אסף אלקוני, עו"ד

רכישת דירה עם חריגות בנייה
החשש נכון , קודם כל , גם אם "כולם עשו" , יכול ויבוא יום וכולם יידרשו להרוס ... בנוסף לפי כללי השמאות , השמאי חייב להפחית מערך הדירה , בשל הבנייה הלא חוקית , מדובר בהפחתה כפולה - גם עליו להעריך את ערך הדירה ללא הבנייה הלא חוקית , והוא צריך גם להפחית את עלות ההריסה והשבת המצב לקדמותו מערכה של הדירה . לכן חשוב במקרה כזה שהמוכר ישיב את המצב לקדמותו , עוד לפני שהשמאי מטעם הבנק מבקר בדירה . יכול להיות שגם דירה עם ערך מופחת תאפשר לך לקבל מספיק משכנתא לצורך הרכישה ,ובנוסף יש לזכור שאחרי ההריסה ערך הדירה בכל מקרה יהיה נמוך יותר , כלומר ההריסה לא תאפשר לשמאי להעריך את הדירה בערכה החוזי המלא, ויש להערך לכך מבעוד מועד .

בדיקות בדירה יד שנייה
ראשית שיהיה בשעה טובה ! כמובן שקיים החלק של עורך הדין , שמבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות בחוזה . לא ברור לי למה התכוונתם ב "בדיקות סטנדרטיות " - הסטנדרט תלוי במיומנות והנסיון של עורך הדין המייצג , ולצערי , מגיעים אלי לייעוץ בדיעבד מקרים עצובים , לאחר שמתברר שיש בחוזה תקלה. קיימים מקרים לא מעטים, בהם מתתבררבדיעבר ש "הסטנדרט" לא היה ממש מספק , וניתן היה למנוע זאת , עם ייעוץ משפטי נכון, בעת חתימת החוזה. מבחינת ליקויי בנייה - בדרך כל החוזה יכלול הוראה שהמוכר מצהיר שאין ליקוי נסתר שידוע לו בעניין הדירה ומערכותיה , ומנגד הקונה מצהיר שהוא קוהנ את הדירה "כפי שהיא". רצוי מאוד להביא חברת בדק לבדיקת הדירה , אך צריך לדעת שלעתים יש ליקויים נסתרים שגם חברת הבדק לא מסוגלת לבדוק . זכור לי מקרה מהעבר , בו נרכשה דירה , חברת הבדק לא מצאה ליקוי משמעותי , אך אחרי שנה החלו נזילות מים משמעותיות - התברר שהצנרת היתה במצב גרוע, אך בהעדר נזילות פעילות , לא ניתן היה לגלות זאת ( אלא אם היו מסירים את הריצוף...) . מובהר כי אם היו נזילות בסמוך למכירה, והמוכר לא גילה , הדבר עלול לעלות לכדי הסתרת פגם נסתר ( כשאני מייצג קונה אני דורש שהמוכר יבהיר במפורש נושאים כאלה ) בנוסף יש אפשרות להביא מומחה לבדיקת המצב התכנוני, מול ההיתר בפועל . ( לעתים ניתן לשלוף באופן עצמאי תשריטים מספיקים מאתר הרשות המקומית ומתיק הבניין בטאבו ) כמובן שאסור להזניח גם את התנאים המשפטיים בחוזה ,לדוגמא-להותיר פקדונות מספיקים למקרה של מס שבח או היטלים מטעם הרשות המקומית . לפרטים נוספים לגבי החוזה הספציפי שלכם תוכלו ליצור קשר דרך הלשונית "ייעוץ אישי" או בטלפון המופיע באתר. בהצלחה !