על פי העירייה קיימת להם זכות לבניה על הגג הצמוד ליחידתם, אזי אותם יחידי בעלים יהיו זכאים לתוספת בשטח יחידה בהתאם למקדם שמאי של 1/3 מ"ר בנוי לכל 1 מ"ר מרפסת".
שאלותיי הם:
1. האם ממה שכתוב אני אהיה זכאי ל-1/3 מהזכויות בניה למרות שהגג לא מוצמד בטאבו לדירתי?
2. האם אני צריך אישור כלשהו מהדיירים, או עצם העובדה שהדירה שלי בקומה האחרונה, אוטומטית אקבל 1/3 מהזכויות.
3. מה הכוונה לפי מקדם שמאי?
4. האם 1/3 זה מה שנהוג או שנהוג יותר?

1. לא.
2. אתה צריך הסכמה בכתב של כל הדיירים.
3. הכוונה שזה המספר 1/3.
4. תלוי באיזור, תלוי בנוף, תלוי ביכולות הניצול של הגג

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה רבה על המענה.
לגבי שאלה 2. מאה אחוז מהדיירים בבניינן אמורים לאשר? זה לא 75 או 66? אחוזים?
האם זה תקין להחתים אותם בשלב כזה שאנחנו עוד שניה חותמים ליזם והיו ועדות מקומית ומחוזית?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שלי יש יוזמה לפרויקט פינוי בינוי. ההתנהלות שם הייתה בעייתית מההתחלה.
ראשית כל לא נערך מכרז על היזם. מספר אנשים הביאו יזם ספציפי תוך התנגדות אגרסיבית לרעיון של לבדוק עוד כמה יזנים. אותם אנשים מינו את עצמם לנציגות דיירים, כשלחלקם ישנם ניגודי אינטרסים מובהקים (לפחות לאחד מחברי אותה נציגות יש קשר אישי עם היזם, והוא אפילו הודה בזה בהתכתבות בוואטסאפ).
הם עושים הכל במחטף ומאחורי הגב של שאר הדיירים.
ש לציין שהדיבורים על הפינוי בינוי התחילו לפני כחודשיים-שלושה ועדיין אין שום אינפורמציה בעניין. הדבר היחיד שהיה שם זה איש שיווק מטעם היזם שהבטיח הרים וגבעות והחתים את רוב הדיירים על נון-שופ לשנה.

השאלה שלי היא כזאת -
לאחרונה קיבלתי מהם הודעה על כך שהם מבקשים ממני לחתום על "ייפוי כוח לנציגות ולעורך הדין". ולא מוכנים להסביר במה מדובר. כששאלתי ענו לי ש"אחרת לא יהיה לי ייצוג מסובסד". עושה רושם שהם בעצמם לא מבינים בכלל מה הם עושים. רציתי לשאול האם זה משהו שאמור להיות בכלל שלב בתהליך? האם הדיירים אמורים בכלל לחתום על איזשהו ייפוי כוח בשלב הזה?

בשלב הזה נכון לחתום על מינוי נציגות והסכמה עקרונית. עדיין לא יפוי כוח. רק לאחר מינוי נציגות ממנים עו"ד לצורך ניהול מו"מ ועדיין לא לביצוע פעולות .

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

איך מחשבים המרה של שטח מרפסת גג מרוצפת, בפינוי בינוי.
לשטח בניה עיקרי של חדרים.
מהו אחוז ההמרה?

מאוד תלוי ביכולת השימוש והניצול של המרפסת, בנוף הנשקף ממנה וכו'. לא דומה מרפסת איכותית עם גישה נוחה ליציאה מהסלון כאשר הנוף הנשקף ממנה הוא ים בזוית מלאה וישירה לעומת מרפסת שכדי להגיע אליה צריך לטפס והנוף הנשקף ממנה הוא המרפסת של השכן או חדר האשפה של הבניין. זה כמובן עניין לשמאי והגבולות הם בין 20 ל- 50% בערך

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדובר בזוג קשישים, בפרויקט הנמצא בהתהוות. הקשישים חוששים שאולי רק עוד כמה שנים, יתקבלו היתרים והם יאלצו לעבור לשכירות בגיל 80 או קרוב לו. לגביהם ספציפית מאד קשה.
גם החלופות לקשישים לא בטוח שיתאימו להם.
מאידך אם לא יחתמו על הסכם מול יזם ככול שכולם יחתמו, יתכן וכול המקדים לחתום יזכה ביתרונות כלשהם.
השאלה:
1.האם עדיף שהם יחתמו על החוזה מול היזם,
ויראו בהמשך הדרך אם מתאים להם למכור את דירתם ולקנות דירה אחרת או לעבור לדיור מוגן עוד לפני שלב השכירות, או שמעשה זה יכול לגרום להם לבעיות, תביעות, קנסות מצד כלשהו?
2. היה וימכרו את דירתם לקונה שיכנס בנעליהם, האם יוטל עליהם מס שבח, ו/או היטל השבחה?

