החלטה בעתירה של כונס בקשר לפעולות למכירת זכויות בדירה

בעניין: א' ו'
ע"י ב"כ עו"ד איריס שביט המבקשת
נ ג ד
י' ג'
ע"י ב"כ עו"ד רן בנימין המשיב

החלטה

1. בפני בקשה, אשר הוגשה על ידי כונס נכסים, המבקש (להלן – "הכונס" או "כונס הנכסים"), בה עתר הכונס כדלקמן:

- לאשר את הפעולות בהן נקט הכונס והמפורטות בבקשה בקשר למכירת הזכויות בדירה אשר בבעלות התובעת והנתבע (ביחד, להלן – "בעלי הדין"), הנמצאת ברחוב ת' מס' __, ______, הידועה כחלקה ____ בגוש_____ (להלן – "הדירה");

- לאשר את מכירת זכויותיו של הנתבע בדירה (1/2) לתובעת, כנגד תשלום סך בש"ח שווה ערך לסך של 71,000 $, וזאת בהתאם לחוזה המכר שהעתקו צורף לבקשה וסומן כנספח א' (להלן – "הסכם המכר" או "ההסכם");

- להורות לכונס איזה חלק מתשלום התמורה יקוזז על ידי התובעת במסגרת ההתחשבנות הכספית בינה לבין הנתבע;

- לאשר, כי, לאור ההסדר האמור, בדבר תשלום התמורה, הכונס לא ישא בכל אחריות כלפי התובעת בקשר עם סילוק חובותיו הכספיים של הנתבע הנובעים מהליך הכינוס;

- לאשר לכונס לחתום על הסכם המכר ועל כל מסמך הדרוש ו/או אשר יידרש לצורך הוצאתו לפועל של ההסכם והעברת הזכויות מכוחו;

- לאשר לכונס שכר טרחה בשיעור של 4% משווי כל הזכויות בדירה (142,000 $) בתוספת מע"מ, כחוק וכן לאשר לכונס "שכר טרחה מיוחד", וזאת בשים לב לנסיבות המיוחדות של תיק זה ובהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט.

(להלן – "הבקשה").

הנתבע התנגד לאישור המכר כמבוקש, ועתר, כי בית המשפט יורה על תהליך מכר חדש;

כמו כן התנגד הנתבע לפסיקת שכר טרחה לכונס כמבוקש בבקשה, ועתר לחייב את הכונס לשלם לו את מחצית ההפרש בין שווי הדירה כפי שנקבע בחוות דעת השמאי לבין המחיר שנקבע בהסכם (הפרש המסתכם בסך של 9,000 $), וכי, בכל מקרה, אם וככל שבית המשפט ימצא לנכון לחייב את הנתבע לשאת בשכר טרחת הכונס, הרי אז ששכר הטרחה לא יעלה על 4% כקבוע בתקנות.
התובעת, מנגד, טענה, כי יש לאשר את המכר, וכן עתרה היא בבקשה נפרדת, להורות, כי, לאור ההסכם אשר נחתם ביום 13.7.06, בינה לבין הנתבע, תהא התובעת רשאית לבצע את התשלום הקבוע בהסכם זה באמצעות קיזוז חובותיו של הנתבע כלפיה.

2. הרקע העובדתי הרלבנטי:

2.1 ביום 27.7.03 ניתן על ידי פסק דין, בו הוריתי על פירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירתה בשוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון, כשזכויותיהם בהם נקיות מכל חוב, עיקול, שעבוד או זכות אחרת של צד שלישי כלשהו;

בהתאם הוריתי על מינויים של באי כוחם של בעלי הדין, עוה"ד א. שביט ור. בנימין (להלן – "כונסי הנכסים"), ככונסי נכסים לצורך מימוש זכויותיהם של בעלי הדין בדירה, פדיון המשכנתא וחלוקת התמורה, וכי פדיון המשכנתא יבוצע מחלקו של הנתבע בתמורת הדירה בלבד.

2.2 אותה עת טרם נרשמו הזכויות בדירה בשם בעלי הדין, וזאת עקב היעלמותם של הבעלים הקודמים של הזכויות בדירה מן הארץ.

