שאלה בנוגע לערבות בנקאית מהם האופציות?

בתקופה הקרובה אני אמור לקבל דירה שרכשתי מקבלן. קיבלתי ליידי ערבות בנקאית על כל שקל ששילמתי לקבלן. אני מבין שבסמוך למסירת הדירה הקבלן ייבקש ממני את הערבויות הבנקאיות שנמסרו לי כתנאי לקבלת הדירה. השאלה שלי היא מה אני צריך לדרוש מהקבלן כדי להבטיח את הנכס שרכשתי ממנו שהרי לאחר החזרת הערבויות בעצם אין לי כלום מלבד מסירת הדירה פיזית שבעצם לא נותן לי שום בעלות חוקית/רישומית על הנכס.
הבנתי שיש כמה אופציות:
האחד לדרוש הערת אזהרה והשני לבקש מכתב החרגה מהבנק המלווה את הקבלן. האם דרישות אלה הן מעשיות והאם יש עוד משהו שניתן לבקש כדי להבטיח לי את הנכס.
שאלה נוספת... מה החוק לגבי מסירת הערבויות.... אם אבקש להשאירם אצלי או בנאמנות אצל עורך הדין עד שאקבל רישום מסודר האם דרישה זו מוגזמת או עניינית.
עודד

עודד שלום,

בוא נעשה סדר בדברים.
במידה ומדובר בקרקע פרטית, שאינה מנהל, אזי הקבלן צריך לתת לך או ערבות בנקאית, או הערת אזהרה. כל עוד אין הערת אזהרה, אתה רשאי להחזיק בידך את הערבויות. על מנת להקל על עצמו, כותב הקבלן בהסכם הרכישה, שתנאי למסירת החזקה הוא החזרת הערבויות לעוה"ד של הקבלן. כלומר, הערבויות עדיין בתוקף, אבל מי שמחזיק בהן זה בעצם עוה"ד של הקבלן (זה בשונה ממקרה בו מחזירים את הערבויות לבנק ושאז הן לא יהיו עוד בתוקף). לאחרונה התקבלה החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד, לפיה לעוה"ד של הקבלן אסור להחזיק את הערבויות. לכן, צריך למצוא צד ג' אחר שיחזיק אותן בנאמנות עבורך עד לרישום הזכויות או עד לרישום הע"א על שמך. אני מציע לך לפנות לקבלן ולבקש ממנו למסור את הערבויות לעורך הדין שלך, ושהוא יהיה זה שיחזיק אותן בנאמנות.
במידה ומדובר בקרקע מנהל, אזי כל האמור לעיל תקף, רק שהערבויות צריכות להיות בתוקף עד לחתימת הסכם חכירה עם המנהל.
לגבי מכתב החרגה - הוא אינו קשור לסוגיה שהעלית. מכתב החרגה משמעותו, שהבנק לטובתו רשומה כיום משכנתא על הקרקע - ושהוא בד"כ הבנק המלווה של הפרויקט - מחריג את הדירה מהמשכנתא. כלומר, הבנק לא יממש את הדירה הספציפית שלך במקרה של פשיטת רגל של הקבלן למשל (כמובן שזה כפוף לתשלום מלוא התמורה ועוד). לכן, את מכתב ההחרגה (מותנה) היית צריך לבקש כבר במועד החתימה על הסכם הרכישה. יחד עם זאת, מכתב ההחרגה הוא ספציפי למשכנתא שהייתה רשומה על הקרקע בעת רכישת הדירה. ערבות בנקאית, או הערת אזהרה נקיה, מגינות על הכסף שלך, או על הדירה שלך, וזה תקף כלפי כולי עלמא.
מקווה שעשיתי לך קצת סדר.

בברכה,

דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837

אכן עשית לי סדר בעניין .
אודה לך באם תפנה אותי לפסיקה של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין לכך שצריך עורך דין שלא קשור לקבלן כדי שישמור לי את הערבויות בנאמנות כאמור עד להמצאת הערת אזהרה כנידרש.
ואם תוכל להוסיף בדבר עלות הכספית מצד עורך הדין הנאמן אודה לך מאוד.
בתודה ענקית
עודד

עודד שלום,

שמח שעזרתי.
מדובר בהחלטה מס' 118/07, שהתפרסמה בגיליון 29 מיום 14.2.09 של ביטאון אתיקה מקצועית של לשכת עוה"ד.
לגבי עלות כספית - לפי כללי הפורום אסור לי לענות לך על שאלה כזאת.
ניתן להשיג את פרטי באתר זה תחת תחום עיסוק מקרקעין ונדל"ן באזור ירושלים והסביבה.

בברכה,
דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837

המון תודה על הסבלנות
"ישר כוח"
עודד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837