עיכוב ביצוע של הליכי פינוי בית מגורים

"א 7370/06 דניאל שני ואח' נ' אנדרי ברדיצבסקי ואח', בבית המשפט העליון, בפני כבוד השופטת ע' ארבל, ניתן ב- 29.1.07

 

בקשה לעיכוב ביצוע ההליכים שננקטים נגד המבקשים במסגרת מימוש המשכנתא הרשומה על דירת מגוריהם, ובכלל זאת לעיכוב ביצוע פינויים מן הדירה, עד להכרעה בערעור שהגישו לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה.

 

בשנת 1998 נטלו המבקשים הלוואה מהמשיב 4 (להלן: הבנק) אשר הובטחה במשכנתא על דירת מגורים שרכשו באותה עת ברחוב זלמן שזר 13/6 בנהריה, הידועה כחלקה 36/30 בגוש 18133 (להלן: הדירה).

 

המבקשים לא עמדו בהחזרי ההלוואה לבנק ובעקבות זאת החל הבנק לפעול למימוש המשכנתא. על מנת לכסות את חובם לבנק לקחו המבקשים הלוואה מאדם בשם שלמה מי-צור (להלן: מי-צור), ובכספיה סילקו את החוב לבנק, ביטלו את המשכנתא שנרשמה לזכות הבנק, ורשמו במקומה משכנתא לטובת מי-צור, להבטחת החזר ההלוואה שהעניק להם.

 

זמן מה לאחר מכן ערכו המבקשים הסכם מכר עם המשיבים 1 ו-2 (להלן: הזוג ברדיצבסקי) לפיו רכשו האחרונים את הדירה מן המבקשים, וזאת באמצעות הלוואה שנתן הבנק לזוג ברדיצבסקי. הזכויות בדירה הועברו לידי הזוג ברדיצבסקי, ובגין ההלוואה שנטלו מהבנק נרשמה לטובתו משכנתא על הדירה. בכספים שקיבלו מן הזוג ברדיצבסקי במסגרת מכירת הדירה סילקו המבקשים את חובם למי-צור והמשכנתא שנרשמה לזכותו בוטלה.

 

בהמשך, ערכו המבקשים והזוג ברדיצבסקי הסכם שכירות, לפיו השכיר הזוג ברדיצבסקי את הדירה למבקשים, בתמורה להתחייבות המבקשים לשלם לזוג ברדיצבסקי שכר-דירה חודשי, אשר ישולם ישירות לבנק לצורך החזר ההלוואה שלקח ממנו הזוג ברדיצבסקי.

 

המבקשים המשיכו להתגורר בדירה במשך מספר שנים, תוך שהם פורעים את תשלומי המשכנתא של הזוג ברדיצבסקי. בשלב מסוים החלו המבקשים לפגר בפירעון התשלומים, ובתגובה, החל הבנק לנקוט בפעולות למימוש המשכנתא. המבקשים מצידם טענו כי נפלו קורבן לתרמית, והגישו לבית המשפט המחוזי את התביעה אשר כנגד פסק הדין שניתן בה  הוגש הערעור הנוכחי.

 

בתביעתם הציגו המבקשים בפני בית המשפט המחוזי גרסה עובדתית שונה לגמרי, ובין היתר טענו כי לא ידעו ולא הבינו שהם נוטלים הלוואה ממי-צור; כי לא ידעו ולא הבינו שהם מוכרים את הדירה ולא התכוונו למוכרה; וכי לא ידעו אודות שיק שהזוג ברדיצבסקי העביר לידי המשיב 3, אשר שימש לסילוק ההלוואה למי-צור.

 

למעשה, טענו המבקשים כי הבינו שהבנק נתן להם הלוואה בסך 223,354 ש"ח, בעוד שבפועל נתן הבנק לזוג ברדיצבסקי הלוואה בסך 418,000 ש"ח.

 

 לאור זאת, עתרו המבקשים לקבלת הסעדים הבאים: סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר בטל ועל כן יש למחוק את רישומם של הזוג ברדיצבסקי כבעלי הדירה ולרשום את המבקשים במקומם; חיוב הבנק למחוק מחובם של המבקשים סך של 194,446 ₪, המהווה את ההפרש בין סכום ההלוואה שחשבו שהבנק נתן להם לסכום ההלוואה שהבנק נתן בפועל לזוג ברדיצבסקי, ולחלופין, הצהרה כי על המשיב 3 להחזיר לבנק סכום זה; מתן הוראה לבטל את הערת האזהרה שנרשמה בעניין מינויו של המשיב 5 ככונס נכסים על הדירה.

