אסף אלקוני, עו"ד

אי גילוי על תב"ע פוגעת
יש לבדוק את חוזה המכר ואת הצהרות הצדדים . לכאורה תכנית בניין עיר שאושרה , אינה בבחינת "פגם נסתר " , כיוון שהייתה ידועה לכל . מצד שני , יש לבדוק מה היו המצגים בחוזה עצמו , מה גילו המוכרים , מה היו אמורים לבדוק הרוכשים , כדי לדעת האם יש כאן הפרת חובת גילוי , ו/או חוסר תום לב.

גביית עמלת הסבת ערבות
כעיקרון הכל אמור להית מוסדר בחוזה . בכל מקרה, מבחינת הדין הכללי , אין מניעה לגבות עמלות כאמור. הבנק כפוף לפיחקוח על הבנקים , וכל עמלה אמורה להיות מעוגנת בתעריפון הבנק - כך שאתה יכול לדרוש את התעריפון ולוודא אם העמלה שגובים ממך נקובה בתעריפון . לגבי הקבלן - כאן קובע המוסכם בחוזה - החוק לא מגביל את הסכום . בכל מקרה, את העמלה לקבלן יש לשלם רק בפנקס השוברים של הדירה , כתשלום לחשבון הליווי ,ולא בשום דרך אחרת .

רכישת דירה ע"י 3 בני משפחה
השאלה כוללת התיחחסות גם למס שבח וגם למס רכישה , למרות שמדובר במסים שונים עם מערכות כללים אחרות . לגבי מס רכישה - ככל שלא מדובר על זוג נשוי ו/או על ילדים קטינים , אזי בני משפחה יכולים לרכוש נכס במשותף . לגבי מס רכישה - מי שרוכש 1/3 דירת מגורים , ואין לו באותה עת דירת מגורים נוספת שחלקו בה עולה על 1/3 , והוא עומד בכל שאר התנאים הנדרשים ( תושב ישראל ) יכול לעתור לתשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה ( כמובן שיש לבדוק את העסקה הספציפית , ולא ניתן להסתמך על תשובה זו כיעוץ משפטי ). מס שבח אינו רלוונטי בעת הרכישה , אבל ראוי להדגיש כי מי שבבעלותו חלקי דירות שאף אחד מהם לא עולה על 1/3 ,יכול למכור את מלא חלקו בדירה אחת ולעתור לפטור ממס שבח במכירה ( כמובן שיש לבדוק תנאים נוספים , כגון תושב ישראל, העדר זכויות בניה נוספות בדירה וכד' ) , אבל מרגע שמכר, כל שאר חלקי הדירות שבבעלותו "ייצבעו" והוא יחויב במס שבח במכירתם .

תשלום מע"מ במכירת נכס
חשוב מאוד לברר את נודא המע"מ ברכישה . אם הרכישה היתה ע"י עוסק , לא סביר שהוא לא קיזז את המע"מ , כיוון שזה סכום משמעותי שלא מוותרים עליו בקלות . אם קוזז המע"מ ברכישה אז ברור שיש להוציא חשבונית במכירה ( או לדווח על עסקת אקראי) ולשלם את המע"מ .