על פי פסיקת בג"ץ - "ניסיון החיים מלמד שלאחר שהרשות קיבלה את ההחלטה, קשה יותר לשכנעה בכיוון ההפוך, לעתים היא 'ננעלת' ולעתים תתקשה הרשות המחליטה להודות בטעות."


ראה: "בג"ץ 2911/94 באקי נ' מנכ"ל משרד הפנים, פ"ד מח (5) 291, 305);


לפני כ-30 שנים, לקוחותינו רכשו מרשות מקרקעי ישראל, בית משותף חד משפחתי צמוד קרקע וחומה המפרידה בינם לבין שכניהם.


ככל רוכש נורמטיבי, לקוחותינו קיבלו מרשות מקרקעי ישראל, אישור זכויות אודות הנכס, לפיו רכשו בית בשטח מגרש בגודל 1000 מ"ר על פי תשריט שהופקד בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) ובו סומנו קווי הגבול של הבית המשותף והחצר.


לקוחותינו ושכניהם משך 30 שנים חיו לפי שטח מוגדר וחצר מוגדרת גידלו את ילדיהם, הרחיבו את ביתם, בנו מבנים ומחסנים בהתאם לקו הגבול הקיים


לפני כשנתיים, ביקשו לקוחותינו לממש זכויות בנייה בחצרם, הזמינו מודד, וגילו שהשטח הפיזי של הבית המשותף בו הם מתגוררים משך 30 שנים, על פי גבולות התשריט הוא 1,100 מ"ר. קרי, שטח התשריט קטן ב-100 מ"ר! מהשטח הרשום באישור הזכויות מטעם רשות מקרקעין ישראל.


לנוכח הגילוי, חשכו עיניהם, האם זה אומר שהם צריכים להרוס את ביתם, את החומה את המבנים, להסיג את גבולם, נכס שרכשו במיטב כספם לפני שלושים שנה שגבולותיו הוגדרו בתשריט בטאבו שגוי? כיצד רשות שלטונית מתרשלת באופן כזה?


לקוחותינו כמתבקש, פנו לרשות מקרקעי ישראל והסבו תשומת ליבם לתיקון הנדרש באישור הזכויות, לתדהמתם, האחרון, סירב להכיר בטעותו והתנגד נחרצות לשינוי, בצר להם נדרשו לקוחותינו לפנות לבית המשפט המחוזי ולבקש סעדם כך שיקבע כי גודלו של הנכס הוא על פי התשריט בטאבו בשטח של 1,100 מ"ר, ולא על פי אישור הזכויות המנהל בשטח של 1,000 מ"ר, מנגד טענה הרשות השלטונית, רשות מקרקעי ישראל, כי מה שקובע לשיטתם הוא השטח המספרי באישור הזכויות ולא התשריט בטאבו והתנערו מכל אחריות.


העניין הסתבך אף יותר כאשר לסאגה המשפטית הצטרף השכן של התובעים, ונולד סכסוך שכנים


תאבונו של השכן גדל, על אף העובדה כי הגבולות הפיזיים היו ידועים לו וקיימים מזה 30 שנה, לפתע טען שהוא קופח כאשר התשריט מעניק לו 900 מ"ר ואישור הזכויות 1,000 מ"ר.


משפט שלמה אמרנו? אם כן, לפי מה יכריע בית משפט? האם לפי תשריט שרשום בטאבו? האם לפי רישום פנימי ברשות מקרקעי ישראל? את מי בית המשפט יקפח האם את לקוחותינו או אולי את שכניהם? שהרי באם בית המשפט יקבע כי התשריט מחייב, אזי השכנים יפגעו (אם לא בשטח הגינה הפיזי אז בזכויות הבנייה ובשווי הנכס - לשיטתם) ואם בית המשפט יקבע כי צריך לקבוע גבולות על פי אישור הזכויות, אזי לקוחותינו יפגעו, ואף יאלצו להרוס מבנים שנבנו בקו החומה ולהסיג גבולם.


על פי חוק המקרקעין, נקבע, כי בתחרות מעין זו, מה שיקבע הוא הרישום בלשכת רישום מקרקעין וכלשונו "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו."


עם זאת, בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 3733/16 ארד אברהם נ' אייל שנלר (‏24.7.2018) נקבע כי היה והתשריט אשר הופקד בלשכת רישום מקרקעין אין בו מספיק נתונים מהם ניתן ללמוד את שטח המגרש, אז במקרה כזה מה שיגבר הוא הרישום ברשות מקרקעי ישראל.


מוסר השכל הוא הידיעה וההכרה כי עסקאות מקרקעין הן דבר מורכב, נכס מגורים הינו מרכז קניינו של משפחה, עליו עומלים כל חייהם, כל רוכש פוטנציאלי, עליו להקפיד לשכור בעלי מקצוע שילוו אותו באופן מקצועי בבדיקת כל הפרמטרים, אל לו לסמוך על רשות שלטונית כי ביצעה את כל הבדיקות הנדרשות עבורו או כי תגלה אחריות מוסרית להכיר בטעותה, הקלישאה מוכרת, טעות לעולם חוזרת, רק חשוב שהטעות לא תהיה במשמרת שלכם.


כמובן אין באמור להוות ייעוץ משפטי פרטני כאשר כל מקרה שונה מחברו, אלא נועד להנגיש את הסוגיה המשפטית.


מאת: מעודה יוסף ושות' משרד עורכי דין