2.3 ביום 13.12.04, כשנה וחצי לאחר מתן פסק הדין, הגישה התובעת בקשה בה עתרה, בין השאר, להורות לכונסי הנכסים להתחיל לפעול למכירת הדירה (בש"א 14787/04) (להלן – "בקשת התובעת"). ביום 19.1.05 הוגשה תגובת הנתבע לבקשה. עובר להגשת התגובה הוגשה גם בקשה מטעם בא-כוח הנתבע, בה עתר לשחררו ממינויו ככונס נכסים. כפי שעולה מבקשת התובעת ומתגובת הנתבע, לאחר מתן פסק הדין, סוכם בין התובעת לבין הנתבע, כי התובעת תרכוש את זכויות הנתבע בדירה; התובעת אף נתנה לנתבע סך של 17,500 $ על חשבון רכישת זכויותיו. לאחר מתן הסך האמור נתגלעה בין הצדדים מחלוקת באשר לסכום התמורה והמכירה לא בוצעה.

2.4 בתום הדיון בבקשת התובעת, ביום 7.2.05, ניתנה החלטה במסגרתה מונה כונס הנכסים ככונס למכירת זכויותיהם של בעלי הדין בדירה.

במקביל מונה גם השמאי אסא זוהר (להלן – "השמאי") כשמאי לצורך הערכת שווי הדירה במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון.

2.5 ביום 23.5.05 הגיש השמאי את חוות דעתו (להלן – "חוות הדעת"); על פי חוות הדעת, במצב המשפטי בו הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין וקיים קושי לרשמן - שווי הדירה הינו סך של 155,000 $; במצב משפטי שונה, לפיו הזכויות כאמור רשומות - שווי הדירה הינו סך של 160,000 $; בכל מקרה, במימוש בהליכי כינוס יש להביא בחשבון הפחתה של עד 5%.

2.6 מאז מינוייו של השמאי והגשת חוות הדעת, עמל הכונס להביא לרישום הזכויות בדירה על שם בעלי הדין, כאשר לצורך זה הוא נקט בשורה של הליכים משפטיים, לרבות הגשת בקשות לבית משפט זה; בסיום ההליכים עלה בידי הכונס להשיג את כל המסמכים והאישורים הדרושים לשם רישום הזכויות בדירה בשם בעלי הדין, אולם טרם ביצע את הרישום, לדבריו, מתוך כוונה לעשות כן בו-זמנית עם רישום הזכויות בדירה על שם הקונה המיועד.
2.7 במהלך חודש 8/06, לאחר שהיו בידי הכונס כל האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בשם בעלי הדין, פרסם הכונס מודעות, בהן הוצעה הדירה למכירה, הן בעיתון "ידיעות אחרונות", בסוף שבוע, והן בעיתון "גלובוס", בסוף שבוע ובאמצע השבוע.

במודעה הודגש, כי:

"2. הצעות לרכישת הדירה יש להגיש בכתב במשרד הח"מ (הכונס - ח.ר.ר.) לא יאוחר מיום 7.9.06 בשעה 14.00, בצירוף ערבות בנקאית אוטונומית לפקודת הח"מ, צמודה לשער הדולר ארה"ב, בשיעור 10% מסכום ההצעה.

...

3. הצעה שאליה לא תצורף ערבות בנקאית כנ"ל, תיפסל."

2.8 עובר לפרסום הועבר נוסח המודעה לבאי כוחם של בעלי הדין ואושר על ידם.

2.9 בעקבות פרסום המודעות התקשרו למשרדי הכונס 54 מתעניינים לבירור פרטים אודות הדירה.

2.10 ביקורים בדירה נערכו שלוש פעמים.

2.11 הביקורים נערכו על ידי מר זאב שורגי ממשרדו של הכונס.
2.12 למשרדו של הכונס הוגשו 6 הצעות לרכישת הזכויות בנכס כמפורט להלן:

1. התובעת – 135,000 $;
2. ה"ה א' ר' וד' – 122,000;
3. מר א' ד' – 105,000$;
4. גב' מ' ש' - 101,000$;
5. גב' נ' א' – 85,000 $;
6. מר ש' ת' – 75,000$.

2.13 כל אחד מהמציעים הפקיד בטחונות להבטחת הצעתו, בשיעור של 10% מהסכום המוצע; עם זאת, התובעת הפקידה שיק בנקאי בשיעור של 5% מהסכום שהוצע על ידה עבור הדירה בשלמות.

2.14 הצעת התובעת היתה הגבוהה ביותר, אולם, ה"ה א' ר' וד' הסכימו לשפר את הצעתם ולהשוותה להצעת התובעת; יתר המציעים הודיעו לכונס, כי הם פורשים מתהליך ההתמחרות והבטוחות הוחזרו לידיהם.

2.15 ביום 3.9.06 הגישה התובעת לביהמ"ש בקשה, (בש"א 10440/06) (להלן – "בש"א 10440/06") בה עתרה, בין השאר, ליתן לכונס הנכסים הוראות לקזז מחלקו של הנתבע בתמורה את חובותיו לתובעת בהתאם להסכמים שנחתמו ביניהם (נספחים א', ב', ג' ו-ד' לבקשה); להורות כי היה והיא זו שתזכה בהתמחרות הרי נוכח ההסכמים האמורים, היא לא תידרש להפקיד בידי הכונס את התמורה, שכן זו שולמה כבר בפועל; וכי עד למתן החלטה בבקשתה יעוכבו הליכי המכר. הנתבע, הגם שהודה בחתימתו על ההסכמים שצורפו לבקשה, התנגד לבקשה וטען, כי יש לדחותה הן באשר לטענתו, אין להורות על אכיפת הסכמים באמצעות בקשה למתן הוראות והן באשר לעובדה, כי כעולה מהסכם מיום 13.7.06 (נספח ד') חוב דמי המזונות שננקב בו כפוף לבדיקה. בדיקה כאמור לא בוצעה. בנוסף עתר הנתבע גם הוא לעכב את הליכי המכירה עד להשלמת הליכי רישום הזכויות בדירה וביצוע תיקונים בה כדי להעלות את ערכה ו/או לשמרה. דיון בבקשה נקבע ליום 27.9.06.

2.16 ביום 26.9.06 הודע לתובעת ולה"ה א', כי ההתמחרות תתקיים ביום 28.9.07 במשרדי הכונס, וזאת בכפוף להחלטת בית המשפט בבקשה בבש"א 10440/06.

2.17 בתום הדיון שהתקיים ביום 27.9.07. הוריתי, כי התובעת תהא זכאית לקבל מחלקו של הנתבע בתמורת הדירה את הסכומים המפורטים בהסכמים א', ב' ו-ג' שצורפו לבש"א 10440/06, בין בדרך של קבלתם ובין בדרך של קיזוזם מהתמורה, אם וככל שתהא זו התובעת שתזכה בהתמחרות. באשר לחוב דמי המזונות הוריתי, כי עוה"ד א. שביט תמסור בתום הדיון לידי ב"כ הנתבע את צילום המסמכים הרלבנטיים לבחינת חוב דמי המזונות וכי עוה"ד בנימין ימסור לעוה"ד א. שביט עד ליום 10.10.06, האם מרשו מאשר את החישוב שנערך על ידי התובעת, אם לאו וכי היה ומרשו חולק על החישוב ימציא אסמכתאות התומכות בטענותיו.

2.18 ביום 28.9.06 בשעה 17.00 התקיימה התמחרות במשרדו של הכונס; בהתמחרות נטלו חלק התובעת וכן ה"ה א'.

2.19 עובר לתחילת ההתמחרות ביקש הנתבע, לדחות את ההתמחרות, בין השאר, על מנת לאפשר לו להשתתף בהתמחרות; הכונס סירב לדחות את ההתמחרות, והתנה את השתתפות הנתבע בה בהפקדת ביטחון כאמור בתנאי ההתמחרות שאוזכרו לעיל; לצורך זה היה מוכן הכונס להסתפק בצ'ק משוך על ידי עורך דינו של הנתבע, אולם זה סירב להפקיד שיק שלו.

2.20 בנסיבות אלה נערכה ההתמחרות בין התובעת לבין ה"ה א' בלבד.

2.21 במהלך ההתמחרות הציעה התובעת את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הדירה, לפי שווי כולל של הדירה בסך של 142,000 $, דהיינו סך של 71,000 $ עבור חלקו של הנתבע.

2.22 הנתבע התנגד לאישור המכירה בשל שורה של טענות שתפורטנה להלן, בין השאר, בטענה, כי התמורה המוצעת על ידי הנתבעת נמוכה בכ – 18,000 $ מהשווי הנקוב בחוות הדעת, ובטענה, כי היה מקום לקבל שומה מעודכנת של הדירה טרם עריכת ההתמחרות.

2.23 נוכח טענות הנתבע בתגובתו לבקשה, הוריתי, בהחלטתי מיום 4.1.07, כי, טרם בחינת הבקשה, ובשים לב לזמן הרב שחלף מאז עריכת חוות הדעת ועד למועד ההתמחרות, יעדכן השמאי את חוות הדעת.
2.24 ביום 14.3.07 הוגשה לבית המשפט חוות דעת מעודכנת (להלן – "חוות הדעת העדכנית").

2.25 בחוות הדעת העדכנית ציין השמאי, כי, בשים לב להשפעת גורם הזמן, מחד, ולהרעה במצבה הפיזי של הדירה, מאז מתן חוות הדעת, מאידך, שווי הדירה, נכון לחודש 1/07, הוא כדלקמן:

- אם וככל שזכויות המוכרים בו אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין וקיים קושי לרושמן - סך של 160,000 $ (להלן – "המקרה הראשון");
- אם וככל שהזכויות רשומות - סך של 165,000 $ (להלן – "המקרה השני");

- שווי הזכויות נכון לחודש ספטמבר 2006, מועד עריכת ההתמחרות, הוא כדלקמן: במקרה הראשון - סך של 157,000 $; ובמקרה השני - סך של 162,000 $.

- בכל מקרה של מימוש מהיר יש להפחית סך של עד 5% מהסכומים שצויינו לעיל.

2.26 במהלך הדיון הסכימה התובעת להצעתי להגדיל את הצעתה ב – 2,000 $ אולם, הנתבע סירב לאשר את המכירה גם במחיר זה.

3. טענות הנתבע

3.1 על אף שבמשך כשנה וחצי לא ננקטו הליכים למכירת הזכויות בדירה על מנת לאפשר את השלמת רישום הזכויות בשם בעלי הדין, התברר, כי עד היום לא הושלמו ההליכים בלשכת רישום המקרקעין, דבר אשר הפחית את הסיכויים לקבל מחיר המשקף את שווייה האמיתי של הדירה;

3.2 על אי השלמת ההליכים כאמור נודע לנתבע רק ביום 3.9.06, לאחר פרסום המודעות בעיתונים, ולפיכך נבצר מהנתבע להביע את התנגדותו לפרסום במצב האמור עם קבלת ההודעה בדבר כוונת הכונס לפרסם המודעות;

3.3 לטענתו, הוא הודיע על התנגדותו למכר טרם שיושלם רישום הזכויות בדירה, הן במהלך השיחה שקיים עם הכונס ביום 3.9.06 והן בתגובתו לבקשת התובעת בבש"א 10440/06, הן במכתב לכונס הנכסים מיום 12.9.06 והן במהלך הדיון בבקשה, אשר התקיים יום לפני המועד שנקבע להתמחרות, ביום 27.9.06;

3.4 יודגש, כי במהלך הדיון בבקשה, טען ב"כ המשיב, וטענתו לא נסתרה, כי, על אף בקשתו, לא הודע לו או למרשו על מועד ההתמחרות;

3.5 בקשתו להשתתף בהתמחרות נדחתה שלא כדין, כשהכונס מסרב לפניותיו לאפשר לו להשתתף בהתמחרות ולמקסם את התמורה שניתן לקבל בגין זכויותיו בדירה, וכשהכונס מתנהג כלפיו בגסות ובאגרסיביות;
3.6 התמורה המוצעת לפי הסכם המכר נמוכה מהשווי הנקוב בחוות הדעת, בין השאר, בשל מצבה של הפיזי של הדירה, דבר אשר ניתן לתקנו בקלות;

3.7 בדיון ביום 27.9.06 הטעתה נציגת הכונס את בית המשפט, עת טענה, כי "ההתמחרות קבועה למחר ויש הצעות"; הרושם שהתקבל למשמע דבריה של נציגת הכונס היה, כי היו מונחות בפני הכונס מספר הצעות, שעה שבפועל היו מונחות בפניו רק שתי הצעות, הצעת התובעת והצעת ה"ה א'.

