פער בין מחיר חוזה לערך שמאות למשכנתא

אנחנו בתהליך רכישת בית פרטי על שטח של חצי דונם. המחיר 4.5 מיליון ש"ח, ואנחנו מסתמכים על משכנתא של 75%. שמענו על מקרים ששמאי של הבנק מעריך את הנכס בפחות ממחיר הסגירה. האם במקרה של בית פרטי עם זכויות בנייה לא מנוצלות, השמאי נוטה להחמיר בהערכה לעומת דירה בבניין? האם מומלץ להזמין שמאות מוקדמת? ושאלה אחרונה, כיצד השמאי מתייחס בדו"ח לחריגות בנייה קלות מבחינת הפחתת ערך הנכס?