מאת: מקסים ארבל, משרד עורכי דין
משרד העוסק בתחום דיני המשפחה, ירושה, ותחום המקרקעין על כלל רבדיו. כמו כן, במשרדנו מחלקה העוסקת בתחום המשפט הפלילי כולל אלימות במשפחה, מעצרים, כתבי אישום וייצוג בבתי המשפט השונים. השירות ניתן בשפות עברית, רוסית ואנגלית.
משרד עורכי דין ותיק ובעל ניסיון בייצוג לקוחות בבתי משפט ובוועדות של יותר מ-20 שנה. עו"ד כפיר יפת מנוסה ומיומן מאוד בחקירות עדים, הגשת ראיות וליווי מומחים לעדות בבית משפט, לרבות ייצוג גופים גדולים במשק ורשויות מקומיות מהגדולות והמובילות בישראל. למשרד מספר מחלקות: מקרקעין, משפחה, ירושה, אזרחי - מסחרי ומיסים. חבר בפורום בתי המשפט של לשכת עורכי הדין.
אל-רם זלזניק משרד עורכי דין הינו משרד בוטיק איכותי ודינמי הממוקם בפארק המדע נס ציונה אשר עוסק בתחומי המקרקעין, צוואות וירושות, דיני משפחה, חדלות פירעון ופשיטות רגל.אני מאמין ומקפיד על מתן שירות אישי, מקצועי ויעיל ביותר לכל לקוח ולקוח תוך מתן דגש מיוחד על יחס אישי, שקיפות, זמינות וחשיבה מקורית מחוץ לקופסה.
משרד עורכי דין מיכל רז עוסק בתחום עסקאות נדל"ן:
ייצוג ברכישה/ מכירה של נכסים/דירות, ייצוג רוכשי דירות חדשות מקבלנים, חוזים, פינוי שוכרים, הסכמי שיתוף, פירוק שיתוף, מיסוי מקרקעין ותכנוני מס
עו״ד מתן סולמי עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה והתחדשות עירונית, ומעניק ליווי משפטי מקיף ללקוחות פרטיים, יזמים ואנשי מקצוע בתחום הנדל״ן. המשרד עוסק בליווי עסקאות נדל״ן מורכבות, ייצוג בעלי זכויות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38, טיפול בהליכי תכנון מול רשויות התכנון, וניהול היבטים משפטיים בפרויקטים רחבי-היקף, משלב התכנון הראשוני ועד להשלמת העסקה או הפרויקט.
ייצוג בהליכי התנגדויות בוועדה המקומית לתכנון ובניה ובהליכי ערר בוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, לרבות הליכי התנגדות לתוכניות מתאר. ייצוג בנושא בתים משותפים בפני בית המשפט ובפני המפקחת על המקרקעין. כמו כן, ליווי עסקאות מכר ורכש במקרקעין נדל"ן.
עו"ד חן בוארון טרסיוק עוסקת בליווי משפטי מקיף בעסקאות נדל"ן, ומייצגת לקוחות פרטיים, משקיעים, יזמים וקבלנים במגוון רחב של עסקאות ופרויקטים
משרדנו בעל ותק רב בעסקאות מקרקעין ונדל"ן ומקרקעין באופן רחב בכל היבט של התחום, כולל מיסוי מקרקעין, עסקאות מכר, תכנון וביצוע עסקאות מורכבות ליווי משפטי צמוד לכל שלב בתהליך. אנו מחויבים לתת ללקוחותינו את השירות המקצועי והאיכותי ביותר, תוך תשומת לב לפרטים הקטנים ולצרכים הייחודיים של כל לקוח.
אני בתהליך של מכירת דירת גג ישנה בתל אביב, ועם הגשת הבקשה לאישור עירייה לטאבו, קיבלתי דרישת תשלום גבוהה עבור היטל השבחה. העירייה טוענת שהנכס הושבח משמעותית בשל תוכנית מתאר, השמאי מטעמי טוען שההשבחה בפועל נמוכה בהרבה מאחר שזכויות הבנייה המדוברות אינן ניתנות למימוש מיידי. רציתי לדעת מה ההבדלים בין הגשת שומה אחרת לבין פנייה ישירה למסלול של שמאי מכריע? האם השמאי המכריע נוטה בדרך כלל לאמץ את עמדת הרשות או שהוא אכן מהווה גורם אובייקטיבי?
מחלוקת עם העיריה לגבי גובה היטל השבחה
א. לצערי זה אינו תחום פעילותי
ב. כחלק ממחלוקת על היטל להשבחה מגישים שומה נגדית מטעמך וחילוקי הדיעות עוברים למסלול של שמאי מכריע.
ג. מתוקף היכרותי את הנושא בשל בדיקת דרישות היטלי פיתול, אני יודעת ששמעי מכריע בדרך כלל הינו גורם אובייקטיבי. גם בשל העובדה שאינו מממונה מטעם הרשות אלא מטעם המדינה
אני רוצה למכור דירה שבבעלותי מעל 20 שנה. בשכונה אושרה תוכנית תמ"א שמעלה את ערך הנכס, אך טרם החלו עבודות בשטח. האם תשלום היטל השבחה יחול עליי בעת חתימת החוזה, או שניתן לגלגל את התשלום על הקונה?
