רכישת דירה מכונס נכסים נתפסת כהזדמנות לקניית נכס במחיר הנמוך ב-10% עד 20% ממחיר השוק, אך מדובר באחת מעסקאות המקרקעין המורכבות ביותר מבחינה משפטית. כדי שההזדמנות בשוק הנדל"ן לא תהפוך למפח נפש, קריטי להבין את הסיכונים, לוחות הזמנים והבדיקות הנדרשות, ומומלץ להיעזר בעורך דין נדל"ן מנוסה.
הסיכונים בהגשת הצעה למכרז כונס נכסים נדל"ן
בשונה מעסקה רגילה, רכישת דירה בהוצאה לפועל מתבצעת במצב AS IS ("כפי שהוא"). כונס הנכסים אינו אחראי לליקויים נסתרים, בעיות רטיבות או תשתיות, ולא ניתן לנהל משא ומתן מחדש על המחיר לאחר הזכייה במכרז.
בעת הגשת ההצעה תדרשו לצרף ערבות בנקאית (כ-10% משווי ההצעה), שאותה אתם עלולים לאבד אם תתחרטו לאחר הזכייה. כמו כן, לוחות הזמנים לתשלום קצרים מאוד. כ-30 עד 45 ימים מרגע אישור העסקה, דבר המקשה על קבלת משכנתא ברגע האחרון ללא הכנה מוקדמת.
לפני הגשת ההצעה מומלץ לקבל מראש את נוסח הסכם המכר ולוח התשלומים. בנוסף, יש להיערך לכך שהרכישה מתבצעת בהתמחרות בין מספר קונים, ולכן המחיר הסופי עשוי להיות גבוה מסכום ההצעה הראשונית.
איך לבדוק נכס לפני הגשת הצעה לרכישה
יש לזכור כי לעיתים עסקה שנראית אטרקטיבית על הנייר מתבררת לאחר ביצוע בדיקות כעסקה שאינה כדאית כלכלית. ביצוע בדיקות מקדמיות באמצעות עורך דין מקרקעין המתמצא גם בהיבט המסחרי של עסקת רכישה מכינוס תמנע טעויות בתהליך.
אז איך לבדוק נכס לפני הגשת הצעה לרכישה בכינוס נכסים?
1. עיון בתיק הכינוס: קראו היטב את חוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם הכונס. השמאי מפרט שם את המצב התכנוני, הצווים הקיימים על הנכס (אם ישנם) וזכויות הבנייה. הקפידו לקבל את נוסח הסכם המכר באמצעות עורך דין נדל"ן מטעמכם אשר יוודא כי באפשרותכם לעמוד במועדי התנאים ותנאי העסקה כפי שפורטו בהסכם על ידי כונס הנכסים.
2.בדיקה תכנונית ברשות המקומית: גשו למחלקת ההנדסה בעירייה ובדקו האם קיימות חריגות בנייה בדירה. כונס הנכסים אמנם דואג להעברת נכס נקי מחובות ועיקולים, אך הוא אינו מחויב להסדיר חריגות בנייה או בעיות רישוי.
3. בדיקה פיזית של הדירה: אל תוותרו על הגעה לסיור בנכס במועדים שהכונס מפרסם כדי להעריך את עלות השיפוץ הנדרשת.
4. בדיקת אפשרות לקבלת משכנתא מראש: ודאו כי באפשרותכם לממן את רכישת העסקה במידה והצעתם תתקבל לאחר התמחרות ובהתאם ללוחות הזמנים הנדרשים להשלמת העסקה.
5. בדיקה משפטית של תנאי העסקה: בדקו גם האם קיימים הליכים משפטיים נוספים או תנאים מיוחדים שנקבעו במסמכי הכינוס או בהסכם המכר העלולים להשפיע על השלמת העסקה.
שאלות ותשובות נפוצות:
1. האם באמת ניתן לרכוש דירה מכונס נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק?
לעיתים כן, אך לא תמיד. רבים מתעניינים ברכישת דירה בהוצאה לפועל מתוך מחשבה שניתן לרכוש נכס במחיר מוזל ואכן במקרים רבים מחיר הפתיחה במכרז נמוך ממחיר השוק, אולם הליך ההתמחרות בין המציעים עשוי להעלות את המחיר באופן משמעותי. לכן חשוב לקבוע מראש את התקציב המרבי ולא לחרוג ממנו במהלך ההתמחרות.
2. האם ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה מכונס נכסים?
כן. עם זאת, מאחר שלוחות הזמנים לתשלום קצרים יחסית, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז. הכנה מוקדמת עשויה למנוע עיכובים ואף סיכון של הפרת תנאי הרכישה.
3. האם הדירה נמכרת כשהיא נקייה מחובות ומשכנתאות?
ככלל, לאחר אישור המכירה על ידי הגורם המוסמך והשלמת העסקה, הזכויות בדירה מועברות לרוכש כשהן נקיות מהמשכנתאות, העיקולים והשעבודים שרבצו על זכויות החייב. עם זאת, אין בכך כדי לפטור את הרוכש מביצוע בדיקות משפטיות ותכנוניות מקדימות.
4. מה קורה אם זכיתי במכרז ואני מתחרט?
ברוב המקרים, זכייה במכרז יוצרת התחייבות משפטית. אם הזוכה אינו משלים את העסקה, כונס הנכסים עשוי לחלט את הערבות הבנקאית ואף לנקוט הליכים נוספים בהתאם לתנאי המכרז. לכן חשוב להגיש הצעה רק לאחר בחינה יסודית של העסקה.
5. האם חייבים להגיע להתמחרות?
אם כונס הנכסים מזמן את המציעים להתמחרות במסגרת מכרז כונס נכסים, מומלץ להשתתף בה, שכן מדובר בשלב שבו ניתן לשפר את ההצעה ולהגדיל את הסיכוי לזכות. יחד עם זאת, חשוב לקבוע מראש מחיר מקסימלי ולא לחרוג ממנו גם תחת לחץ התחרות.
6. מדוע מומלץ להיעזר בעורך דין לפני הגשת הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים?
ליווי ברכישת דירה מכונס נכסים כבר בשלב המקדמי מאפשר לבצע בדיקות של זכויות הנכס, מצבו התכנוני, תנאי המכרז והסיכונים האפשריים, וכן להעריך את כדאיות העסקה. במקרים רבים, ייעוץ מוקדם עשוי למנוע טעויות יקרות ולחסוך לרוכש הוצאות בלתי צפויות.
ליווי משפטי נכון כולל בין היתר בדיקת מסמכי הכינוס, בחינת הסכם המכר, בדיקת מצב הזכויות, הערכת הסיכונים וניהול ההליך מול כונס הנכסים והגורמים המממנים.
רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות הזדמנות כלכלית מצוינת, אך רק כאשר היא מבוצעת לאחר בדיקות מקיפות ותכנון נכון. ליווי משפטי כבר בשלב בדיקת הנכס והגשת ההצעה יסייע לצמצם סיכונים, להגן על כספכם ולהגדיל את הסיכוי להשלים את העסקה בהצלחה.
