רישום זכויות במקרקעין

זקוקה לעזרתכם,
אני לפני חתימה על עסקה לרכישת דירת יד 2.
הדירה הנה חלק מבניין חדש יחסית על קרקע של המנהל.
הבעיה- בעבר, טרם הבניה, היתה הקרקע בבעלות 2 משפחות (נניח 1 ו- 2), משפחה מספר 1 ביצעה עסקת קומבינציה במזומן, משפחה מס' 2 ביצעה עסקת קומבינציה רגילה במסגרתה בנה הקבלן את הדירות ואת חלקן נתן בתמורה לקרקע בחזרה למשפחה מספר 2. משום שהקבלן בעסקה עם משפחה מספר 1 לא שילם מס רכישה (נמצא בהליכים משפטיים) לא אושר רישום הבית כבית משותף. אי לכך, בבואי לרכוש דירה (אחת מתוך 4) ממשפחה מס' 2, אין לי יכולת להירשם כבעלת זכויות בנכס. בנכס עדיין יהיו רשומים בני המשפחה מספר 2 על פי החלקים שלהם ומבלי שיצויין למי יש איזו דירה, ואני אוכל רק לרשום הערת אזהרה על זכותו של המוכר (אחד מבני משפחה מספר 2). חוזה המכר יכלול כמובן את כל המידע לגבי הדירה הספציפית לרבות תשריט (והסכם הקומבינציה הרלוונטי עם משפחה 2), אולם לא ברור לי אם יש די בכך- והאם הערת האזהרה חזקה מספיק בכדי להגן על הזכות שלי ולהבטיח רישומה לכשיאושר רישום הבית כבית משותף. בנוסף, ארצה לדעת האם לדעתם מי מכם ייתכן והדבר ימנע ממני לקיחת משכנתא בגין הדירה.
אודה לתשובתכם המהירה...

שלום snow'
כל עסקה במקרקעין זקוקה לליווי משפטי ואני תקווה שיש לך ליווי שכזה בעסקה זו.
מאליו מובן שלא ניתן בנסיבות המסובכות שתוארו לעיל, לתת עצה עניינית וחד משמעית, וודאי מבלי לראות מלוא הנתונים.
על פניו הבנקים למשכנתאות מקשים על מתן הלוואות שאין בהם רישום מסודר. אי לכך מוטב להכניס ראש בריא, רק למיטה בריאה ככל הניתן, או להותיר כספים מן התמורה שישמשו לכלל התשלומים שעדיין נדרשים.

בבקכה,
נעם קולודני, משרד עורך דין

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837

תודה על ההתיחסות,
יש לי ליווי משפטי אבל אני מנסה להבין את המצב בעצמי לכן אודה לכם על תשובתכם.
בחוזה רשום כי המוכר מתחייב להעביר על שמי את זכויותיו תוך 12 חודשים, אך המוכר אינו יודע את מועד סיום הליך משפטי בין הקבלן למשפחה 1, האם התחיבות המוכר נשמעת אפשרית לאור המצב? שאלה נוספת, אם תירשם הערת אזהרה על שמם של המוכרים אבל הם לא ימחק מנסח טאבו, האם בהמשך אוכל למכור את הדירה ללא בעיות נוספות וללא אישורם של המוכרים שלי (משפחה 2)?