רכישת דירה מה כדאי לעשות ?

היי,
יש לי נכס שנקנה לפני הנישואים (הייתי בגיל 19 טעות חיי) והיו לי הרבה החזרים במשכנתא והגעתי כבר מספר פעמיים להסדרים וגם לא תמיד עמדתי בהם.
כיום שני נשואה אני ממש בבעיה, אנחנו רוצים לקנות בית ואני ממש מפחדת שלא נוכל בגללי.
הנכס שקניתי אותו עדיים קיים ואין באפשרותי למכור אותו מכיוון שאני חייבת לבנק 240.000. ש"ח והבית ימכר אולי ב 140.000. במקרה הטוב, יש ירידה של ערך הנכס יותר מחצי נצרת עילית)
האים קודם כל הבנק יכול לבוא לקראתי שיש כאן הפסד ואולי להוריד ריביות או אופציות אחרות?
שנית לעיניין הכי עיקרי- בגלל שישי לי כתם בבנק ואני לא יכולה להיות שותפה ברכישה של הבית אין אפשר לקבל משכנתא שאני לא כלולה בכלל גם לא בתור ערבה?
יש לנו הון של 700.000 ( בעלי קיבל ירושה) ואנחנו צריכים עוד 600.000 לקחת משכנתא האים יש אפשרות שבעלי לוקח לבד משכנתא (השכר שלו 8.500 ש"ח בוא ב"קבע")
איך קודם כל אני יכולה להיות פטורה מלא לשם מס רכישה כל כך גבוה על בית שני? האים אני יכולה להעביר את הנכס שלי ללא תמורה לאחי ואחר כך לקבל בחזרה? אים כן אחרי כמה זמן אני יכולה לקחת בחזרה והאים זה יכול להפריע לאחי לרכוש דירה בעתיד?
איזה פיתרון יש לנו או שבגללי כבלתי את בעלי ויחד לא נוכל לרכוש דירה? האים הפיתרון הוא רק גירושים בשביל שיוכל לרכוש דירה?
אני ממש מצטערת על אריכות דבריי אך אני ממש נואשת ומרגישה אשמה כלפיי בעלי.
אודה על תשובה מהירה ותודה מראש על העזרה.

פנינית שלום,

קודם כל צריך להירגע. אתם לא צריכים להתגרש כדי שבעלך יוכל לרכוש דירה. בעלך יכול לרכוש דירה ללא כל קשר אם הוא נשוי או לא. במקרה הכי "גרוע" אתם יכולים לרכוש דירה ולרשום אותם על שם בעלך בלבד. יחד עם זאת, לא בטוח שזה מומלץ לך מאחר ובמקרה של גירושים בעתיד (חס וחלילה) יהיה יותר קשה להוכיח שהדירה גם שלך. זה נכון גם למקרה של פטירה (חס ושלום). בנוסף, אם הדירה רשומה רק על שם בעלך, הוא יכול בעתיד למכור אותה ללא הסכמתך. מן הצד השני, ההון העצמי שיש לכם מקורו בירושה של בעלך. זה היה בקליפת אגוז לגבי הפן המשפטי. לגבי הפן הפרקטי, צריך למצוא פתרון כלכלי כולל הן לגבי החוב לבנק, והן לגבי המשכנתא החדשה. אני מציע לכם לגשת לבנק, ובמקביל לעורך דין, על מנת "לתפור" לכם את הפתרון המתאים ביותר.

בברכה,

דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: משרד עורכי דין ונוטריון מיכל רז  055-4532863