אסף אלקוני, עו"ד

נזקים שארעו בדירה לאחר החתימה.
יש לבדוק את החוזה ולברר מהי אחריות המוכר . בדרך כלל מקובל לכתוב כי הדירה תמסר במצב בו היתה בעת חתימת החוזה בכפוף לבלאי סביר. נראה שסדקים בחלונות אינם "בלאי סביר" ולכן הם באחריות המוכר ( צריך כמובן להוכיח כי החלונות לא היו סדוקים בעת חתימת החוזה , או בעת שהקונה ראה את הדירה ) לגבי המזגן - כאן זה כבר נתון יותר לפרשנות מבחינת"בלאי סביר" . כשאני מייצג קונה , אני דואג לכתוב בחוזה שהדירה תמסר "שכל מערכות הדירה במצב המאפשר שימוש סביר ורגיל" ולהבהיר כי המערכות כוללות מערכות מים, חשמל, ביוב ומיזוג אוויר - ובמקרה כזה הניסוח מכסה, מבחינת הקונה, גם את מערכת מיזוג האוויר ( אם היתה כלולה בין המערכות צריכות להמסר לקונה לפי החוזה ) . לכן חשוב לראות כיצד בדיוק נוסח החוזה שלכם, וממה נובעת התקלה במזגן, כדי לקבוע על מי האחריות בעניין זה.

משכנתא במקרה של אי התאמה בגוש/חלקה
תודה לאלון שהשאיר פרטים גם בטופס הייעוץ האישי . כך שיכולתי לקבל ממנו פרטים נוספים ( לכל החוששים - זה ללא תשלום ...) לא ראיתי את החוזה , אך בדרך כלל , אם המוכר מגלה לקונה את כל פרטי העסקה, חובת הבדיקה היא על הקונה .( כאמור, הכל בהסתייגות, כיוון שלא ראיתי את מסמכי העסקה ) מכל מקום , הנושא של שינוי גוש/חלקה הוא נושא שקורה לא פעם , בעקבות פרצלציה שנעשית על המקרקעין , ועם הסבר מקוצעי נכון , שילווה את הבקשה המוגשת לבנק , אפשר בדרך כלל לקבל משכנתא בנקאית . אם זה לא מסתדר, אפשר לבחון קבלת משכנתא לטווח קצר מגוף חוץ בנקאי , רק כדי לא להגיע להפרת חוזה , ולאחר מכן להמיר אותה במשכנתא בנקאית , בתהליך מסודר. כדאי להיעזר ביועץ משכנתא עם נסיון במשכנתאות מורכבות .

כתמי רטיבות בדירה נמכרת
הכל תלוי בלשון החוזה , ובמועד בו הופיעה הרטיבות . חוזים בדרך כלל קובעים כי מוכר חייב לגלות לקונה "פגם נסתר" - וכתם רטיבות גלוי אינו בבחינת "פגם נסתר" אלא אם כן המוכר טרח להסוות אותו לפני המכירה . כמו כן, בדרך כלל, המוכר מחוייב למצב הדירה בעת חתימת החוזה , בכפוף לבלאי סביר . יש דעות לכאן ולכאן, האם כתם רטיבות שהופיע אחרי כריתת החוזה מהווה "בלאי סביר" או לא , שכן מצד אחד ברור שהוא לא נגרם בזדון או ברשלנות של המוכר, ומצד שני , זהו פגם שיש לטפל בו , ובאופן טבעי הוא לא אמור להופיע בדירה. לכן, כפי שאמרתי , יש לראות את החוזה הספציפי ולבדוק כיצד הוא מתייחס למצב כזה. כעיקרון, לא ניתן לבטל את חוזה המכר, אם לא מוכחת הפרת חוזה מצדך.( ובעניין זה אני חוזר שוב על הצורך לעיין בחוזה, ולראות כיצד הוא מתייחס למצב כמו זה שנוצר) באופן מעשי , כתם בתקרת חדר רחצה , נובע , בדרך כלל מבעיה אצל השכן בקומה שמעל הדירה, ולפי חוק - חובתו של השכן לטפל בבעיה מעין זו . הייתי מציע ליצור קשר עם השכן למעלה , ובזמן שנותר עד לפינוי הדירה , לפתור את הבעיה , וכך כל הצדדים יוכלו להיות מרוצים. אציין כי בכל מקרה , דרישה לתשלום צריכה להיות מבוססת , ולא ניתן לדרוש סכומים , שאין להם קשר לחוזה , או לעלות התיקון.

פיצוי במקרה שלא אישרו משכנתא לקונה
הצטערתי לשמוע על המקרה שלך. יש לבדוק את החוזה ולראות אם יש סעיף כלשהו שניתן להיעזר בו לטובתך. בדרך כלל , חובת התשלום היא על הקונה , ועליו לוודא קודם חתימת החוזה, כי הוא יכול לממן את הרכישה . אם המשכנתא לא אושרה מסיבה שאינה תלויה במוכר , אז בדרך כלל האחריות היא על הקונה , וניתן לפעול נגדו כמפר חוזה, בהתאם לתנאי החוזה שנחתם.