4. טענות התובעת

4.1 הנתבע עושה שימוש לרעה ב"זכות ההגנה", מתוך כוונה לסרבל את ההליכים;

4.2 אין רלבנטיות לטענת הנתבע לגבי המצב הרישומי של הזכויות בדירה, באשר טענה זו נידונה ונדחתה עוד ביום 7.2.05;

4.3 התובעת עצמה יידעה את הנתבע בדבר מועדי הצגת הדירה בפני הקונים הפוטנציאלים, אולם הוא ביטל את דבריה, ונמנע מלהגיע במועד שנקבע תוך זלזול מופגן בדברים;

4.4 בשעתו רבצה על הדירה משכנתא, אשר החזריה החודשיים לא שולמו והבנק החל לפעול למימושה בהליך של כינוס נכסים; התובעת היא זו אשר פעלה לעיכוב הליכי המכר כאמור, ואילו הנתבע לא עשה דבר;
4.5 נכון לחודש 7/06, הנתבע חב לתובעת בגין אי תשלום מזונות בנם של בעלי הדין סך של 76,800 ₪, קרן חוב, לא כולל ריבית והפרשי הצמדה כחוק;

4.6 ביום 13.7.06 נחתם בין בעלי הדין הסכם במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, לפיו התחייב הנתבע, כי מתוך חלקו בתמורת מכירת הדירה יקוזז סכום קרן של 28,875 ₪, לא כולל ריבית והפרשי הצמדה, אשר יחושבו בעתיד ויעודכנו בהסכם נוסף שיחתם על ידי בעלי הדין; כמו כן, החוב יעודכן עד יום חתימת ההסכם הנוסף, כמו גם מיום חתימת ההסכם הנוסף, ויקוזז מחלקו בתמורה; ניסיון הנתבע לעכב את מכר הדירה משמעותו פגיעה בתובעת ובחוסנה הנפשי והכלכלי ונגוע בחוסר תום לב;

4.7 לכל אורך ההליכים הנתבע לא הביע כל רצון וכוונה להתמחר ולעשות דבר למען קידום הליכי המכירה.

5. טענות כונס הנכסים

5.1 הנתבע שם לו למטרה לסכל את הליכי המכירה, ולצורך זה נכון הנתבע להעלות כל טענה, בין אם רלבנטית ובין אם לאו;

5.2 יש למחוק את כל טענות הנתבע המתייחסות לתקופה שלפני ההתמחרות, באשר אלו נבחנו כבר בדיון ביום 27.9.06;

5.3 אין ממש בטענת הנתבע באשר להשפעת המצב הרישומי של הזכויות על מציעים פוטנציאליים, היות וכונס הנכסים התחייב ומחוייב להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונה המיועד כשהן נקיות מכל זכות של צד שלישי כלשהו;

5.4 אין בהעמדת הנכס למכר מחדש כדי להוות משום ערובה לקבלת הצעות גבוהות יותר, ולא ברור מהו הבסיס להנחת הנתבע, ויתכן, כי בניסיון כאמור תתקבל דווקא תמורה נמוכה יותר מזו המוצעת כיום;

5.5 הליכי ההתמחרות נוהלו כדין; הנתבע לא הגיש כל הצעה לרכוש את הזכויות וגם בדיון ביום 27.9.06 לא ביקש הנתבע, כי יתאפשר לו להיתמחר; הנתבע לא הפקיד בטוחה כנדרש; בנסיבות אלה לא היה מקום לאשר את השתתפותו בהתמחרות ולרשום את דבריו בפרוטוקול;

5.6 הבטוחה שהמציאה התובעת היתה כדין, באשר הצעתה התייחסה לחלקו של הנתבע בלבד, ולפיכך די היה בהפקדת 10% ממחצית התמורה המוצעת;

