מאת: עו"ד מורן גור
04/10/2023
מצדה 7, מגדלי ב.ס.ר 4, קומה 41 , בני ברק (אזור המרכז)
עורך הדין מורן גור הינו שותף במשרד רייסמן-גור ושות` אשר הינו בין המשרדים המובילים בתחום התכנון והבניה וההתחדשות העירונית.
עורך הדין מורן גור הינו מנהל מחלקת התכנון והבניה ושותף במשרד עורכי הדין רייסמן-גור ושות', מאחוריו תקדימים רבים שהיוו אבני יסוד בועדות ערר לענייני תכנון ובניה, ועדות ערר היטלי השבחה, פיצויים והתנגדויות. עורך הדין מלווה ועוסק בהליכי הכשרת היתרי בניה ותכניות מתאר מראשיתן ועד סופן, תמ"א 38, שימוש חורג, ליקויי בניה, התחדשות עירונית, הפשרת קרקעות, ייעוץ משפטי תכנוני שוטף, פינוי שוכר, נדל"ן מסחרי, זכויות בניה, חריגות בניה, חוזה מקרקעין, עסקאות פינוי בינוי, פירוק שיתוף, עסקאות קומבינציה, הסדר מקרקעין, תוספות בניה וליווי פרויקטים.
מחלקת התכנון והבניה בניהולו של עורך הדין מורן גור, נשענת על מצע עתיר שנים (1973) ומוניטין רב בתחום הנדל"ן ואי לכך הטיפול, הליווי, היחס, היסודיות והמקצועיות הינם מן המעלה הראשונה, דבר אשר הוכיח עצמו עד כה והביא לתוצאות אופטימליות בכל תחומי העיסוק במשרד, בין לקוחות המשרד ומחלקת התכנון והבנייה נמנים פרטיים, ועדות מוניציפאליות לתכנון ולבניה, קבלנים וחברות יזמיות מהגדולים והמוכרים בישראל.
כמו-כן עורך הדין מורן גור הינו בוגר לימודי שמאות מקרקעין מטעם הטכניון (2005) והתמקצע במשרד שמאיי המקרקעין המוביל ד"ר ברזילי.
בנוסף לכך, עורך הדין מפרסם מאמרים, בתחומי התכנון והבניה בכתב העת "מקרקעין".
מחלקת התכנון והבניה בניהולו של עורך הדין מורן גור דוגלת במענה מהיר, מיידי, ומקצועי ללקוחות הדורשים טיפול בכל אפיקי התכנון והבניה.
שפות: עברית
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מאת: עו"ד מורן גור
מאת: עו"ד מורן גור
.jpg)
מאת: עו"ד מורן גור
.jpg)
.jpg)
מה זה בעצם אומר מבחינה משפטית שעמדת העירייה או הוועדה היא ששטח התמורה יוגבל לגודל מסוים? הרי העירייה ורשויות התכנון הן לא צד בחוזה פינוי בינוי, התפקיד שלהן הוא לאשר את תוכנית הבנייה בכפוף לעמידה בחוות דעת שמאית. אבל חוות הדעת השמאית היא בסך הכל אומדן, היא לא הסכם מחייב וברור שבסוף היא לא בהכרח תואמת את המציאות. יש פרויקטים שבהם התב"ע מאושרת הרבה שנים לפני שנחתם הסכם עם יזם. אז נניח שהדיירים מפנים דירות בגודל 50 מ"ר ובבניין החדש יהיו דירות בגודל 75 מ"ר ו-100 מ"ר. לעירייה והוועדה אין דרך לאכוף על היזם לא להסכים עם הדיירים שהם יקבלו דירות של 100 מ"ר ולא של 75 מ"ר גם אם "מדיניות העירייה" היא שגודל התמורה יוגבל ל-25 מ"ר. האם אני צודקת פה? העירייה והוועדות הן בכלל לא צד להסכם פינוי בינוי בין היזם והדיירים, שהוא בעצם הסכם פנימי בין השותפים בעסקת הקומבינציה להקמת הפרויקט. ביחס לפטור ממס שבח, מי שמטפל בזה זו בכלל רשות המיסים וכל עוד שווי התמורה לא עולה על 150% מהדירה המפונה אז זה לא מעניין אותה מה מדיניות העירייה.
בין מעמדה של העירייה לגובה התמורה בהסכם פינוי בינוי
דנה שלום רב,
נשיבך מהסוף להתחלה.
ראשית ,מס שבח הינו מס מדינה ולא היטל מוניציפאלי.
אם כוונתך להיטל השבחה אזי לך פטור על פי התוספת השלישית עד תקרה מסוימת. נשמח להרחיב טלפונית.
