האם דרישת חברת הניהול מוצדקת?

עו"ד בני שלום רב, הנני בעל דירה בת"א המושכרת ל-3 שוכרים (סטודנטים מקסימים). את וועד הבית בבניין המושכר, מנהלת חברת ניהול הגובה את דמי הניהול ישירות מהשוכרים. בבניין קיימת מערכת חימום על סולר, אולם הדירה שבבעלותי אינה מחוברת למערכת הזו (יש לי אישור מוסמך מאיש מקצוע בתחום שמאשר שלדירה אין חיבור למערכת הסולר של הבניין).. עד לפני מספר חודשים, סכום דמי הניהול שנגבה מהשוכרים היה כ-450 ש"ח היות והדירה אינה מקבלת שירותי חימום על בסיס סולר, אולם לפני חודש נמסר לשוכרים מחברת הניהול כי מבדיקת היועמ"ש של החברה עולה שאע"פ שהם לא מקבלים שירותי חימום מהמערכת - עדיין עליהם לשאת בעלויות שלה. בצר להם, השוכרים פנו אלי בכדי לעזור להם לפתור את מצוקתם, שכן כעת הם נדרשים לשלם דמי וועד הבית הנושקים ל-600 ש"ח. טרם הנני פונה לחברת הניהול בכדי לפתור הסוגיה, שאלתי אליך היא: האם דרישת חברת הניהול לתשלום בגין שירותים שכלל לא מוענקים - חוקית ? אודה לתשובתך - בברכה, ירון

חלק מהרכיבים חלים על דיירים גם אם לא משתמשים בהם ובהם חימום מרכזי וק (מס´ 9) תשמ"ד-1983 חוק (מס´ 26) תשס"ה-2005 58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. חוק (מס´ 14) תשנ"ב-1992 (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסויים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת." ... "הינתקות ממערכת חימום מרכזית חוק (מס´ 10)* תשמ"ח-1987 59ב. (א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

053-7105242

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

עו"ד בני תודה על תשובתך. טרם תשובתך, בדקתי קצת הנושא. מתברר שההפחתה שניתנה לדיירים במושכר הייתה תשלום 35% מההוצאות השוטפות בגין מער' החימום (כלומר, וועד הבית וחברת הניהול הכירו בהינתקות שבוצעה ממער' החימום). ואכן, הדיירים בדירתי שילמו מאז ההינתקות מהמער' ועד לסוף שנת 2011 35% מההוצאות השוטפות בגין המער'. אולם, מבירור מול הוועד וחברת הניהול, עולה כי וועד הבית החליט לבטל (!!) את ההפחתות הללו, ומשנת 2012 ואילך החיל על כל הדיירים מחיר מלא על מער' החימום, לרבות דיירים שביצעו ניתוק כדין ממנה (כמו הדיירים שבדירתי). אני סבור כי לאור תקנה 3(א)(3) לתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991, אין לוועד סמכות חוקית לערער על תקנה זו ולקבוע שההפחתה לא תקפה - יש חוק במדינת ישראל, ולא ניתן שהחלטה שרירותית ושערורייתית שכזו הינה בעלת תוקף חוקי. האם אני צודק ??

שאלו את מנהל/ת הפורום:

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

053-7105242

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר