נריה כהן, עו"ד

אנו במו"מ מול יזם לפינוי בינוי בבניין . ישנן שתי דירות גן בקומה הראשונה שיש להן הצמדה של חצר ושאר הדירות רגילות. בעלי דירות הגן דורשים לקבל בבניין החדש דירות גדולות יותר משאר הדיירים, בטענה שהשווי הנוכחי של הנכס שלהם גבוה יותר. האם היזם מחויב להעניק תמורה עודפת למי שיש לו הצמדות גינה?

אנחנו קבוצת דיירים בבניין ישן שנמצא בתהליך של חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם. השאלה שמעסיקה את כולנו היא סוגיית הערבויות. היזם מבטיח לנו ערבות חוק מכר וערבויות נוספות, אבל אנחנו חוששים מהרגע שבו נצא מהדירות שלנו והבניין ייהרס. רציתי לדעת מהן הערבויות המינימליות שאנחנו חייבים לדרוש בהסכם כדי להגן על עצמנו? האם ערבות שכר דירה צריכה לכסות את כל תקופת הבנייה גם אם יש עיכובים, ואיך מוודאים שהערבות הבנקאית באמת ניתנת למימוש מהיר ללא צורך בהליכים משפטיים ארוכים מול הבנק המלווה?

אנחנו קבוצת דיירים בבניין ישן שנמצא בתהליך מול יזם לקראת פרויקט פינוי בינוי. רגע לפני החתימה על ההסכם הסופי, עלו מספר שאלות קריטיות: אילו ערבויות אנחנו חייבים לדרוש כדי להבטיח שהפרויקט יושלם גם אם היזם נקלע לקשיים כלכליים? איך ניתן להבטיח שדמי השכירות שהיזם ישלם לנו בתקופת הבנייה יעודכנו בהתאם לעליות המחירים בשוק השכירות המקומי? כמו כן, יש בבניין מספר דיירים בני 75 ויותר אילו חלופות היזם מחויב להציע להם לפי חוק, והאם סירוב של דייר בשל גילו נחשב לסרבנות סבירה?

בטיוטת הסכם פינוי בינוי אחד התנאים המתלים מנוסח כקבלת החשבון הנ"ל בתוך פרק זמן מסוים מאישור התב"ע. אני מבין שהחשבון הזה מתקבל מיד לאחר בקשת היתר. השאלה היא האם מבחינת בעלי הדירות עדיף ניסוח של התנאי המתלה כמועד להגשת הבקשה להיתר או קבלת חשבון האגרות? האם קבלת חשבון האגרות מעידה על כך שהבקשה להיתר הייתה תקינה בעיני הרשויות ולא נדחה על הסף ולכן בעצם הניסוח הזה מחייב את היזם להגשה תקינה ולא סתם לצאת חובה עם הגשה פגומה שתידחה על הסף?