5.7 אין זה מתפקידו של הכונס לשפץ את הדירה; משמעות הדבר הינה סרבול ההליך, מה גם שאין וודאות לגבי השבחת הנכס בעקבות האמור;

5.8 אין מניעה שהכונס יסתייע בעובדים מטעמו לצורך ניהול הליכי הכינוס והדבר מסור לשיקול דעתו.
דיון

6. אין חולק, כי קיים פער של כ - 18,000 $ בין הסכום הנקוב בהצעה הגבוהה ביותר, שזכתה בהתמחרות, לבין הסכום הנקוב כשווי הדירה בחוות הדעת העדכנית, נכון למועד עריכת ההתמחרות, וסך של כ – 23,000 $ בשים לב לשווייה המוערך נכון למועד עריכת השומה המעודכנת בחודש 1/07, דהיינו, פער של כ – 11% משווי הדירה נכון ליום עריכת ההתמחרות ו 13% משווי הדירה נכון לחודש ינואר 2007.

לעניין זה יודגש, כי הגם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי, בשים לב לטענת הכונס, כי, למעשה, מצויים בידיו כל האישורים הדרושים לצורך רישומה כאמור, ובשים לב להערת השמאי, כי ההערכה הנמוכה מתייחסת למצב שבו קיימים קשיים בביצוע הרישום, אשר, כאמור, אינם קיימים עוד בעניננו, בחינת הדברים נעשית לאור הערכת השווי במקרה השני, כהגדרתו לעיל.

בפסיקה מצינו שני זרמים עיקריים עת נדונה שאלת סופיות ההליכים של מכר זכויות על ידי מפרק, כונס נכסים וכיוצא באלה; האחד, זרם הקורא למקסם את המחיר שניתן לקבל בגין הנכס העומד למכירה, גם אם הדבר כרוך בפגיעה בוודאות הליכי המכירה במקרים כאמור (רע"א 8305/01 הסתדרות מדיצינית "הדסה" נ. רואה חשבון דורון שורר, המפרק הזמני של בית החולים "משגב לדך", (2001); השני, זרם השם את הדגש על אינטרס ההסתמכות של הקונים, ומייחס משקל רב יותר לשיקולים התומכים בסופיות הליכי המכירה (ע"א 509/00 אילן לוי נ. מ. ברכה עו"ד נאמן בפשיטת רגל, פ"ד נה(4) 410).

במקביל התפתחה גם גישת ביניים, אשר נוסחה בבירור על ידי כבוד השופט מ. דרורי בבר"ע (י-ם) 4070/02 מלליס נ. בר-הלל , תק-מח 2002(3) 728 (2002); ואביא דברים בשם אומרם וכלשונם:

"... עמדתי היא כי נקודת המוצא צריכה להיות זו: זכות הקניין מאפשרת לכל בעל רכוש למכור את רכושו למרבה במחיר. גם אם השיטה המשפטית קובעת כי במקרים מסוימים במקומו של בעל הרכוש מתמנה נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס נכסים, אין בה כדי לשנות את המצב המשפטי האמור; אותו נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס, צריך לפעול למען השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, שהוא של בעל הנכס, קרי: מציאת קונה המוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר עבור הנכס. זו המטרה וזה היעד. המכרז, הוא אמצעי בלבד להשגת מטרה זו. איננו רשאים, כמובן, לערבב בין התכלית לבין האמצעי. עם כל הרצון לאפשר מכרז בתנאים הוגנים וסבירים, אני סבור כי כל עוד לא הסתיימו הליכי המכרז, וניתן לשלב בו מציעים נוספים, יש לאפשר את הדבר, וזאת כדי להשיג את התכלית המרכזית, שהיא: השגת המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס. דברים אלה נכונים כאשר מדובר בבעל נכס הזכאי לרכושו שלו, ומי שמוכר את הנכס הוא בעל תפקיד הממונה על ידי בית משפט, כגון: מנהל עיזבון. קל וחומר שנכונים הדברים כאשר בעל התפקיד חייב להפיק מהנכס את מלוא ערכו לא רק עבור בעליו אלא אותו בעל תפקיד משמש גם כנציג הנושים, ...".