היטל השבחה ומס שבח במכירה
בכותרת השאלה התייחסת גם למס שבח , בגוף השאלה שאלת רק על היטל השבחה...
אציין כי מדובר בשני מסים שונים- מס שבח הינו בגין עליית ערך הנכס מהרכישה ועד המכירה , המס משולם לרשות המסים וקיימים סעיפי פטור שונים שאוותם יש לבדוק ( לדוגמא פטור בגין דירה יחידה, פטור ליניארי עד שנת 2014 , קיזוז הוצאות וכד' )
היטל השבחה הוא היטל שמשולם לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס בשל זכויות בנייה שנוספו לנכס -גם כאן יש לבדוק האם חל פטור בגין הרחבת דירה עד 140 מטר ( אם התקיימו התנאים הנדרשים בדין) ובכל מקרה החיוב נקבע לפי חו"ד שמאי שניתן לערער עליה .
חשןב לדעת את גובה החיוב ( אם קיים ) לפני המכירה , כדי לדעת מה המחיר "נטו" שישאר לך אחרי תשלום כל המסים .
מבחינה חוקית , המשלם הוא המוכר, אבל כמובן שניתן להעלות את מחיר הדירה המבוקש, על מנת שבסופו של דבר תישאר עם הסכום "נטו" שאתה מצפה לו , וכך לגלגל , בעקיפין, את המס על הרוכש .
על מנת לקבל תשובה פרטנית למקרה שלך , תוכל ליצור קשר דרך הלשונית" ייעוץ אישי " או בטלפון המופיע כאן .
שלום, על רקע תהליכי מכירה בנחלה במושב, בבירור עם הועדה המקומית לתכנון לגבי תשלום היטל השבחה, הם הפנו למסמך הנחיות שלהם שמדבר על "בקשה להעברת זכויות". הם רוצים כמה מסמכים. אם זה קרקע מדינה, הם רוצים הסכם פיתוח / חכירה. ובכל מקרה, הסכם מכר. 1. על איזה הסכם פיתוח או חכירה מדובר? זו נחלה שהיא בר רשות, בלי פרצלציה, ולבעלים אין הסכם מפורש עם רמ"י. 2. איך הסכם המכר זה עניינם? לא נראה שיש לזה שום רלוונטיות. אין לזה השפעה על היטל ההשבחה, הם לא גוף שאחראי לניהול רישום זכויות, תנאים עסקיים זה לא עניינם, ובכלל זה פגיעה בפרטיות. תודה
דרישות וועדת התכנון
ח שלום
במידה ואין לנחלה הסכם חכירה הרי שניתן להציג את הסכם המשבצת החל על הנחלה. כן ניתן להצהיר על העובדה שלא קיים הסכם חכירה כמבוקש והוועדה לא אמורה להתנות את המשך הטיפול במסמך שלא קיים בפועל, אלא להסתפק בזיהוי סטטוס הבר-רשות ובדיקת מסמכים חלופיים.
לגבי הלרוונטיות של הסכם המכר:
בפועל, למרות שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה צד בעסקה ואינה אחראית לרישום זכויות, היא בודקת מימושים המחייבים היטל השבחה על פי תוכן העסקה (בעיקר המחיר המחייב שומה, היקף הזכויות המועברות, עמידה בחוזי החכירה או הוראות אגודה וכדומה). לכן, יש ועדות המבקשות עיון בהסכם המכר.
בברכה,
יעל פרי, עו"ד
שלום, אני גר במושב ביחידת דיור של הוריי. אני מעוניין לבנות בית 160 מטר בשטח. לפי החלטת המנהל אושר לבנות עד 3 יחידות בגודל מקסימלי של 160 מטר ליחידה. האם כשאבוא לבנות את ביתי אצטרך לשלם היטל השבחה, או שאני פטור כי אני לא חורג מהחלטת המנהל?
היטל השבחה - מתי ישולם?
מור שלום
מועד תשלום היטל ההשבחה הינו בעת מימוש ההשבחה, ע"י בעל הזכויות בעת ההשבחה. תשלום ההשבחה הינה בעת ביצוע עסקת מכר, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. מס השבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.
היטל השבחה משולם בשני מקרים, מכירת דירה ללא מימוש זכויות בניה או בעת מימוש- קבלת היתר בניה האם המס הינו חד פעמי? ז"א דירה שנמכרה לנו עם זכויות ללא מימוש אפשר להניח ששולם היטל ההשבחה ואנחנו לא נצטרך לשלם אותו בעת קבלת היתר בניה? מניחה מכיוון שמחיר הדירה כבר כולל בתוכו את שווי הזכויות. (למרות שעבור לקיחת משכנתא שמאי לא מחשב את הזכויות כחלק מערך הנכס..) אודה לתשובכם , מקווה שהייתי ברורה
מהו היטל השבחה?
שלום רב,
אין המדובר בשאלה השייכת לפורום מיסוי מקרקעין.
היטל השבחה הינו היטל שמשולם לרשות מקומית. כדי לפשט אציין שככלל הוא חל על מוכר הנכס עד למועד המכירה ויחול על הקונה ככל שיש השבחות של תוכניות או זכויות בנכס- לאחר מועד הרכישה. מוצע להעביר משאלה זו לפורום מקרקעין
מאת: מקסים ארבל, משרד עורכי דין
מאת: אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון
