מימון מלא לדירת מחיר למשתכן של בן זוג

שלום, בן זוגי (אנחנו לא נשואים ולא ידועים בציבור) זכה ב"מחיר למשתכן" על שמו בלבד. קבלת המפתח צפויה בעוד כ-4 שנים, וניתן יהיה למכור את הדירה רק בעוד כ-5 שנים. אני מעוניינת לממן כעת את מלוא שווי הדירה מחסכונותיי האישיים כעסקת השקעה לטווח ארוך.(אין לו כסף) המטרה היא שהכסף יחזור אליי בעת המכירה בעתיד, בתוספת הרווחים (עליית הערך) שהנכס יצבור. מאחר שעל הדירה יש הגבלות רישום ומכירה לשנים הקרובות, ההורים שלו מוכנים לשעבד נכס קיים שלהם כבטוחה עבורי כבר עכשיו. אשמח לדעת: 1. האם מבנה עסקה כזה אפשרי משפטית ומגן עליי בצורה הרמטית (החזר קרן + רווחים) לאורך תקופה כה ארוכה? 2. איזה סוג הסכם נדרש כדי שזכאותי לרווחי הדירה לא תיחשב כ"עסקה במקרקעין" שתגרור כפל מיסוי (מס רכישה/שבח)? 3. כיצד נכון לרשום משכון על נכס ההורים במקרה כזה, והאם הוא מספק הגנה מלאה במידה והיחסים עולים על שרטון לפני מכירת הדירה?