 

לגופו של עניין מצא בית המשפט קמא כי המבקשים הבינו שהם מתקשרים עם הזוג ברדיצבסקי למכירת דירתם וכי אלו האחרונים נטלו הלוואה מהבנק על מנת לממן את רכישת הדירה, כך שהמבקשים ידעו גם שההלוואה ניתנה על-ידי הבנק לזוג ברדיצבסקי ולא להם.

 

 יחד עם זאת, מצא בית המשפט כי מאזן ההסתברויות נוטה לכך שהסכם המכר והסכם השכירות היו הסכמים למראית עין בלבד, אשר לא שיקפו כל עסקה אמיתית, אלא שהוא דחה את טענת המבקשים לפיה הדברים נעשו ללא ידיעתם וללא הבנתם, ובמקום זאת קבע כי הדברים נעשו תוך שיתוף-פעולה שלהם עם הזוג ברדיצבסקי, במטרה להערים על הבנק, כך שיתאפשר להם לקבל מהבנק הלוואה בתנאים של עולים חדשים.

 

 כן מצא בית המשפט כי המבקשים הוליכו שולל גם את המשיב 3, בכך שחתמו על עשרות מסמכים תוך שהם מסתירים ממנו את העובדה שמאחורי הסכם המכר אין ולא כלום. כן דחה בית המשפט את טענת המבקשים כי הבנק נהג כלפיהם ברשלנות.

 

לאור כל זאת, ובהתחשב בכך שהזוג ברדיצבסקי לא התגוננו כלל מפני התביעה, קבע בית המשפט כי המבקשים זכאים לסעד ההצהרתי הראשון שנתבקש על-ידם, קרי, להצהרה לפיה הסכם המכר של הדירה בטל ויש לרושמם כבעלי הדירה במקום את הזוג ברדיצבסקי.

 

מנגד, נוכח עמדת בית המשפט כי הבנק במקרה דנן היה צד שלישי תם-לב שהסתמך על הסכם המכר, נקבע כי תחול לגביו הוראת סעיף 13 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לפיה אין בעובדת ביטולו של חוזה שנכרת למראית-עין, כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה. לפיכך, קבע בית המשפט כי יש להותיר את המשכנתא שרשומה על הדירה, כך שרישומם של המבקשים כבעלי הדירה יעשה בכפוף לתשלום המשכנתא. יתר הסעדים ההצהרתיים שנתבקשו נגד המשיבים 3-5 נדחו.

 

המבקשים הגישו ערעור על פסק הדין, ובסמוך לאחר מכן הגישו בקשה לעיכוב ביצוע ההליכים שננקטים נגדם במסגרת מימוש המשכנתא הרשומה לטובת הבנק, ובכלל זאת לעיכוב פינויים מן הדירה, עד להכרעה בערעור. ביום 21.9.06 הוריתי למשיבים להגיב לבקשה וכן הוצא צו עיכוב ביצוע ארעי, כפי שנתבקש.

 

המבקשים טענו כי שגה בית המשפט בקבעו כי הבנק לא התרשל בתפקידו ובקבעו כי הם שניסו להוליך שולל את הבנק, בעוד שבפועל הבנק היה שותף לקנוניה נגדם, וכן בקביעותיו בהתייחס לסוגית השיק שנמסר למשיב 3.

 

לטענתם, נוכח הטעויות החמורות שנפלו בפסק הדין, כפי שפורטו על-ידם בהרחבה בהודעת הערעור, סיכויי ערעורם להתקבל הינם טובים.

 

בנוסף, בהינתן כי הם צפויים להיות מפונים מדירת מגוריהם, הנזק שיגרם להם כתוצאה מדחיית בקשתם הינו גדול לאין-שיעור מהנזק שעלול להיגרם לבנק אם יינתן הסעד המבוקש. לפיכך, טוענים המבקשים כי מאזן הנוחות במקרה דנן נוטה בבירור לטובתם, וכי כי במידה ויפונו מדירתם והיא תימכר לצד שלישי, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו.

 

כן טוענים המבקשים כי ראוי לעכב את הליכי הפינוי נגדם גם מאחר והם כלל לא היו צד לתיק ההוצאה לפועל שנפתח למימוש המשכנתא; מאחר והעילות לפתיחתו אינן מתקיימות ביחס אליהם; ומאחר ולא הומצאה להם כל אהרה בתיק זה.

 

לטענתם, בהינתן כי כפיפות זכותם בדירה למשכנתא נקבעה רק בפסק הדין, אין לשלול מהם את האפשרות לפרוע את החוב בדרך של תשלומים חודשיים, כמקובל, ומבלי שיהיו תחת איום של פינוי מביתם.

 

בהקשר זה מציינים המבקשים כי החוב תפח למימדו הנוכחי, העומד כיום על כ-70 אלף ש"ח, רק בשל כך שבמהלך ההליכים בבית המשפט המחוזי הבנק לא אפשר להם לפרוע את תשלומי המשכנתא השוטפים, וכי למעשה גם כיום מתנגד הבנק לפריסת החוב.

 

בית המשפט קבע כי יש מקום להיענות לבקשה באופן חלקי בלבד ובכפוף למספר תנאים.

 

אנו נמצאים בשלב שבו תביעתם של המבקשים זה מכבר הוכרעה, ועל כן, נדרשים "טעמים מיוחדים" בכדי להורות על מתן סעד זמני עד להחלטה בערעור (תקנות 471(א) ו-471(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). על המבקש צו מניעה בשלב זה לשכנע את בית המשפט כי סיכוייו לזכות בערעור טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן ברור (ראו לדוגמה: ע"א 2501/05 ששון נ' כרמל איגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ, תק-על 2005(2) 850, 852 (2005) וההפניות שם).

 

במקרה דנן, מבלי לקבוע עמדה נחרצת באשר לתוצאתו העתידית של הערעור,  על פניהם אין סיכויי הערעור נראים לי גבוהים.

 

בסופו של דבר הוכרעה התביעה על-סמך בחינת גרסתם של המבקשים אל מול גרסתם של המשיבים ואל מול כלל הראיות -  בכתב ובעל-פה - אשר הוצגו בפני בית המשפט. טענותיהם של המבקשים נותחו בפסק הדין באריכות ונמצאו בהן קשיים רבים, וכך גם בגרסתם של המבקשים כולה.

 

יתר על כן, מרבית הממצאים שנקבעו על-ידי בית המשפט הם בסופו של דבר ממצאי עובדה ומהימנות, ובידוע כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים מעין אלו.

 

יחד עם זאת, הלכה היא שכאשר מדובר בפינוי בית מגורים יטה בית המשפט להיעתר לבקשות לעיכוב הליכי פינוי אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד (ראו לדוגמא: ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, תק-על 2004(3), 562).

 

ביסוד הלכה זו ניצב החשש שמא אי-מתן הסעד המבוקש יביא לפינוי המבקשים מביתם, וזה יימכר לצד שלישי, כך שאף אם המבקשים יזכו לבסוף בערעור, לא ניתן יהיה עוד להשיב את המצב לקדמותו.

 

 בנסיבות אלו, אני סבורה כי ראוי להתנות את עיכוב ביצוע פינויים של המבקשים מן הדירה בהפקדת חלק מסכום חוב הפיגורים שהצטבר לחובתם וכן בעמידתם בתשלומים השוטפים של המשכנתא, בהתאם להסכם המשכנתא שעליו חתם הזוג ברדציבסקי עם הבנק.

 

אשר על כן, הליכי פינויים של המבקשים מן הדירה נשוא המחלוקות יעוכבו עד למתן החלטה אחרת, וזאת בכפוף לכך שהמבקשים יפקידו בקופת בית המשפט, מזומן או ערבות בנקאית בסך של 35,000 ש"ח.

 

בנוסף, ישלמו המבקשים את תשלומי המשכנתא השוטפים כנדרש על-ידי הבנק. למותר לציין כי אי קיומם של מי מתנאים אלו יביא לביטולו של צו עיכוב הביצוע.

עודכן ב: 24/07/2013