השכרת דירות מגורים: בחירה מושכלת בין מסלולי המיסוי הקיימים

אזרחים רבים משכירים נכסים שרכשו להשקעה, ובעיקר דירות מגורים. בניגוד לדעה הרווחת, הכנסה מדמי שכירות איננה פטורה באופן גורף ממס, אלא רק בתנאים מסוימים. שיעור המס המלא גבוה מהמס על הכנסה מגיעה אישית (החל ב- 31% או 10% למי שגילו מעל 60). ב- 30.1.17 חל המועד לתשלום המס לשנת 2016 עבור מי שבוחר במסלול המס המופחת (הסבר בהמשך), וזה הזמן להיערך ולבחון את המסלול המתאים.

מי זכאי להטבות המס כיום?

הטבות המס הקיימות היום ניתנות למי שמשכיר דירת מגורים ליחיד (להבדיל מתאגיד). השכרת נכס אחר כגון: חנות, חייבת במס הכנסה לכל דבר ועניין. כך גם הכנסה מהשכרת מספר דירות העלולה להיחשב להכנסה מעסק. כך גם השכרת דירה לפי ימים או שבועות לתיירים, העלולה להיחשב שלא למטרת מגורים.

מסלולי המיסוי הקיימים היום

מסלול הפטור: ניתן למי שמשכיר דירה בשכר חודשי של עד כ- 5,030 ₪ (בנתוני 2016). מי שמשכיר דירה ביותר מ- 5,030 ₪ יכול לקבל פטור חלקי. כפל ההפרש עד תקרת הפטור חייב במס. אם דמי השכירות (מדירה אחת או יותר) עולים על כפל הפטור, אין זכאות לפטור.

מסלול מס מופחת: מיסוי בשיעור 10% על ההכנסות מדמי השכירות, ללא תקרה כלשהי. בחירה במסלול זה מחייבת דיווח על ההכנסה משכירות תוך 30 יום מסוף שנת המס (בטופס מיוחד).

מסלול מיסוי מלא: מי שלא עומד בתנאי הפטור, כמו גם הכנסה שאיננה עומדת בתנאים שפורטו, חייבים בתשלום מס הכנסה בשיעורים לא מבוטלים. לעיתים כדאי לבחור דווקא במסלול החיוב, שבניגוד למסלולים הראשונים, מאפשר ניכויים של הוצאות האחזקה, הארנונה, המימון הפחת ועוד. הפחת המותר בניכוי יכול להגיע ל- 4% בשנה, ומדובר בסכום משמעותי ביותר. במסלול זה נדרשת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

סוף מעשה במחשבה תחילה

בעבר, משכירי דירות היו אדישים לבחירת מסלול המס, מאחר שכמעט תמיד מכרו את דירת השכירות בפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים. משבוטל הפטור החל מינואר 2014, לרוב תהיה מכירת דירה חייבת במס שבח, ומי שבחר במסלול הפטור או במסלול המס המופחת חייב לדעת כי לשבח החייב במס יתווספו גם שיעורי הפחת על הדירה (אותם לא ניתן לנכות במסלולים אלו!). לאור שינוי זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום, כדי שלא יצא שכרו של המשכיר בהפסדו.

דותן לוי, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין

שירותים נוטריונים ניתנים גם בשעות הערב ובימי ו' (בתיאום מראש)