הגנת בית מגורים בסעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל וסעיף 33 לחוק הגנת הדייר

מאת: עו"ד גלעד נרקיס

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כי אם החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה-לפועל של פסק-דין או של משכנתא או בפשיטת רגל, יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סעיף 33(ב) קובע כי אם נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף-קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי העניין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים איתו יחד בנכס שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.

סעיף 33(ה) קובע כי מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית-הדין לשכירות לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על-ידי בית-הדין.

סעיף 33(א) מדבר באדם שהחזיק בנכס שהוא בעלו או חוכרו-לדורות ושזכותו פקעה עקב מכירתו. אין הסעיף מוגבל לנכס שהוא דירת מגורים; אין הוא מוגבל במספר הנכסים המוגנים; אין הוא מוגבל בסוג הנכסים המוגנים; די בכך שמדובר בנכסי מקרקעין שהחייב הוא בעליהם או חוכריהם-לדורות, הבאים בגדר הנכסים המוגדרים בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, ושהוא מחזיק בהם. אין הוא מוגבל בשווי


הנכסים. משחלה הגנת הדייר מכוח סעיף זה, אין לבית-המשפט שיקול דעת להמיר את זכותו של הדייר בדיור סביר אחר או בסידור חלוף. אין לו אפשרות לשקול את מצבו ואת צרכיו של החייב אל מול גובה חובו לנושה. ההגנה היא אחת ומנדטורית[1].

יצוין כי גם בעלים במשותף הופך דייר כלפי הבעלים החדש של הנכס, בין אם זהו קונה - במקרה של מכירת הרכוש המשותף או חלק ממנו, בין אם זהו אחד הבעלים המשותפים - במקרה של חלוקת הרכוש המשותף[2]. אולם החזקת שותף, אשר יש בה כדי להקנות לו מעמד של דייר מוגן בנכס עם פקיעת בעלותו בשל פירוק השיתוף, צריכה להיות החזקה ייחודית כדין בנכס המשותף, ותנאי לגביה הוא שתהיה בהסכמת השותפים[3].

סעיף 38(ד) לחוק ההוצאה-לפועל קובע, כי הוראות הסעיף לא תחולנה על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים בהם, ואין בהן כדי לפגוע בדינים אלה. הוראותיו האחרות של סעיף 38 באות לאזן בין האינטרס של החייב לבין זה של הנושה: הראשון לא יישאר ללא קורת גג, אבל גם לא יישאר בתוך בית המגורים העומד למכירה, אלא יפנה אותו כדי לאפשר מכירתו על-ידי הנושים ויקבל תחליף בדיור או בכסף, לאו דווקא שווה ערך ושווה מידות לבית הנמכר. בא סעיף 38(ד) ומעמיד סימן שאלה על משמעותו ונפקותו של איזון זה, על-ידי הקביעה כי הוראות הסעיף לא יחולו על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים בהם. מתי, אפוא, יחול סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל ומתי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר[4]?

נקבע כי יש לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הסעיף הוא נטע זר במסגרת החוק. בעוד שהחוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כנגד בעל הבית, בא סעיף 33(א) ומעניק הגנה לבעל הבית כנגד נושיו; בעוד שנסתמנה מגמה הן בחקיקה והן בפסיקה לצמצם את פריסת הגנת החוק, בא סעיף 33 והרחיב אותה הרחבה ניכרת. ההוראה אינה מכילה תקרה כספית של סך כל ערך הנכסים עליהם נתבע הפטור, ואין היא קובעת אמות מידה של צורך, כמו גודל המשפחה או נחיצות הפעלתו של עסק מסוים. כיום אין להגנה זו מקום והצדקה, ודומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק כשהותיר הגנה זו בעינה בחוקקו את סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, המספיק על-מנת לדאוג לחייב לקורת גג[5].

מכאן, שלעניין זה יש לפרש בצמצום את המונח "זכות קניינית במקרקעין". שלא כבאותם מקרים בהם מוכן בית-המשפט להכיר בפעולות מוגמרות ללא רישום, כאילו נסתיימה בהם העסקה, אין הצדקה לעשות כן לעניין החלת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על בעלות או חכירה לדורות שאינן רשומות. ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום[6].

הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א) ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד[7].

רק כך תושג התכלית הראויה של הסעיף וההיגיון הכלכלי-חברתי-משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו[8].

סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל יחול כל אימת שדיני הגנת הדייר אינם חלים, למשל במקרה שלא עומדת לממשכן הגנת סעיף 33 עקב ויתור עליה, או במקרים של כל אותם "בעלים" או "חוכרים" של דירות שאינם רשומים ככאלה והם בעלי זכויות אובליגטוריות, או אולי אף במקרים של בעלי זכות שכירות או זכות דיירות מוגנת מכוח החוק[9]. בעניין אביבי[10] נקבע גם, כי אם הרישום לא נעשה על-ידי החייבים אלא על-ידי כונס נכסים שמונה לצורך מכירת הדירה - הרי שרישום כזה אינו נחשב כרישום המגן על המערערים בפני פינוים מהדירה. בעניין גאוני[11] נקבע, כי רישום של זכות בספרי המינהל האזרחי של שטחי איו"ש גם הוא אינו רישום מספק לצורך הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

בעניין דדון[12] נקבע עוד, כי עקב הגישה הפרשנית, המצמצמת את תחולתו של סעיף 33 לחוק, הרי שלעניין סעיף 33 יוכר כ"חוכר-לדורות" רק מי שיש בידיו זכות חכירה אשר ביום בו נרשמה, עולה תקופת החכירה על 25 שנים. בבית-משפט-מחוזי נפסק כי אין מקום להעניק את הגנת סעיף 33 לחוק, כאשר ביום רישום הזכויות נותרה תקופת יתרת שכירות קצרה[13]. במצב דברים זה אין הצדקה להקניית ההגנה הרחבה והגורפת שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלותו ובהחזקתו של החייב, על חשבון נושהו. לעומת זאת, יכולה לעמוד לחייב, גם כאשר מדובר בתקופת שכירות קצרה, ההגנה המוענקת מכוחה של הוראת סעיף 38(א) לחוק ההוצאה-לפועל.

בית-משפט-השלום (כבוד השופט ד"ר גרמן) בעניין פלוני[14] דן בטענה שהעלה המערער שם, לפיה ההלכה הנותנת פירוש מצמצם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כך שיחול רק במקום שזכויות הבעלים רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הלכת פרמינגר) - איבדה מתוקפה עם מתן פסק-הדין בעניין אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ’ אהרונוב, פ"ד נג(4) 199). פסק-הדין בעניין אהרונוב קובע כי גם לבעלים שביושר זכות קניינית בנכס, ואין להבחין עוד בין זכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין לבין זכות שאינה רשומה.

כבוד השופט גרמן פסק, כי גם אם יש למערער זכות שביושר "תוצרת הארץ", על-פי הלכת אהרונוב, זכות שביושר זו אינה מעניקה למערער את זכות הדיירות המוגנת לפי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, בהתאם לפרשנות, על דרך הצמצום, של פסק-הדין בעניין פרמינגר. אין בהלכת אהרונוב כדי להרחיב את אשר ביקש בית-המשפט (בעניין פרמינגר) לצמצם, במטרה ליישב בין הוראות החוק הסותרות (סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר; סעיף 86א’ לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"מ-1980, ו- 38(א) לחוק ההוצאה-לפועל).


--------------------------------------------------------------------------------

[1] ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עורך-דין, נ’ חוה מור ואח’, פ"ד נ(2) 115.

[2] ע"א 128/88 נחמני נ’ פרץ, פ"ד מד(1) 478.

[3] תמ"ש (ת"א) 21897/95 פלוני נ’ פלונית, תק-מש 2004(3) 21; ע"א 175/81 אדמיר נ’ קלו, פ"ד לח(4) 293.

[4] ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עורך-דין, נ’ חוה מור ואח’, פ"ד נ(2) 115.

[5] שם.

[6] שם.

[7] שם.

[8] שם.

[9] שם.

[10] ע"א (ת"א) 3209/99 אביבי נ’ יהודיה, דינים מחוזי לב(10) 200.

[11] בר"ע (י-ם) 702/03 גאוני נ’ כהן (טרם פורסם - 10.08.03).

[12] ע"א (ת"א) 2005/01 דדון נ’ ישראפוט תעשיות בע"מ, דינים מחוזי לד(5) 46.

[13] עם זאת, העניין הוחזר לבית-משפט קמא כדי לבדוק האם מוקנית למערער זכות להאריך את החוזה לתקופת חכירה נוספת, המקנה לו הגנה לפי סעיף 33 לחוק.

[14] תמ"ש (ת"א) 21897/95 פלוני נ’ פלונית, תק-מש 2004(3) 21.