סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי יש לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום לב ובדרך מקובלת. החוק מוסיף וקובע כי ניתן לתבוע פיצויים מצד לחוזה אשר לא היה תם לב בעת ניהול משא ומתן, וכתוצאה מכך נגרם נזק לצד השני. הלכה פסוקה היא כי כאשר נמצא בידיו של אחד הצדדים מידע אשר יכול לסלק טעות בה עלול להיכשל הצד השני, שומה על הראשון לא להסתיר את המידע הנ"ל.
יש לכם שאלה?
הפרת חוזה בגין עריכתו בחוסר תום לב יכולה לבוא לידי ביטוי באי גילוי עובדות אשר היה מצופה שיחשפו. גילוי העובדות הנ"ל איננו בהכרח גילוי כתוצאה משאלות הצד השני. דהיינו, נפסק כי ישנן נסיבות אשר בהתקיימן מוטל על צד אחד לגלות עובדות מסוימות לצד השני. במילים אחרות, שתיקה או הימנעות משקר אינם תום לב. תום לב המצופה מאדם הכורת חוזה הוגדר בפסיקה כ"יושר, הגינות ועשיית מעשה במקום בו רשע היה יושב ושותק". להלן דוגמא לחוסר תום לב בחוזה מקרקעין.
מכירת זכויות חכירת משנה כזכויות בעלות
אדם רכש זכויות חכירת משנה בנכס שהיה בבעלות הכנסייה היוונית הקתולית. כשנה וחצי לאחר מכן, רוכש זכויות חכירת המשנה התקשר עם בני זוג, עולים חדשים מברית המועצות לשעבר, בעניין הנכס. בעוד המוכר ידע כי מדובר במכירת זכויות חכירת משנה, ואין עסקינן במכירת זכויות בעלות, הרוכשים היו בטוחים כי עסקת הרכישה תסתיים בבעלותם על הדירה. כאשר הכנסייה ביקשה את פינויים של בני הזוג מהנכס עם תום תקופת החכירה, חמש שנים לאחר מכן, האחרונים הגישו תביעת פיצויים כנגד המוכר. לטענתם, האחרון התנהל כלפיהם בחוסר תום לב והסתיר מהם עובדה מהותית בחוזה.
בית המשפט המחוזי, אשר לפתחו הונחה התביעה, קבע כי דינה להתקבל. בפסק הדין נקבע כי חוסר תום ליבו של המוכר בא לידי ביטוי בכך שהוא ידע אודות טעותם של הקונים אך לא בחר לסלק את העניין מהמשא ומתן. דהיינו, המוכר ידע כי הקונים, עולים חדשים אשר לא שלטו בשפה העברית (בלשון המעטה), ולא היו בקיאים ברזי דיני המקרקעין בישראל, לא הבינו שמדובר ברכישת זכויות חכירת משנה בלבד. חרף כך, הוא לא העמיד את האחרונים על טעותם וביקש לנצל את פערי הידע והשפה לשם מכירת זכויות-חכירת משנה במחיר זכויות בעלות.
מכירה במחיר כפול
בית המשפט הגיע למסקנתו הנ"ל מחמת מספר שיקולים. ראשית, הוכח כי המוכר רכש את זכויות חכירת המשנה כשנה וחצי עובר להסכם המכר נשוא התובענה, וזאת בעבור סכום של כ-16,000 דולרים. עם זאת, הזכויות נמכרו לבני הזוג בעבור 35,000 דולרים. בית המשפט קבע כי לא יכולה להיות מחלוקת בנוגע לידיעתו של המוכר כי הסכום ששולם לו בפועל היה גבוה באופן משמעותי משווי הזכויות.
דהיינו, הוא היה יכול להבין כי קיים פער תפיסתי מבחינת הצדדים באשר למהות הזכויות הנרכשות. בית המשפט הוסיף וקבע כי הוא מקבל את עדותם של בני הזוג לכך שהם היו בטוחים במאת האחוזים שעל הפרק עמדה רכישת זכויות בעלות בדירה. "אי-העמדת הדברים על מכונם, מצידו של מוכר זכויות המשנה, עלתה כדי הפרת החובה שהייתה מוטלת עליו לנהוג במשא ומתן בתום לב", נכתב בפסק הדין, "מדובר אפוא במשמעות אי-תיקון הטעות מבחינתו".
המוכר ניסה לטעון כי הוא היה סבור שערך הזכויות שנמכרו לבני הזוג הכפיל את עצמו בשנה וחצי מאז הן נקנו על ידו לראשונה. בית המשפט דחה טענות אלה מכל וכל. בפסק הדין נקבע כי "טענותיו של המוכר לא זכו לתמיכה בראיות והן הועלו בעלמא בלבד". זאת ועוד, כאשר בני הזוג ביקשו לקיים את העסקה, הם פנו לבנק לשם קבלת הלוואת משכנתא. שמאי מטעם הבנק העריך את זכויות הבעלות על הנכס בכ-35,000 דולרים. דהיינו, בית המשפט קבע כי לא ייתכן שזכויות לחכירה למשך תקופה של חמש שנים בלבד היו שוות לזכויות בעלות מוחלטת.
לסיכום,
בית המשפט קבע כי המוכר ניהל כלפי הקונים משא ומתן בחוסר תום לב אשר בא לידי ביטוי בכך שהוא "ניצל את פערי השפה לרעה, וכן את פערי האינפורמציה וההבנה שהיו בינו לבין בני הזוג". בית המשפט הוסיף כי אמנם אין ספק שהמוכר היה רשאי למכור את הנכס ברווח מסוים, אך "הסטייה הניכרת ממחיר השוק, בהתחשב בעובדה שהמוכר היה יכול להבין מהו מקורה, עלתה כדי חוסר תום לב מבחינתו".
.jpg)
