מה זה בעצם אומר מבחינה משפטית שעמדת העירייה או הוועדה היא ששטח התמורה יוגבל לגודל מסוים? הרי העירייה ורשויות התכנון הן לא צד בחוזה פינוי בינוי, התפקיד שלהן הוא לאשר את תוכנית הבנייה בכפוף לעמידה בחוות דעת שמאית. אבל חוות הדעת השמאית היא בסך הכל אומדן, היא לא הסכם מחייב וברור שבסוף היא לא בהכרח תואמת את המציאות. יש פרויקטים שבהם התב"ע מאושרת הרבה שנים לפני שנחתם הסכם עם יזם. אז נניח שהדיירים מפנים דירות בגודל 50 מ"ר ובבניין החדש יהיו דירות בגודל 75 מ"ר ו-100 מ"ר. לעירייה והוועדה אין דרך לאכוף על היזם לא להסכים עם הדיירים שהם יקבלו דירות של 100 מ"ר ולא של 75 מ"ר גם אם "מדיניות העירייה" היא שגודל התמורה יוגבל ל-25 מ"ר. האם אני צודקת פה? העירייה והוועדות הן בכלל לא צד להסכם פינוי בינוי בין היזם והדיירים, שהוא בעצם הסכם פנימי בין השותפים בעסקת הקומבינציה להקמת הפרויקט. ביחס לפטור ממס שבח, מי שמטפל בזה זו בכלל רשות המיסים וכל עוד שווי התמורה לא עולה על 150% מהדירה המפונה אז זה לא מעניין אותה מה מדיניות העירייה.
דנה שלום רב,
נשיבך מהסוף להתחלה.
ראשית ,מס שבח הינו מס מדינה ולא היטל מוניציפאלי.
אם כוונתך להיטל השבחה אזי לך פטור על פי התוספת השלישית עד תקרה מסוימת. נשמח להרחיב טלפונית.
שנית, נכון הדבר שהעירייה לא יכולה לכפות תמורה, יחד עם זאת היא יכולה להגדיר קווי בניין, תכנון, שטח ממוצע של דירות ובהתאמה נוכח אילוצי תכנון יהיה ביטוי לדרישה גם על התמורות לדיירים, לכן חשוב לייצר תנאים מודולריים בהסכם לרבות גמישות כדי לשמור עליכם. גם על כך נשמח להרחיב טלפונית או בפגישה.
שלישית, על פי רוב בהליכי פינוי בינוי מעטות הדוגמאות שהתב"ע מאושרת לפני היזם והגם אם יש תכנית כוללנית עדיין צריכים לקדם מכוחה תכנית מפורטת. הרציונאל בהתקשרות עם יזם הוא בין השאר שיקדם את הליכי התכנון לרבות התב"ע. נרחיב ונבין לעומק בשיחתנו.
לסיכום. למרות שהעירייה ורשויות התכנון אינן צד לחוזה בהחלט יש להם אמירה תכנונית שעשויה להשפיע מבחינה חוזית ומבחינה קניינית ועל מנת למזער את החשיפה צריכים לייצר סייגים בהסכם לאמירה בעטיה ״במסגרת אילוצים תכנוניים״ תשתנינה התמורות. נשמח לפרט ולהציג לך דוגמאות מפרויקטים שליווינו וחלקם הסתיימו כיצד פעלנו כדי לשמור על לקוחותינו תוך מקסום זכויות הבניה עבורם.
בכבוד רב.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
רוזנר ושות, משרד עו״ד
053-7105230
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
