שלום רב,
בעבר פניתי אליכם בגין נזק כספי, שנגרם לנו ע"י הדיירים שרכשו מאיתנו דירה, ולא עמדו במועד התשלום המחייב בכתב המכר, כלומר איחרו בכחודשיים בהעברת התשלום. תלותנו בכספים אלו, גרמה גם לנו להתעכב בהעברת כספים לקבלן שאצלו רכשנו דירה. הקבלן שלח לנו הודעת חוב בסך 24,800 ש"ח, בגין עלייה במדד תשומות הבנייה (הסכום כולל ריבית והצמדה כ- 5,000 ש"ח). פנינו לקבלן במטרה לשלם מייד, כדי למנוע נזק כספי נוסף, כי מדד תשומות הבנייה הולך ועולה. בשיחה עם הקבלן הוא הסכים בינתיים שנשלם מיידית 20,000 ש"ח, והבטיח לבדוק מול הבנק שלו, אפשרות להנחה ביתרה. מייד ביצענו העברה בנקאית, וטרם קיבלנו תשובתו בבדיקת עניין ההנחה.
פנינו לעורך הדין שלנו שמייצג אותנו ואת הדיירים בעיניין מכירת הדירה שלנו, על מנת להתייעץ איתנו בכתיבת תביעה של החוב מהדיירים. אנו אמורים למסור את המפתח לדירה בעוד כחודש וחצי, ולקבל מהדיירים את יתרת הכסף שנשאר לזכותנו.
עורך הדין אמר, כי זהו עניין לבית משפט, ורק מה שיכתב בפסק דין הוא זה שיכריע. לכן, הוא ביקש שלא נדבר עם הדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק הממשי, שנגרם לנו כתוצאה מהפרה בוטה של החוזה בינינו. עורך הדין הדגיש כי, עלינו לסיים את העיסקה במועד שקבענו. עלינו לשלם חובות חשמל, מים ארנונה... ולהביא את כל הקבלות בהתאם לקריאת המונים. למסור לדיירים מפתח לדירה, ולא לחתום על מסמכים שיחייבו אותנו שלא לתבוע אותם בעתיד. עורך הדין אמר כי, רק לאחר מכן, כחודש חודשיים, נוכל להגיש תביעה נגדו, בבית משפט לתביעות קטנות, וכי עלינו למצוא עורך דין שייצג אותנו בתביעה.
שאלתנו:
האם כך עלינו לנהוג?
האם זה נכון לא להודיע לדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק שניגרם לנו, בגלל התלות הכספית שלנו בהם?
כספי מכירת הדירה הם ההון הכספי שלנו. מאחר והדיירים לא שילמו לנו במועד, גם אנחנו לא יכולנו לשלם במועד.
האם צריך עורך דין שייצג אותנו בתביעה מן הסוג הזה?
עורך הדין אמר לנו שלא יוכל לייצג לאאותנו ולא את הדיירים בתיק הזה. לדבריו, ישנו איסור. אך יחד עם זאת הוסיף, כי בית המשפט יוכל לזמנו כעד. הוא תיעד את הפגישות, שיחות טלפוניות, הודעות, מכתב אזהרה לרוכש בגלל שלא העביר לנו תשלום, וכיו"ב.
למה אסור לנו לספר לדיירים על כוונתנו? האם הם לא צריכים לדעת על כך? אולי יתכן וירצו שנסתדר?
האם הם לא יודעים שאם הם מאחרים בתשלום חודשיים, אז מן הסתם יש לכך מחיר?
האם ניתן לתבוע פעמיים? האחת, מול הפרת החוזה בינינו? השנייה, החוב הכספי ששילמנו לקבלן, בגלל שלא היה לנו כסף לשלם בזמן, עיכוב בתשלום שנבע בגלל שהדייר לא שילם לנו בזמן?
עוד נוסיף, כי הבנק החזיר לנו שיק שמסרנו לקבלן בסך 350,000 ש"ח, כי לא היה כיסוי מספיק. לא היה כיסוי כי הדיירים התמהמהו בחודשיים מהתאריך המחייב. מאוד חששנו בנקודה זו בגלל פגיעה ברקורד שלנו, מאחר ובאישורים למשכנתא מבקשים דיווחי בנק של 3 חודשים. למזלנו, ההתנהלות הבנקאית שלנו תקינה לחלוטין, צירפנו מכתב, ואישרו לנו את המשכנתא.
