.jpg)
דוד פרנקפורטר 10 , פתח תקווה (אזור המרכז)
משרד בוטיק המספק שירותי שמאות מקרקעין.
גלעד פאר הינו שמאי מקרקעין מוסמך בעל נסיון רב שנים, בוגר התוכנית לשמאות וניהול מקרקעין בטכניון, בעל נסיון רב בענף המקרקעין והבנייה.
להלן השירותים שהמשרד מציע
חוות דעת מומחה עבור בית משפט
חוות דעת עבור חברות ציבוריות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך
הערכת שיווי שוק למגוון נכסים כגון: מגורים, משרדים, מסחר ותעשייה
אומדן דמי שכירות ראויים
תביעות ירידת ערך בגין פגיעה במקרקעין, ליקויי בניה
בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקטים כגון :תמ"א 38 ופינוי בינוי
תשלומי איזון ביון יורשי נכסים, גירושין
הפחתת חיובי היטל השבחה
המשרד בעל נסיון רב בכתיבת חוות דעת מומחה עבור בית משפט
שפות: עברית
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מה טווח העלויות למ"ר של חפירה ובניית מרתף חניה בגודל 4500 מ"ר (2 קומות) בבניין שמוקם כחדש בגוש דן מחוץ לת"א. תודה
עלות בניית מרתף חניה
זה מאוד משתנה ... הכי נכון יהיה להזמין הצעת מחיר מ 4 קבלנים שונים ... כלל האצבע שאני מכיר הוא 5,000 ש"ח למ"ר מרתף חניה וכמובן שזה לא וודאי ולא מהווה סוג של יעוץ ... כדי לענות על התשובה באופן מקצועי יש לבצע בדיקות מקדימות לבדוק אם יש מי תהום, לוודא שזה לא מתנגש באיזה תכנית רכבת מטרו.. איזה רמפה נדרשת בדיקה של יועץ תנועה, ביסוס קרקע, קונסטרוקטור .. ועוד .. ועוד...
מתוך דיון שנערך במשרד המשפטים בשנה שעברה: "תקן 15 (להלן "התקן"), הוא התקן על פיו נערכת טבלת הקצאה ואיזון בתכניות לאיחוד וחלוקה, שלא בהסכמת הבעלים. חוק התכנון והבניה (להלן "החוק") והתקן אינם נותנים מענה לסוגיות, שעולות במסגרת תכניות להתחדשות עירונית. כך נמצא, שהתמורות שמקבלים בעלי הדירות בסוף התהליך, שונות מהזכויות שנקבעות לבעלים במסגרת טבלאות הקצאה והאיזון. פער זה, נובע בראש ובראשונה מהעובדה שבמסגרת מיזם להתחדשות עירונית, מצטרף גורם נוסף (יזם) שיוצא עם זכויות קנייניות, מבלי שתרם זכויות במצב הנכנס. במסגרת הדיון עלתה השאלה האם וכיצד ניתן להתמודד עם פער זה? שלכאורה מיתר את הצורך בטבלאות ההקצאה והאיזון, שנערכות על פי החוק ותקן 15. במסגרת הדיון צויין, שעמידה בכללי התקן והחוק מחייבת התייחסות פרטנית לכל אחת מהדירות. מדובר בהליך ארוך ומסורבל, שכאמור, ממילא מתייתר. עוד נאמר, שהקצאת הזכויות בהתאם לתקן יוצר, לא אחת, מחלוקת בין בעלי הדירות ליזם." מה המשמעות המעשית של הפער הזה בין טבלאות ההקצאה והאיזון שמאשרת הוועדה המחוזית או המקומית לבין התמורה הסופית בפועל? האם טבלאות ההקצאה והאיזון האלה עלולות "לגבור" על נוסח ההסכם עם היזם? האם חלק מבעלי הדירות במתחם שיוצאים נשכרים מטבלאות אלה בהשוואה לנוסח ההסכם יכולים לנצל אותן כדי לכפות את רישום הבית המשותף בהתאם לטבלאות ובניגוד לנוסח ההסכם?
מצב תכנוני לעומת מצב משפטי
טבלאות הקצאת זכויות במגרשים הן בדר"כ ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לא בהכרח בהסכמת בעלי הזכויות בקרקע ומשתנה בין אם הקרקע בבעלות פרטית או אדמת מינהל..המצב התכנוני יגדיר מה הן הזכויות הבניה כיצד לבנות ולאיזה שימושים מותרים נועד המבנה ..