7. בענייננו, אכן קיים פער בין שווי הדירה בהתאם לחוות הדעת לבין המחיר שנקבע בהתמחרות; לכאורה, ניתן היה לסבור, כי, בנסיבות אלה, יש מקום להורות על עריכת ניסיון נוסף לקבל הצעות נוספות עבור הדירה, אולם, בחינת כלל נסיבות המקרה מחייבת קבלת החלטה, לפיה יש לדחות את טענות הנתבע ולהורות על אישור המכר; ואבאר טעמי:

7.1 אקדים ואציין, כי במקרה דנן, למעשה, על בית המשפט לאזן בין זכות התובעת למימוש רכושה, הן חלקה בדירה והן גביית חובות הנתבע לתובעת, שפורטו בהרחבה לעיל, מחד גיסא, לבין זכות הנתבע לקבל את התמורה המרבית עבור חלקו בדירה, מאידך גיסא (לעניין הצורך לאזן בין האינטרסים השונים בעת בחינת בקשה לאישור מכר כאמור ראה פרשת לוי, 428).

בהקשר זה לא ניתן להתעלם מהתנהגות הנתבע, לרבות חוסר המעש מצידו לכל אורך ההליכים; הימנעותו מתשלום החזרי ההלוואה לבנק, אשר היה בהם כדי לסכן את זכויותיהם של בעלי הדין בדירה (ראה נספח ג' לבש"א 1440/06); הימנעותו מלסייע להליכי המכירה ומלהביא קונים פוטנציאליים, הגם שעיסוקו בתחום שיווק דירות (ראה פסק הדין, סעיף 6), כמו גם הימנעותו מעשות דבר לשיפור מצב הדירה עובר להצעתה למכירה; וכן התחייבויותיו הן בהסכם ההלוואה מיום 19.6.03, הן בהסכם ההלוואה מיום 2.11.03, הן בהסכם מיום 16.6.05 נספחים א'-ג' לבש"א 1440/06 לפיהם נטל מהתובעת הלוואות שונות, והתחייב כי הכספים שקיבל מהתובעת על פי הסכמים אלו יוחזרו לתובעת מחלקו בתמורת הדירה.

7.2 אין לי כל ספק, כי רצונו של הנתבע ליטול חלק בהליכי ההתמחרות נועד, כל כולו, להפעיל לחץ על התובעת כדי לשפר את הצעתה, ולאלצה לשלם לו מחיר גבוה יותר עבור חלקו, ולא מתוך כוונה כנה לזכות בהתמחרות ולרכוש את חלקה של הנתבעת בדירה; לא למותר לציין, כי הנתבע, ובעניין זה די בידיעת בא כוחו, ידע על פרסום המודעה ועל הצעת הדירה למכירה; הנתבע גם ידע על התנאים להשתתפות בהתמחרות וכן על מועדה (גם אם זה נודע לו, כטענתו, באיחור), אולם, מסיבות השמורות עימו, עד למועד תחילת ההתמחרות לא הפקיד הנתבע את הבטוחה שנדרשה כתנאי להשתתפות בה; טענותיו של הנתבע כנגד כונס הנכסים, כאילו הכונס אפשר לתובעת להשתתף בהתמחרות, הגם שלא מילאה במדוייק אחר התנאים לכך, הן טענות חסרות כל שחר; אשר להשתתפות הנתבע עצמו בהתמחרות, כטענת הכונס, משהנתבע לא מילא אחר התנאים, אכן, פעל נכונה הכונס, כאשר לא איפשר לנתבע להשתתף בהתמחרות; כוונת הנתבע שלא להתמחר עולה בבירור גם מהתחייבויותיו בהסכם האמור בינו לבין הנתבעת; כך, למשל, נקבע בהסכם, כי:

"י' מתחייב לקזז מחלקו בתמורת המכירה ...";

