יניב רפאל שמאות מקרקעין ורכוש

שמאות דירה ללא טופס 4
שלום רב, כפי שאני מבין יש היתר ויש טופס 4. טופס 4 ניתן בהתאם להיתר שתואם לבינוי והושלמו הערות הוועדה. כנראה במקרה זה משהו חסר וממליץ לך לברר זאת בוועדה. בכל מקרה אם ההיתר תואם לבית ההערכה היא בהתאם אם הפחתה קטנה ללא טופס 4.

ירידת ערך
הצללה ואובדן אור שמש ישיר – ירידה משמעותית בכמות האור בחללי מגורים. פגיעה בפרטיות – קווי ראייה חדשים והצצה ישירה לדירה. הסתרת נוף – אובדן נוף פתוח שהיה רכיב ערכי. השפעה על סחירות – ירידה בביקוש וזמן שיווק ארוך יותר. נתוני שוק להשוואה – עסקאות דומות שנפגעו מול כאלה שלא. אלו הגורמים המרכזיים לקביעת שיעור ירידת הערך במקרה של תוספת קומות בבניין סמוך.

שמאות לפני מכירה
שמאות לפני מכירה אינה חובה, גם אם אתה מכיר את המחירים באזור. אבל אני ממליץ מאוד הרבה פעמים השמאי מגלה רישומים לא נכונים, שטחים חורגים וכד'. השמאות יכולה להיות משתלמת כשמדובר בדירה ישנה, כי השווי מושפע מאוד ממצב הדירה, שטחים, רישוי, נוף והצמדות – פרטים שלא תמיד נראים במחירי השוק. שמאי נותן הערכה מדויקת ומסייע למנוע מכירה במחיר נמוך מדי.

שמאות לפני רכישה
כן. שמאי יכול לזהות לא מעט סוגיות שרוכשים רבים מפספסים, במיוחד בדירות ישנות או בבניינים עם היסטוריה תכנונית מורכבת. בין היתר הוא עשוי לגלות: חריגות בנייה או תוספות ללא היתר אי-התאמה בין שטח רשום לשטח בפועל בעיות ברישום בטאבו / בית משותף / הצמדות זכויות בנייה עתידיות או מגבלות תכנוניות הערכת שווי ריאלית מול מחיר מבוקש לגבי העיתוי: ברכישת דירה פרטית מקובל להזמין שמאות לפני חתימת חוזה או לפחות לפני "חתימת זכרון דברים", כדי לא להתחייב למחיר גבוה או לנכס עם בעיות מהותיות. ברכישת דירה עם משכנתא – הבנק מזמין שמאות לאחר החתימה, אך מומלץ לבצע בדיקה מקדימה מיוזמתכם לפני ההתחייבות.