מסירת ערבויות לקבלן

ראשית יישר כח על העצות!!!
בימים אלו אנו אמורים לקבל מפתח.
אנו מחזיקים בערבויות של הקבלן.
בחוזה המכר הוזכר סעיף בו אנו אמורים להחזיר את הערביות לבה כוחו של ל הקבלן(במקרה זו ביתו) בנאמנות.
יצוין כי החוזה נעשה ללא עו"ד.
אנני מסכים להחזרת הערבות ללא קבלת מכתב החרגה ורשום הערת הזהרה מדרגה ראשונה לטובתי.
האם עו"ד של הקבלן יכולה לדרוש את הערבות ללא כל תנאים .
האם חוק המכר מגן עליי??
יחד עם הבינותי כי יצא פסק דין חדש האוסר על בה כוחו של הקבלן להחזיק ערבויות בנאמנו.
האם אוכל לעמוד על זכותי..
בתודה מראש
דן

דן שלום,

ראשית, תודה רבה. אני מקווה שהעצות בפורום אכן עוזרות ומשמשות לפחות קצה חוט בנבכי דיני המקרקעין.
ולגופם של דברים. אתה צודק, ישנה החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין לפיה עוה"ד של הקבלן אינו יכול להחזיק בערבויות בנאמנות, אלא צריך למצוא גוף חיצוני לחברה. נחלק את העניין לשניים: מכתב ההחרגה והערת האזהרה. לגבי מכתב ההחרגה - ישנו כשל בדרישתך לקבלו לפני מסירת הערבויות. הסיבה לכך היא שהבנק לא יסכים להוציא מכתב החרגה לא מותנה לפני שהערבויות מוחזרות אליו. הסיבה לכך היא שבמצב כזה יש בידיך כביכול שתי בטוחות. מצד אחד לפי מכתב ההחרגה הדירה אינה כפופה למשכנתא, ומן הצד השני אתה יכול, תיאורטית, לדרוש את מימוש הערבויות. לכן, הדבר היחיד שהבנק יסכים להוציא זה מכתב הרחגה מותנה (מותנה בין היתר בהחזרת הערבויות). יחד עם זאת, מכתב החרגה מותנה נמסר בד"כ לאחר חתימת ההסכם ולכן אני מניח שיש כזה בידיך.
לגבי הערת אזהרה - אתה יכול לדרוש את רישומה (במידה והקרקע רשומה בטאבו ואיננה קרקע מנהל), ובאותו מעמד להחזיר את הערבויות (ואז אין צורך בנאמנות כי הע"א מחליפה את הערבויות).
עד כה הפן המשפטי על קצה המזלג.
כעת לפן הפרקטי. אני מניח שאתה מאוד רוצה להיכנס כבר לדירה שלך. הקבלן לא יסכים למסור לך מפתח מבלי שתפקיד את הערבויות, ויטען שבסרובך אתה מפר חוזה. לא משנה כרגע מי צודק, העובדה היא שהשליטה והכוח בידיו (לכן חשוב לקחת עו"ד גם בחתימת הסכם מול קבלן. עו"ד שמבין (אבל באמת מבין) בנדל"ן, היה יודע להכניס את כל הדברים האלה להסכם). מה שאני הייתי עושה, זה לנסות לדרוש רישום הערת אזהרה (לפעמים ניתן לרשום הע"א גם לבדך, כגון במקרה בו הקרקע רשומה על שם הקבלן והחוזה שלך הוא גם מול הקבלן). במידה ואין הצלחה, לדרוש את הפקדת הערבויות בידי צד ג' שיהיה מוסכם על שניכם. בשום פנים לא להפקיד את הערבויות בידי הבת של הקבלן גם אם היא עו"ד.

בהצלחה,

דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837