נשמח לקבל תשובתכם
במידה וצריך, נשמח לקבל שמות של עורכי דין שיוכלו לייצג אותנו, ולנצח!
בברכה, תמר
תמר שלום רב,
קראתי בעיון את פנייתך.
תשובתי מבוססת על הנתונים שמסרת בידי.
לגופו של עניין :
ישנה הפרת חוזה אשר בגינה נגרם לכם נזק כספי.
אינני רואה מדוע אין עליכם לכתוב מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים למפרים קרי הרוכשים.
לטעמי, זהו צעד מתחייב. קל וחומר בנסיבות שנוצרו.
נהפוך הוא אולי תגיעו לפשרה בינכם, טרם נקיטת הליכים משפטיים.
באשר לבית משפט לתביעות קטנות, אכן הכלל כי אין בעל דין רשאי להיות מיוצג בבית משפט לתביעות קטנות למעט חריגים אשר מנויים בחוק בתי משפט.
לסיכום : אם התביעה מנוהלת בתביעות קטנות מבחינת הסכום הנתבע אזי הנכם יכולים לתבוע ללא עו"ד.
במקרה של הפרת חוזה, מעבר לסמכות בית המשםט לתביעות קטנות, אזי תזדקקו ליצוג משפטי.
כללי הפורום אינם מאפשרים מסירת פרטים של עו"ד, אולם פרטי מצויים באתר.
בהצלחה,
דרורית מלינרסקי- משרד עורכי דין.
לגופו של עניין:
לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837
עו"ד דרורית מלינרסקי שלום,
מצ"ב תשובת של הקולגה שלך מפורום זה, אשר מציג את ההפך מתשובתך (גם בעלי חושב כך).
עורך הדין שלנו הציג את הדברים כפי שהצגת את (וזו גם דעתי).
תמר שלום,
אם אני מקשר נכון ביניכם ובין שאלתכם הקודמת, אזי בשאלתכם הקודמת תיארתם כי הרוכש אינו מסכים לשלם את התשלום האחרון מבלי שתחתמו לו כי אין לכם תביעות נגדו. יתכן וזו הסיבה שעורך הדין שלכם ייעץ לכם שלא להודיע להם שבכוונתכם לתבוע, שהרי, אם תצהירו באוזניו על כך, הוא לא יסכים לשלם את התשלום האחרון, ואתם תקועים עם מימון הדירה שרכשתם מהקבלן.
מן הצד השני, אתם לא תמסרו לו את הדירה מבלי שישלם את כל הכסף וזה משמש כוח בידיכם.
היבט נוסף: לרוכש יש הערת אזהרה לטובתו, כך שאם הוא אינו לחוץ על קבלת הדירה הוא יוכל למשוך אתכם עד שתסכימו "להתפשר" איתו שישלם את הכסף ואתם לא תתבעו. את מבינה, שלמרות שמהפן המשפטי אתם צודקים (הרוכש הפר הפרה יסודית את ההסכם וגרם לכם נזקים), הרי שמהפן הפרקטי צריך להיות חכמים ולא צודקים. צריך לנתח את המקרה שלכם לא רק מן הפן המשפטי אלא גם מהפן המעשי. צריך לזכור שאתם גם לא יכולים לבטל את ההסכם עם הרוכש מאחר והתחייבתם כבר כלפי הקבלן ואין לכם לא מימון אחר, ולא זמן לבטל ולמצוא רוכש אחר. כפי שאני רואה זאת, האינטרס שלכם הוא לקבל מהם כעת כמה שיותר כסף וכמה שיותר מהר. לכן, מאחר והכסף נמצא בידיים שלהם, אני לא הייתי ממהר להצהיר על כוונות תביעה (אך כמובן שלא לחתום להם על שום מסמך), קודם מוציא מהם את הכסף, ולאחר מכן דורש את הנזקים שנגרמו. לתבוע מהם סכומים נוספים תמיד תוכלו (עד שבע שנים קדימה). בכל מקרה, אני מציע לכם, לפני שאתם רצים לתבוע או מאיימים עליהם בתביעה, לפנות לעורך דין לשם ייעוץ ראשוני. בפגישה זו תשטחו בפני עורך הדין את כל העובדות הרלוונטיות (עורך הדין ידע לכוון אתכם ולקבל ממכם את הנתונים הדרושים), ורק אז להחליט כיצד פועלים באופן פרקטי כדי להשיג את המטרות שלכם.
