הגדרת דיירים חוזרים או ממשיכים להשתתף בדמי תחזוקה

אנחנו במו"מ עם יזם והיזם מתעקש שההגדרה תכלול מינימום של כמה שנות מגורים במתחם הישן כתנאי להשתתפות בדמי החזקה, בטענה שזו דרישת החוק. אולם מהבדיקה הבאה שערכתי עולה שזה לא נכון, האם אני צודק? הגדרה של דיירים ממשיכים או חוזרים לצורך השתתפות היזם בקרן תחזוקה בפינוי בינוי: ב-2016 המושג הזה מופיעה לראשונה בסעיף 19 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "בעל דירת תמורה בבית משותף מחודש לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף לתקופה של חמש שנים מהמועד שבו קיבל לחזקתו את דירת התמורה וכל עוד הוא מתגורר בדירה, בסכום העולה על הסכום שבו השתתף בהוצאות כאמור ערב הריסת הבית המשותף ... תוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף בגין דירת התמורה תשולם בידי היזם" עם תנאים נוספים, אבל מה שחשוב זה שבהגדרה הזו אין בכלל דרישה שבעל הדירה יתגורר בבניין לפני הפינוי. כידוע לפי חוק המקרקעין בעל דירה חייב בתשלום הוצאות התחזוקה בלי שום קשר לשאלה אם הוא גר בדירה או משכיר אותה לאחרים. ב-2018 פרסמה רשות המסים את "החלטת מיסוי: 9093/18, תחום החלטת מיסוי: מיסוי מקרקעין, הנושא: הקמת קרן תחזוקה הונית במסגרת הסכם לפינוי בינוי - החלטת מיסוי בהסכם": לאור ההכרה בצורך לסיוע רחב יותר במימון פערי עלויות התחזוקה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בתיאום עם משרד המשפטים, מקדמות בסיס משפטי ליצירת מנגנון וולונטרי להקמת קרן תחזוקה רחבה יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, שתסייע במימון הפרשי העלויות של הדיירים הממשיכים בפרויקט (להלן: "קרן תחזוקה הונית"). להלן עיקרי מודל קרן התחזוקה ההונית, כפי שמופיעים בטיוטת הסכם המדף לעסקאות פינוי בינוי אם כן בהחלטת רשות המיסים אין הגדרה של דיירים ממשיכים מלבד הפניה לטיוטת הסכם המדף של הרשות הממשלתית, שיש להניח שדומה או זהה לנוסח שפורסם כהסכם הסופי בשנה שלאחר מכן, להלן. ב-2019 הרשות הממשלתית להתחדשות פרסמה הסכם פינוי בינוי מומלץ לדוגמה שבו מופיע סעיף 6.9.5: "6.9.5. לצורך השתתפות בחלק מהוצאות תחזוקת המבנה והתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף בפרויקט, תפקיד החברה לפני מסירת הדירות החדשות, סכום כספי בסך של _________ ₪, כולל מע"מ (להלן: "סכום הבסיס") בקרן מיוחדת שתנוהל על ידי נאמן (להלן: "קרן התחזוקה" ו"הנאמן", לפי הענין), וזאת עבור דיירים, אשר התגוררו בדירה הנוכחית לכל הפחות ___ שנים לפני מועד הפינוי או שהדירה הנוכחית היא דירתם היחידה ואשר יחזרו להתגורר בדירות החדשות (להלן: "הדיירים הממשיכים"). " אם כן כאן ההגדרה לדיירים ממשיכים כוללת דרישה לתקופת מגורים מסוימת, אם גם מינימלית, לפני הפינוי, או לחלופין שאין בידי הבעלים דירות נוספות גם אם לא התגוררו לפני כן במתחם. ב-2021 הרשות הממשלתית להתחדשות פרסמה "המלצות הרשות הממשלתית למנגנון מימון עלויות התחזוקה לבעלי דירות ממשיכים בפרויקטים של התחדשות עירונית" שבו נכתב בסעיף 8: על מנת להבטיח כי כספי הקרן ישמשו אך ורק עבור דיירים ממשיכים, מוצע לקבוע כי דייר ממשיך יחתום על תצהיר בו יודיע כי הוא מתגורר בדירה החדשה, וכי ידוע לו כי לא יהיה זכאי לקבלת סכום ההשתתפות מהקרן מעת מכירת הדירה או השכרתה. כן יתחייב הדיירהממשיך, במסגרת התצהיר, לדווח לנציגות ולנאמן מיד עם מכירת דירתו או השכרת דירתו לאחר קבלת החזקה בה. בנוסף, ניתן לקבוע, כי לבקשת הנאמן או הנציגות או חברתהניהול, יציג הדייר הממשיך לנאמן עותק מתשלום הארנונה או אסמכתה אחרת להמשך מגוריו בבניין. מומלץ לעגן הסדרים אלו בתקנון הקרן ו/או בהוראות לנאמן, ו/או להסמיך את חברת הניהול של הבניין לפקח על יישומם ולדווח לנציגות על הפרתם." אם כן גם כאן בפירוט ההוכחות הדרושות לקבלת התמורה מדובר על תצהיר שמתייחס רק למגורים במתחם החדש ולא למגורים במתחם הישן. ב-2022 בתקן 21.1 נכתב בסעיף 5.14 ז': "הוצאות תחזוקה: בדרך כלל הבינוי החדש במיזמי פינוי בינוי הינו בעל מאפיינים שונים בתכלית מאופי הבינוי במצב הקיים. בינוי זה מחייב עלויות תחזוקה גבוהות, באופן משמעותי, מהעלויות להן היו רגילים בעלי הדירות בבינוי הקיים. לאור זאת, נמצא שיש מקום להקל על בעלי הדירות הקיימים, אשר יגורו במיזם החדש, באמצעות השתתפות בהוצאות התחזוקה. היקף ההשתתפות יקבע בהתאם להשפעתו על

לעניין דמי אחזקרה, מכיר דרישה לגבי חזרה לגור. לא מכיר דרישה להתגורר קודם. אז זה פתוח למו"מ.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

נריה כהן, עו"ד

055-4532856

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר