הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה (חוזה מכר דירה) הוא המסמך המשפטי המרכזי בתהליך מכירת או רכישת דירה. הסכם זה מסדיר את תנאי מכירת הזכויות בדירה, בין הצדדים. מסמך המכר דירה מותאם למצבם של הצדדים, וכן למצבה הפיזי, המשפטי, ההנדסי והתכנוני של הדירה, ולעיתים אף לצדדי ג'. כאשר הוא מבוצע בצורה מקצועית וראויה, בליווי עורך דין מומחה במקרקעין, הוא יוצר איזון נכון בין האינטרסים של מוכר הדירה לבין רוכש הדירה, ומגן על הצדדים כנדרש.

הפרטים המופיעים בהסכם מכר דירה

• תיאור מהות העסקה (העברת זכות בעלות, זכות חכירה).
• זיהוי הנכס - גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, קומה, שטח הדירה ועוד.
• פרטי הצדדים – זיהוי ברור וחד משמעי של הצדדים לעסקה, במטרה לוודא שהמוכרים הם בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר. כשמדובר בעסקת מקרקעין בין אנשים פרטיים, הדברים פשוטים. אך כאשר אחד הצדדים הוא חברה או שותפות, יש צורך לוודא שלאותו הצד ניתנו הסמכויות כדין. בנוסף, בפרטי הצדדים יצויינו שמות ופרטי עורכי הדין המייצגים את הצדדים.
• מועד כניסת ההסכם לתוקף ותנאים מתלים - האם ההסכם נכנס לתוקף מיד עם חתימתו ע"י הצדדים, או שקיימים תנאים מתלים (תנאים מקדימים), שרק לאחר שהתקיימו, ייכנס הסכם המכר לתוקף. לדוגמה, הוצאת היתר בניה, הסדרת עבירות בניה,הוצאת צו ירושה וכו'.
• הצהרות המוכר – זכותו של מוכר הנכס, טיב הנכס, מצב הנכס, היקף הבעלות בנכס, זכויות נוספות בנכס (אחוזי בנייה, הצמדות), קיומו של היתר בניה, חריגות, מגבלות, פגמים, שעבודים, משכנתאות, ועוד. בנוסף, יופיעו התחייבות להמצאת מסמכים, חובות, תשלומי מיסים, וכיוצ"ב. ככל שיש חשש לפגמים, בעיות או ליקויים בדירה, יש להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה, בהקדם האפשרי.
• הצהרות הקונה – הצהרות והתחייבויות הקונה בדבר עריכת בדיקות משפטיות, הנדסיות ותכנוניות. יכולת כספית לרכישת הנכס ולעמידה בתשלומים, אישור בנק לקבלת משכנתא, תשלומי מיסוי מקרקעין, ועוד.
• התמורה - סכום הרכישה הכולל, חלוקת התשלומים, מועדי התשלומים וגובה כל אחד מהם. כמו כן, אופן הבטחת התשלומים, רישום הערת אזהרה, רישום משכון, ניכוי משכנתאות.
• העברת מסמכים בין הצדדים וקביעת זמן מירבי להמצאתם, התחייבות לחתימות על מסמכים שונים, ועוד.
• תשלומי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה) המוטלים על כל אחד מהצדדים.
• המסירה – מועד המסירה ומצב הנכס בעת המסירה.
• סעדים ותרופות – קביעת התרופות והסעדים שיקבל מי מהצדדים, סכומי הפיצויים המוסכמים והמועד לתשלומם, אם העסקה לא תושלם או תתקדם כמסוכם.
• חתימת הצדדים.