לשאלתך לגבי עורך הדין שלכם - הוא אכן לא יכול לייצג. כללי האתיקה של עורכי דין קובעים כי עורך דין שייצג את שני הצדדים בעסקה אינו יכול לייצג לאחר מכן צד אחד כנגד השני.
כשתרצו לתבוע תעמודנה בפניכם שתי אפשרויות: האחת לתבוע בתביעות קטנות, והשני לתבוע בבית משפט השלום. היתרון של תביעות קטנות זה העלויות הנמוכות. אין שכ"ט עו"ר מאחר ואסור להיות מיוצגים על ידי עו"ד בבית משפט זה. האגרה נמוכה יותר. החסרון הוא שעליכם לייצג את עצמכם ללא עו"ד. בבית משפט השלום, היתרון הוא שכן ניתן להיות מיוצגים אך העלויות הם בהתאם.
כללי ניהול הפורום קובעים כי לא ניתן למסור פרטים אישיים, אך ניתן להשיג את פרטיי באתר תחת "מקרקעין ןנדל"ן" באזור "ירושלים והסביבה".
בברכה,
דותן לוי, עו"ד
מה עושים כעת? כי חזרנו לאותה נקודה בה היינו לפני הפנייה לקבלת ייעוצכם.
מי צודק? מי צודק יותר? מה הכי נכון לעשות כדי להישאר הוגנים והגונים?
תודה רבה תמר
תמר שלום,
אם אני מקשר נכון ביניכם ובין שאלתכם הקודמת, אזי בשאלתכם הקודמת תיארתם כי הרוכש אינו מסכים לשלם את התשלום האחרון מבלי שתחתמו לו כי אין לכם תביעות נגדו. יתכן וזו הסיבה שעורך הדין שלכם ייעץ לכם שלא להודיע להם שבכוונתכם לתבוע, שהרי, אם תצהירו באוזניו על כך, הוא לא יסכים לשלם את התשלום האחרון, ואתם תקועים עם מימון הדירה שרכשתם מהקבלן.
מן הצד השני, אתם לא תמסרו לו את הדירה מבלי שישלם את כל הכסף וזה משמש כוח בידיכם.
היבט נוסף: לרוכש יש הערת אזהרה לטובתו, כך שאם הוא אינו לחוץ על קבלת הדירה הוא יוכל למשוך אתכם עד שתסכימו "להתפשר" איתו שישלם את הכסף ואתם לא תתבעו. את מבינה, שלמרות שמהפן המשפטי אתם צודקים (הרוכש הפר הפרה יסודית את ההסכם וגרם לכם נזקים), הרי שמהפן הפרקטי צריך להיות חכמים ולא צודקים. צריך לנתח את המקרה שלכם לא רק מן הפן המשפטי אלא גם מהפן המעשי. צריך לזכור שאתם גם לא יכולים לבטל את ההסכם עם הרוכש מאחר והתחייבתם כבר כלפי הקבלן ואין לכם לא מימון אחר, ולא זמן לבטל ולמצוא רוכש אחר. כפי שאני רואה זאת, האינטרס שלכם הוא לקבל מהם כעת כמה שיותר כסף וכמה שיותר מהר. לכן, מאחר והכסף נמצא בידיים שלהם, אני לא הייתי ממהר להצהיר על כוונות תביעה (אך כמובן שלא לחתום להם על שום מסמך), קודם מוציא מהם את הכסף, ולאחר מכן דורש את הנזקים שנגרמו. לתבוע מהם סכומים נוספים תמיד תוכלו (עד שבע שנים קדימה). בכל מקרה, אני מציע לכם, לפני שאתם רצים לתבוע או מאיימים עליהם בתביעה, לפנות לעורך דין לשם ייעוץ ראשוני. בפגישה זו תשטחו בפני עורך הדין את כל העובדות הרלוונטיות (עורך הדין ידע לכוון אתכם ולקבל ממכם את הנתונים הדרושים), ורק אז להחליט כיצד פועלים באופן פרקטי כדי להשיג את המטרות שלכם.