שנית, נכון הדבר שהעירייה לא יכולה לכפות תמורה, יחד עם זאת היא יכולה להגדיר קווי בניין, תכנון, שטח ממוצע של דירות ובהתאמה נוכח אילוצי תכנון יהיה ביטוי לדרישה גם על התמורות לדיירים, לכן חשוב לייצר תנאים מודולריים בהסכם לרבות גמישות כדי לשמור עליכם. גם על כך נשמח להרחיב טלפונית או בפגישה.
שלישית, על פי רוב בהליכי פינוי בינוי מעטות הדוגמאות שהתב"ע מאושרת לפני היזם והגם אם יש תכנית כוללנית עדיין צריכים לקדם מכוחה תכנית מפורטת. הרציונאל בהתקשרות עם יזם הוא בין השאר שיקדם את הליכי התכנון לרבות התב"ע. נרחיב ונבין לעומק בשיחתנו.
לסיכום. למרות שהעירייה ורשויות התכנון אינן צד לחוזה בהחלט יש להם אמירה תכנונית שעשויה להשפיע מבחינה חוזית ומבחינה קניינית ועל מנת למזער את החשיפה צריכים לייצר סייגים בהסכם לאמירה בעטיה ״במסגרת אילוצים תכנוניים״ תשתנינה התמורות. נשמח לפרט ולהציג לך דוגמאות מפרויקטים שליווינו וחלקם הסתיימו כיצד פעלנו כדי לשמור על לקוחותינו תוך מקסום זכויות הבניה עבורם.
בכבוד רב.
שלום, הבניין שלנו קיבל הצעה לפינוי בינוי. 1. החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מובילה את הפרויקט. בחוזה שהחברה החברה הציעה לנו אך מתחייבת ורק להחזיר בתמורה דירה חדשה זהה (למעט הוספת מרפסת), ומשאירה את התמורה הפוטנציאלית הנוספת למו"מ שננהל מול הקבלנים בשלב מאוחר יותר. האם כך מקובל בפרויקטים של פינוי בינוי, שמשאירים את התמורה העודפת למו"מ עם הקבלנים, ומתחייבים לדיירים אך ורק על המינימום של דירה זהה? האם הציפייה שלנו, שחברה העירונית תציע לנו תמורה נוספת כלשהי כבר בשלב של החתימה מולה אינה סבירה/מקובלת? 2. מדובר גם בבניינים של 9 - 25 קומות. כמה עשויים לעלות דמי הניהול. כיצד ניתן למזער או להימנע מעלויות אלו? תודה
הליך פינוי בינוי
שלום רב,
הקונסטלציה הנדרשת בעניין זה היא מינוי שמאי מטעם הדיירים שיאמוד בשלב הוודאות התכנונית את הרווח היזמי לצד חלוקת רווחיות ויקבע בו בעת את התוספת המוקנית לכם - הדיירים. להרחבת תשובתנו וייעוץ בעניין - הינך מוזמן ליצור קשר עם משרדנו.
בכבוד רב.
שלום. מבנה שמצוי בתחומי בית ספר שכונתי משמש כמחסן, מעוניינים להרחיב אותו ולהקים בו צהרון לילדי הכיתות הנמוכות שיפעל מסיום הלימודים ועד שעה 16:00. את הצהרון תפעיל עמותה עם סיבסוד של כספי ההורים. מבדיקה נראה שהקרקע רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל, כיצד מבצעים הקצאת קרקע בשביל ההליך?
הקצאת קרקע מנהל מקרקעי ישראל
שלום רב,
באופן עקרוני מנהל מקרקעי ישראל מחויב להתקשר עם הציבור במכרז פומבי לצורך הקצאת קרקעות אולם במקרים מסוימים על בסיס חוות דעת משפטית נכונה ניתן יהיה להקצות את הקרקע בפטור ממכרז.
הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטל' ונשמח לתאם פגישת "זום" ו/או פגישה במשרדנו בהקדם לצורך טיפול וקידום הנושא מול רמ"י.
מיכל ואקרט, עו"ד
אבי רכש קרקע לדירת מגורים שבה שוהה כל המשפחה (הוא, אמי, אני ושלושת אחיי). האם הקרקע כבר משויכת על שמו או עדיין על שם מנהל מקרקעי ישראל, למרות ששולם היוון ל-47 שנה?
מחכירה לבעלות
שלום רב,
אני מניחה שעל פי נסח הטאבו הנכם רשומים כ"חוכרים" על הנכס והבעלות רשומה על שם המנהל.
הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטל' ונשמח לסייע לכם בביצוע הקניית בעלות ו/או שדרוג חכירה בהתאם לזכויותיהם בנכס באופן שבו תרשמו כ"בעלים" על הנכס ובכך תוכלו להשתחרר מהמנהל.
בברכה,
מיכל ואקרט, עו"ד
.jpg)
