רכישת בית פרטי ללא טאבו - הבהרות

מתלבטים בנוגע לכניסה לעסקת רכישה בית פרטי על קרקע פרטית.

בנסח טאבו רשומים שמות 2 קבלנים (30% ו- 70%), הערת טאבו ראשונה היא לטובת 2 הבנקים אשר הלוו לקבלנים, הערת טאבו שנייה לכל דיירי הפרוייקט (אין פרסלציה). קבלן אחד (70%) כבר אינו קיים וחלקו נקנה ע"י הקבלן השני , יש סיכוי טוב שגם הקבלן השני ייעלם.

קיים מכתב החרגה מהבנק בנוגע לקבלן זה (שכרגע בבעלותו 100% מהקרקע), יינתן שיינתן מכתב החרגה גם בנוגע לקבלן השני שכבר לא קיים. בקיצור... מעט מסובך אבל הייתי רוצה לדעת מהם הסיכונים במצב שכזה? מה המשמעות של מצב בו הקבלן (שהקרקע בבעלותו/הבנק) "נעלם"? האם מכתב החרגה יש בכוחו "לגבור" על רישום נסח הטאבו הקיים? והאם כדי למכור עליי להשיג תמיד את חתימת הקבלן/הבנק הרשום כבעלים? - אשמח לעצתכם..

שירי שלום,

ראשית, כאשר ישנן בעיות רשומיות, עליך לדעת שיתכן והמכירה בעתיד תהיה קשה יותר.
לגופם של דברים - ראשית, צריך להבין מה יש למוכר ומה אתם רוכשים ממנו. למוכר יש רק "התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין". כלומר כרגע יש לו רק הערת אזהרה, והוא מוכר לכם את הזכות שלו להירשם כבעלים. לכן, מה שהוא יוכל להעביר לכם זו רק הערת אזהרה. לאחר מכן, תהיו תלויים בקבלן שאמור לבצע את הרישום על שמכם. על מנת להעביר את רישום הערת האזהרה על שמכם, תצטרכו את הסכמת האנשים הרשומים בטאבו כבעלים של הקרקע. משמע, במקרה שלכם שני הקבלנים יצטרכו לחתום על הסכמה לרישום הערת אזהרה. במידה וחלקו של הקבלן האחד נמכר לקבלן השני, אזי צריך להיות יפוי כוח בלתי חוזר מהקבלן הראשון לשני להעברת הזכויות על שמו, ולעשיית כל הפעולות האחרות הקשורות, לרבות רישומי הערות אזהרה. לפיכך, עליכם לוודא שאכן יש ייפוי כוח כזה (כמו גם לבדוק מדוע הזכויות לא עברו כבר על שם הקבלן השני). לא תצטרכו את הסכמת הבנק לרישום הערת אזהרה על שמכם.
לעניין מכתב ההחרגה - מכתב ההחרגה אומר שבמקרה של מימוש הקרקע על ידי הבנק (כאשר הקבלנים לא עמדו בחובותיהם לבנק), ובהתקיים מספר תנאים (בד"כ החזרת ערבויות בנקאיות על ידי הרוכשים, מסירת חזקה, תשלום מלוא התמורה וכד'), הדירה הספציפית מוחרגת מהשעבוד ונשארת בבעלות הקונה. לכן, מקווה שהצלחתי לענות על שאלותייך. בכל מקרה, ממליץ לך בחום לא לעשות את העסקה לבד, ולהיעזר בשירותיו של עו"ד מומחה בנדל"ן על מנת שיגן על זכויותיכם.

בברכה,

דותן לוי, עו"ד

לחצ/י למידע על מנהל הפורום: משרד עורכי דין ונוטריון מיכל רז  055-4532863