תיקון ושיפוץ מבנה משותף

שלום רב,
שלוש שאלות בבקשה:
האם תיקון בחלק מהקירות חיצוניים בבניין משותף מחייב את כל הדיירים או רק את הדירות שמשיקות לקירות הללו? מדובר בתיקוני טיח ואיטום עקב חדירת מים לחלק מהדירות בחזית.

מה הרוב הנדרש לקבלת החלטה בדבר שיפוץ כולל לבניין משותף. יש דיירים שנלחמים על שיפוץ שיעלה לכל דייר כ 20,000 ש"ח (אני אישית לא יכולה לעמוד בזה). האם נדרשת לשיפוץ כזה הסכמה גורפת או רוב?

שאלה שלישית קצת מורכבת, אני בהליך מכירת דירתי, יכול לקחת עוד כמה שבועות יש קונה פוטנציאלי, מה קורה עם אספות דיירים בדבר שיפוץ כולל של הבניין כפי שתארתי בשאלה 2. האם נכון וראוי שאשתף את הקונה (אם אכן אנחנו לקראת סגירת עסקה) מי מאיתנו בעצם אחראי לקבלת ההחלטה והתשלום בגין השיפוץ (במידה ומספיק רוב לקבל את ההחלטה ולשפץ). האם יש הנחייה חוקית לכך או שזה נתון למו"מ ביננו? אני מניחה שהשיפוץ, אם בכלל יעבור, יתחיל לאחר שאמכור את הדיר אבל החלטות וגבייה עשויות להתקבל בזמן הליך המכירה.
תודה רבה.

קיי שלום,

לפח חוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו ולניהולו של הרכוש המשותף. "החזקה תקינה" מוגדרת כשמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. לפיכך, מהנתונים שמסרת, נראה כי תיקוני טיח ואיטום עקב חדירת מים, מהווים "החזקה תקינה" כאמור לעיל. הקירות החיצוניים נחשבים לרכוש משותף, ולכן כל הדיירים צריכים להשתתף באיטום.
לגבי שאלתך השלישית, זהות הנושא בעלות השיפוץ נתונה למו"מ בין הצדדים. אני הייתי ממליץ לך ליידע את הקונים בעניין, ולהכניס להסכם המכר שהם אלו שישאו בהוצאות השיפוץ. הנימוק לכך צריך להיות שהם אלו שבעצם יהנו ממנו, והמחיר שסגרתם ביניכם הוא עבור הדירה כפי שהיא כיום ואינו מגלם בתוכו את השבחתה בעתיד על ידי שיפוץ חיצוני של הבית.
מאחר וההחלטה באסיפת הדיירם תשפיע עליהם בעתיד, אני מציע לך לשתף אותם, והצביע לפי הוראותיהם (ואולי אף להזמינם לאסיפה, למרות שאין להם זכויות הצבעה).
חשוב להיעזר בעורך דין בהליך המכירה, שיוכל לנהל את המו"מ כפי שהצעתי לעיל.

בברכה,

דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: שרית טרנובסקי - משרד עורכי דין ונוטריון 055-4532837