7.3 בנסיבות אלה: היקף הניסיונות למכור את הדירה, דהיינו פרסום שלוש מודעות למכירתה, שתיים מהן בעיתון "גלובס" ואחת בעיתון "ידיעות אחרונות"; כמות הפניות בעקבות פרסום המודעה (54); היקף הצעות הרכישה שהתקבלו והמחירים שהוצעו במסגרתן; היות הפער בין הסכום הנקוב בחוות הדעת לבין הסכום המוצע פער בפועל (כשלוקחים בחשבון גם את הערת השמאי אודות הפחתה של 5% במימוש במכירה בהליכי כינוס), של 5% עד 6% אחוזים בלבד, ובכל מקרה, לא יותר מ - 10% עד 11%; משך הזמן שנדרש ויידרש לביצוע הליכי מכר מחודשים; העדר הביטחון, כי תתקבלנה הצעות גבוהות יותר; העובדה, כי הנתבע, אשר עסק בתחום שיווק דירות מגורים (פסק הדין סעיף 6) לא הצביע על קיומה של הצעה כלשהי גבוהה יותר לרכישת הדירה; העובדה, כי הושגו כל האישורים הדרושים לרישום זכויותיהם של בעלי הדין, גם אם הרישום הפורמלי טרם הושלם; העובדה, כי על אף הזמן שחלף מאז ההתמחרות ועד למועד הדיון, לא הובאה הצעה כלשהי, לרבות מטעם הנתבע, לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר; העובדה, כי פרט להבעת רצון בעלמא מצד הנתבע להשתתף בהתמחרות, לא הוצעה על ידו הצעה ממשית ורצינית, במיוחד נוכח העובדה שחובותיו לתובעת עולים על שווי מחצית זכויותיו בדירה; סבורני, כי יש לאשר את מכירת הזכויות בדירה לתובעת (ראה, פרשת לוי, 431).

7.4 אוסיף ואדגיש גם, כי טענות הנתבע כלפי הכונס והליכי ההתמחרות, כמו, למשל, הטענה בדבר הימנעות הכונס מעריכת שיפוץ קוסמטי לדירה, שיש בו כדי להסתיר מעיני קונה פוטנציאלי את הליקויים שבדירה; הטענה בדבר הימנעות הכונס מלאפשר לו להשתתף בהליכי ההתמחרות, על אף שלא הפקיד את הבטוחה שנדרשה כתנאי לאמור; הטענות כנגד הבטוחה שהופקדה על ידי התובעת; הן טענות חסרות כל ממש.

8. אשר לשכר טרחתו של כונס הנכסים: בשים לב להיקף הפעולות שנעשו על ידי הכונס לצורך רישום הזכויות בדירה בשם בעלי הדין ומכירת הזכויות, סבורני, כי כונס הנכסים זכאי לשכר הטרחה המקסימאלי הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, דהיינו 4% מתמורת הדירה בשלמות, בצירוף מע"מ כחוק; לעומת זאת, אינני רואה בפעולות שנעשו על ידי כונס הנכסים, לרבות מבחינת היקפן ומהותן, פעולות המצדיקות פסיקת "שכר טרחה מיוחד".

לא למותר לציין, כי טענות הנתבע, לפיהן יש לחייב את כונס הנכסים לשלם לו את ההפרש בין שווי הדירה כפי שהוערכה בחוות דעת השמאי לבין התמורה הנקובה בהסכם המכר, הן טענות חסרות כל שחר וכי יש לדחותן.

אשר על כן הנני מורה כדלקמן:

1. הנני מאשרת את מכר הזכויות בדירה כמבוקש;

2. כונס הנכסים יעשה את כל הפעולות הדרושות להשלמת הליכי המכירה ורישום הזכויות בדירה בשם התובעת.

3. כונס הנכסים יהיה רשאי לחתום על כל מסמך הדרוש ו/או אשר יידרש לצורך ביצוע הפעולות האמורות.

4. כונס הנכסים זכאי לשכר טרחה בשיעור 4% מהסך של 142,000 $ בצירוף מע"מ כחוק.

5. ככל שיידרש הדבר, לדעת כונס הנכסים, תוגש פסיקתא מתאימה לחתימתי.

המזכירות תשלח העתק החלטה זו לבאי כוח בעלי הדין ולכונס הנכסים בפקסימיליה ובדואר רשום.

ניתן לפרסום ללא שמות הצדדים.

ניתנה היום כ"ז בניסן, תשס"ז (15 באפריל 2007) בהעדר הצדדים.

ריש-רוטשילד חנה, שופטת