1. כדאי לוודא שבהסכם הם לא מוותרים על הזכות, כלומר צריך להיות מצויין בהסכם שעצם החתימה אינה מהווה ויתןור על הזכות של הקשישים וכי את ההחלטה לגבי אם ירצו לממש את הטבת הקשישים- יקבלו במועד הסמוך לקבלת היתר הבניה. מעבר לכך, אין מניעה לחתום, אם אין בעיות אחרות בהסכם.
2. לא אמור להיות קשר בין חתימה ובין תשלום מס שבח ו/או היטל השבחה בגין הפרוייקט
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

במסגרת פינוי בינוי - מתוכנן בית משותף שבו הכניסה לחניה התת קרקעית של הביניין נמצאת במרחק 2.5 מטר מחזית דירת הקרקע (מצד המרפסת) מתוכנן קירוי של 2 מטר לכניסה הזאת למגרש החנייה - השאלה היא - האם נתן לדרש קירוי בקיר בטון לגובה 4 מטר - למניעת מטרדי רעש וזיהום - והאם יש תקנות או תחיקה התומכת בדרישה כזאת?

תודה על תשומת הלב

הוודאי שיש תקנים לרעש.
מכיוון שמדובר בשאלות הנדסיות אני חושב שנכון יותר שתשאל את השאלה בפורום מתאים יותר.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. האם בעל דירה רשאי לחתום עם יזם שונה מזה שאיתו חתמו רוב בעלי דירות בבניינו כל עוד אותו היזם שייך לאותו מתחם?
2. האם על מנת לתבוע דיירים שלא חתמו הבניין חייב להיות מוכרז כחלק ממתחם פינוי בינוי- כלומר האם היזם יכול לתבוע בעלי דירות עוד לפני שהבניין הוכרז מתחם פינוי בינוי?
3. האם יזם חייב להגיש הסכם לדיירים שלא שולטים בעברית כאשר הוא מתורגם לשפה שהם שולטים בה וזאת על חשבון היזם ומבלי שום התחייבות מצד הדייר שהוא יחתום על ההסכם המתורגם במידה שיהיו לו התנגדויות .
שאלה נוספת,
היזם מחתים בעלי דירות בבניין למרות שהוא יודע כי הבניין אמור להיות חלק ממתחם (שיכלול גם בניינים סמוכים) שבו כבר פועל יזם אחר (שהוא מחתים בעלי דירות של בניינים סמוכים) .
א. במצב כזה מה דרוש על מנת לתבוע כאלה שרוצים עדיין לבחור עם איזה יזם לחתום?
ב. באיזה שלב האזור מוכרז כמתחם פינוי בינוי?
ג. האם נכון שבמתחם פינוי בינוי שבו פועלים שני יזמים לא ניתן להתחיל לתבוע כל עוד אין שיתוף פעולה ביניהם
ד. האם בעל דירה יכול פשוט להמתין עד שיכריזו על בניינו כחלק ממתחם פינוי בינוי ואז להחליט עם מי לחתום מבין היזמים שפועלים באותו המתחם?
תודה רבה

1. מאוד תלוי במתחם ובשיתוף הפעולה בין היזמים השונים.
2. אין קשר בין הכרזה לבין זכות תביעה.
3. רצוי בהחלט לתרגם אם כי מניסיון התרגום לא פותר את בעית הבנה של ההסכם. הסכם פינוי בינוי הוא ארוך, מסובך, מורכב וקשה להבנה גם בשפת אם. גם בעברית וגם למי ששולט היטב בעברית וגם קשה להבנה אפילו ע"י עורכי דין שאינם בתחום ההתחדשות העירונית. יש בהסכם ניסוחים ברמות קושי גבוהות, משפטיות וממילא יהיה צורך להסביר את ההסכם כך שתרגום זו לא חזות הכל. חשוב להסביר במילים פשוטות את תוכן ההסכם.
א. ניתן להגיש תביעה מייד לאחר אישור התב"ע.
ב. בדרך כלל לאחר אישור התב"ע.
ג. לא נכון
ד. כפי אמרתי אין קשר בין הכרזה ובין תביעה

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר