עורך דין מיכאל יעקובסון

רשלנות מקצועית והפרת חובת נאמנות של יועץ משכנתא
שלוםרב, אני בהחלט מבין את התסכול ואת הפגיעה הכלכלית המורגשת. להלן תמונת המצב בראייה משפטית וכלכלית: 1. עילה מול הבנק: הסיכוי לתביעה נגד הבנק שואף לאפס. הבנקים מגובים במסמכי חתימה מפורטים שבהם הלווה מאשר את תנאי המסלולים ומשמעות ההצמדה למדד, ואין איסור רגולטורי על שילוב מסלולים צמודי מדד. 2. עילה מול יועץ המשכנתאות: o תביעת רשלנות מקצועית דורשת רף ראייתי מחמיר ביותר. בין היתר יש להוכיח מה נאמר בעל-פה, מה הוגדר בהסכם ההתקשרות, והאם הוצגו מצגי שווא פוזיטיביים, האם הייתה דרישה ו/או ההכרח להקטין את החזרי המשכנתא ההתחלתיים בעת נטילתה o העבודה מול סניף ספציפי היא פרקטיקה מקובלת בענף ואינה מהווה עילה לנזק. o מדובר בהליך מורכב ויקר (הדורש חוות דעת מומחה כלכלי), שסיכוייו אינם גבוהים. 3. המלצה מעשית: מעבר לסוגיה המשפטית, מומלץ לפנות בהקדם לגורם מקצועי או בפנייה ישירה לבנק כדי לבחון העברת המסלולים הצמודים למסלולים שאינם צמודים למדד, ובכך לגדר את הסיכון להמשך עליית הקרן.

דרישת ערבים נוספים למשכנתא על ידי הבנק
ראשית, אין להיכנס לעסקה ללא אישור עקרוני הכולל בדיקת כלל המסמכים, לרבות מסמכי הנכס. ככלל, רק קרובי משפחה מדרגה ראשונה יכולים לשמש כערבים. בהיעדרם, מספר אפשרויות לבחינה: 1. פריסת משכנתא לתקופה מקסימלית ומעבר למסלולים צמודים כפתרון זמני לטובת האישור. 2. הקטנת סכום המשכנתא ונטילת הלוואה נוספת. 3. הכנסת לווה נוסף תוך רישום חלק בבעלות על שמו. 4. הגשה לבנקים נוספים (ירושלים, טפחות). 5. משכנתא חוץ-בנקאית.

מחזור משכנתא וקנס יציאה מהבנק
המבחן האם המחזור משתלם הוא פשוט: אם סה"כ התשלומים הנותרים במשכנתא הנוכחית גבוה מסה"כ התשלומים במשכנתא החדשה בתוספת הקנס (עמלת פירעון מוקדם) – המחזור משתלם. יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות כגון שמאות וכיו"ב. את סך התשלומים לסוף התקופה ניתן לחשב בקלות באמצעות מחשבוני משכנתא ברשת. בהצלחה!

מיחזור משכנתא בדירת מחיר למשתכן
ניתן לבצע מחזור – פנימי באותו בנק, או חיצוני בבנק אחר (קצת יותר מורכב, אך בהחלט אפשרי). צריך לעשות שמאות, והסכום למחזור ייבדק מול הערכת השמאי (מחיר השוק הנוכחי). במעבר בנק יהיה צורך גם באישור של משרד השיכון (בגלל התוכנית). בהצלחה!