תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, אשר נכנס לתוקפו בשנת 1995, נועד לסייע בפתרון מצוקת דיור בבתים משותפים, וזאת על ידי מתן הקלות בעת הרחבת דירות קיימות. טרם התיקון, בעל דירה אשר היה מעוניין להרחיב את דירתו, היה צריך להשיג לכך את האישור של כל בעלי הדירות. מאז כניסתו של התיקון לתוקף, די בהסכמה של 3/4 מבעלי הדירות, המחזיקים ב-66% מהרכוש המשותף. בפסק דין אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון נקבע כי הרחבת דירה על פי התיקון הנ"ל תיהנה מה"תנאים המקלים" רק כאשר היא צמודה לדירה המקורית.
יש לכם שאלה?
בית המשפט העליון קבע כי הרחבת דירה תהיה חוקית רק כאשר היא תיעשה בצמוד לדירה המורחבת. נקבע כי הרחבת דירה אשר לא תהיה צמודה לדירה המורחבת הינה למעשה "בניה ברכוש בבית משותף". דהיינו, "הרחבה" זו צריכה את אישור כל בעלי הדירות בבניין. השופט פוגלמן קבע בפסק דינו כי בנייתו של מחסן בבית המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת בבניין, לא הייתה הרחבה אשר ניתן לעשותה על בסיס הסכמה של רוב בעלי הדירות בלבד. דהיינו, נקבע כי עסקינן בבנייה ברכוש המשותף ועל כן היא זקוקה לאישור כל בעלי הדירות. השופט התייחס בפסק דינו לסעיף 72ב' לחוק המקרקעין (הסעיף אשר עוסק בהרחבת דירה).
תכלית החוק
"אין כל ספק כי המחוקק ביקש, באמצעות סעיף חקיקה זה, להקל על מצוקת הדיור ולאפשר לדיירים להביא לניצול מקסימאלי של הקרקע בבעלותם באמצעות הרחבת דירות", נקבע בפסק הדין, "אי לכך, כוחו של המיעוט הופחת ונקבע כי יהיה די ברוב בעלי הדירות (ולא בהסמכת כולם)". השופט קבע כי במקרים כגון דא, המחוקק ביקש לשלול מהמיעוט את "זכות הוטו" כנגד הרחבת הדירה. "מדובר במקרים בהם קיימת דרישה לקרבה פיסית בין הרחבת הדירה לבין הדירה המורחבת, וזאת בשל תכליתו של התיקון (הקלת צפיפות הדיור)", קבע השופט פוגלמן בפסק דינו. דהיינו, נקבע כי המחוקק ביקש לאזן בין זכויות הקניין ברכוש המשותף, לבין הצורך לסייע במצוקת הדיור.
השופט עמית הצטרף אף הוא לדברים. נימוקו היה, עם זאת, שונה. לדבריו של עמית, קבלת העמדה כי אין צורך ברוב של יותר מ-75% מהדיירים לשם הרחבת דירה שלא בצמידות לדירה המורחבת, הייתה עלולה להביא למצב שבו בעלי דירות "ירחיבו את דירותיהם" בגג, בחניון, ובכל מקום, תוך קבלת הסכמה של חלק מבעלי הדירות, וזאת אגב פגיעה בזכותו של המיעוט (המסרב להרחבה) ברכוש המשותף. השופט עמית קבע כי הליכה בנתיב כאמור הייתה עלולה להפוך את "החריג לכלל" ולאפשר לבעליה של הדירה בקומת הקרקע "להצמיד" לדירתם מחסן הנבנה על הגג. שני השופטים היו סבורים כי התוצאה הנ"ל הייתה יכולה להביא לכדי "סטייה של ממש מהוראות ותכלית החוק". נקבע כי היא הייתה אף עלולה לרוקן את החוק מתוכנו.
במסגרת ההליך המדובר, בית המשפט דחה ערעור אשר הוגש על ידי בני זוג שביקשו לבנות מחסן בבית משותף מבלי לקבל לכך את הסכמתם של כל הדיירים. המערערים טענו כי היה מדובר ב"הרחבת דירה" וזאת למרות שדירתם לא הייתה צמודה למחסן. ערעורם של בני הזוג נדחה והם חויבו בהוצאות משפט בסך 25,000 שקלים.