תמורה סופית בפועל יכולה להשתנות בין מקרה למקרה במהלך משא ומתן ובהתאם לחוזה שנחתם מול היזם שקיבל את זכויות הבניה ובתמורה נתן שרותי בניה (עלויות בניה שאנשים פרטיים לבד לא יוכלו לשאת, אומנם היזם לא תרם זכויות בניה במצב הנכנס אבל הוא כן חיבר בין מספר גורמים ונשא בהוצאות...
הייתה לי שיחה עם עו"ד שמייצג דיירים ויזמים, הוא ניסה לשכנע אותי שאפשר לתת לעו"ד ליווי דיירים שכר טרחה גבוה כי "ממילא זה הפך עכשיו להוצאה מוכרת לפי תקן 21". נראה לי שהוא התבלבל ולא שם לב שאני דייר ולא יזם,כי להבנתי זה הפוך. אם זה הפך להוצאה מוכרת זה אומר שקודם זה היה יורד ליזם אחרי הרווח היזמי, ועכשיו זה יירד לפני הרווח היזמי, כלומר מבחינתי כבעל דירה זה אומר שהיזם ידרוש, והוועדה תדרוש, להקטין לי את התמורות כדי לשמור על הרווח היזמי המינימלי, נכון?
תקן 21
התקן הקיים: רווח יזמי מינימום 25% • התקן המוצע: רווח יזמי תלוי מיקום וזמן, לפי טבלת רגישויות ייעודית שתבחן על ידי השמאי • סעיף התמורות לבעלי הדירות ישתנה אף הוא, ולא יעמוד על 25 מ"ר באופן גורף...
במסגרת התכנית של משרד המשפטים לעידוד מיזמי התחדשות עירונית : לראשונה תקן השמאות בתכניות פינוי בינוי (תקן 21) לא ינקוב עוד בטווח מפורש של רווח יזמי, אלא יפנה לסקר עדכני שיבוצע מעת לעת ע"י השמאי הממשלתי הראשי.
הנושא מאוד חם ודינמי ...
מבחינת תקנות חדשות ומשתנה ממקום למקום .. צריך לבחון לעומק .. בגדול אגיד שנושא הוצאות מוכרות לצרכי מס שבח בעת מימוש זכויות במקרקעין הן הוצאות כדוגמת שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי מקרקעין, שכ"ט מתווך ... ולא בהכרח משפיעות על התמורות שבדייר אמור לקבל במסגרת הפרויקט... לאחרונה נתקלתי בפרויקט באזור ביקוש גבוה למגורים שבו יש וועד שכונה מאוד חזק ופעיל .. שבו היזם הציע הרבה מעבר למה שמקובל בפרויקטים אחרים ...
יש לי נכס - בית פרטי עם זכויות בנייה. הזמנתי שמאי לשמאות שווי הבית. ואני מלבט אם להוסיף חישוב היטלי השבחה. האם זה שאדע מראש ישפיע על מחיר הבית. עוד לא מוכר. רק בשביל בירור ערך הבית. כשאמכור אלך לעירייה ואז תהליך היטלי השבחה.. ובנוסף האם יש הבדל בהיטלים אם אמכור למישהו פרטי שיעשה וילת חלומות או ליזם שיהפוך את השטח לבניין? תודה מראש
אומדן היטל השבחה לפני ביצוע מכירה
עופר שלום רב,
היטל השבחה משלמים ב 3 מקרים
1. כאשר הוועדה המקומית מכינה ת.ב.ע אשר מעניקה לבעלי החלקה זכויות בניה נוספות
2. בקשה לשימוש חורג (לדוגמא בקשה לשימוש ממחסן למסחר)
3. הקלות
מימוש נכס = לבקשה לבנות או בקשה למכור
החיוב במקרה שלך יהיה עבור זכויות בניה לא מנוצלות שאישרה הוועדה המקומית.
לדעתי כל מוכר צריך לדעת מה הוא מוכר ולאיזה רמת סיכון הוא חשוף במקרה של מימוש מבחינת חיוב היטל השבחה
תדמיין מצב שאושרו זכויות בניה שאתה לא מודע להם ופתאום תקבל חיוב של 700,000 ש"ח זה דברים שקורים כל יום ...!!!
האם לא היית רוצה לדעת מזה מראש ?
לגבי מכירה לאדם פרטי או יזם זה לא רלוונטי תחוייב רק בגין הזכויות המוענקות עפ"י ת.ב.ע מאושרת.
אם היזם ירצה לקדם בעצמו ת.ב.ע חדשה אז הוועדה תחייב אותו בהיטל השבחה בהתאם לתכנית שיבקש ליזום.
