ייקור עלויות האשראי, צמצום היצע הפרויקטים האטרקטיביים, האמרת מחירי המקרקעין, הליכי התכנון המייגעים והליכי הוצאת היתרי הבניה המתישים, החלת הוראות מס, ייקור עלויות הבניה ועלויות ההתארגנות של הקבוצות – כל אלה מעמידים בסימן שאלה את הכדאיות בבחירת מסלול זה של השקעה במקרקעין.
לאחרונה אנו עדים להתגברות הגורמים המכבידים על המשך התנהלות המגמה של הצטרפות לקבוצות רכישה.
הרכיבים הנ"ל המרכיבים את סך עלויות הדירה, התייקרו באורח משמעותי בחודשים האחרונים ומעמידים בסימן שאלה את כדאיות ההצטרפות לקבוצות רכישה.
הבנקים דורשים יותר בשל ההוראות החדשות שיצאו מבנק ישראל, קבלני הביצוע מייקרים עלויותיהם בין היתר בשל עליית מחירי התשומות וכך אם נבחן הרכיבים הנוספים המצוינים לעיל ניתן להיווכח בשינויים.
להערכתי, מדיניות ייקור המשכנתאות תורגש בעוד מספר חודשים, תשפיע על היקף האשראים אשר יועמדו לפרויקטים אלה ותשפיע ללא ספק על התארגנותן של קבוצות הרכישה, הן הקיימות והמצויות בראשית דרכן לביצוע הפרויקט והן לגבי קבוצות חדשות המתעניינות בכניסה לפרויקטים כאלה.
אם לא די בכך, יש לקחת בחשבון תנאי ההתקשרות במסגרת הסכמי השיתוף, המחייבים שיתוף פעולה מלא עם מובילי הקבוצה תוך נטילת סיכון במקרה של היתגלעות סכסוכים בתוך הקבוצה ועיכובים בקידום הפרויקט בשל מחלוקות כאלה או אחרות.
כמו-כן, התוצאה אליה מייחל המשקיע לא בהכרח תואמת את המצגים אשר הוצגו לאותו משקיע.
על כל אלה יש להוסיף כי המשקיע המצטרף לקבוצת רכישה בדרך כלל אינו מלווה על ידי עורך דין הבקיא במטריה זאת, כפי שעושה אותו משקיע בעת רכישת דירה.
משקיע זה אינו מוגן על ידי ערבות בנקאית עפ"י חוק מכר דירות לאורך התהליך הממושך, המתחיל עת רוכש הוא זכויות המקרקעין ועד להשלמת דירתו.
המשקיע הופך ליזם, הגם שאינו ער לכך ונוטל סיכונים שונים וביניהם אף משך זמן הוצאתו לפועל של הפרויקט בכללותו.
על המשקיע להיות ער לכך כי תנאי השוק עלולים להשתנות לכיוון מכביד יותר ולקבל הסברים בנוגע לתוצאות האפשריות הנובעות משינויים אלה.
המסקנה – בתנאי השוק של היום בחנו ביסודיות יתר את תנאי ההתקשרות לרבות מי בין השותפים המצטרפים, העלויות והרכיבים השונים הכרוכים בהקמת הפרויקט עד להשלמתו לרבות עלויות המימון והעמדת האשראי, מה המוצר אותו מקבלים בסוף התהליך – איכותו ושוויו הפוטנציאלי ברמות שוק משתנות. ניתן אף להיעזר בשמאים מיומנים לצורך כך.
יש מקום אף לבחון חלופות להשקעה במסלול זה של קבוצת רכישה ורק לאחר בדיקה מקיפה של כל הפרמטרים שהועלו במאמר זה ניתן להגיע להחלטה ראויה.
עודכן ב: 25/07/2013
.jpg)
.png)