לשאלתך לגבי עורך הדין שלכם - הוא אכן לא יכול לייצג. כללי האתיקה של עורכי דין קובעים כי עורך דין שייצג את שני הצדדים בעסקה אינו יכול לייצג לאחר מכן צד אחד כנגד השני.
כשתרצו לתבוע תעמודנה בפניכם שתי אפשרויות: האחת לתבוע בתביעות קטנות, והשני לתבוע בבית משפט השלום. היתרון של תביעות קטנות זה העלויות הנמוכות. אין שכ"ט עו"ר מאחר ואסור להיות מיוצגים על ידי עו"ד בבית משפט זה. האגרה נמוכה יותר. החסרון הוא שעליכם לייצג את עצמכם ללא עו"ד. בבית משפט השלום, היתרון הוא שכן ניתן להיות מיוצגים אך העלויות הם בהתאם.
כללי ניהול הפורום קובעים כי לא ניתן למסור פרטים אישיים, אך ניתן להשיג את פרטיי באתר תחת "מקרקעין ןנדל"ן" באזור "ירושלים והסביבה".
בברכה,
דותן לוי, עו"ד
לחצ/י למידע על מנהל הפורום: משרד עורכי דין ונוטריון מיכל רז 055-4532863
עו"ד דותן לוי שלום,
מצ"ב תשובתה של הקולגה שלך מפורום זה, אשר מציגה את ההפך מתשובתך (וזו גם דעתי).
עורך הדין שלנו הציג את הדברים כפי שהצגת אתה (גם בעלי חושב כך).
אנו כבר לא חייבים כסף לקבלן, שילמנו את כל התשלומים, כך שכרגע אנו לא תלויים בכספי הרוכשים. בסוף אוגוסט אנו אמורים לקבל מהם כ- 50,000 ש"ח (בקיזוז דמי שכירות שמגיע להם עפ"י החוזה), ובמקביל למסור להם את המפתח לדירה.
מבחינתו, אין אנו תלויים בהם כיום מהצד הממשי הכספי, והמפתח אצלנו. השאלה אם זה נכון לפעול כך, ולא להודיע לא בכתב על כך, אפילו ברמת ידיעה, מבלי שנפעל כרגע. נותר עוד קצת יותר מחודש למסירת הדירות.
להן תגובתה של עו"ד דרורית מלינרסקי:
תמר שלום רב,
קראתי בעיון את פנייתך.
תשובתי מבוססת על הנתונים שמסרת בידי.
לגופו של עניין :
ישנה הפרת חוזה אשר בגינה נגרם לכם נזק כספי.
אינני רואה מדוע אין עליכם לכתוב מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים למפרים קרי הרוכשים.
לטעמי, זהו צעד מתחייב. קל וחומר בנסיבות שנוצרו.
נהפוך הוא אולי תגיעו לפשרה בינכם, טרם נקיטת הליכים משפטיים.
באשר לבית משפט לתביעות קטנות, אכן הכלל כי אין בעל דין רשאי להיות מיוצג בבית משפט לתביעות קטנות למעט חריגים אשר מנויים בחוק בתי משפט.
לסיכום : אם התביעה מנוהלת בתביעות קטנות מבחינת הסכום הנתבע אזי הנכם יכולים לתבוע ללא עו"ד.
במקרה של הפרת חוזה, מעבר לסמכות בית המשםט לתביעות קטנות, אזי תזדקקו ליצוג משפטי.
כללי הפורום אינם מאפשרים מסירת פרטים של עו"ד, אולם פרטי מצויים באתר.
בהצלחה,
דרורית מלינרסקי- משרד עורכי דין.
מה עושים כעת? כי חזרנו לאותה נקודה בה היינו לפני הפנייה לקבלת ייעוצכם.
מי צודק? מי צודק יותר? מה הכי נכון לעשות כדי להישאר הוגנים והגונים?
תודה רבה תמר
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
