הקסם של עיריית תל אביב: כך נהפוך את הגג שלכם למרפסת


תופעה חדשה שוררת בתל אביב: במעשה קוסמות הופכת העירייה גגות תמימים ברחבי העיר למרפסות, כל זאת ללא מעשי לוחשות או זריזות ידיים מיוחדים, אלא במחי עטו של פקיד העירייה.

 

עיריית תל אביב החליטה לשים לה למטרה להפוך כמה שיותר גגות בתחומי העירייה למרפסות והיא עושה זאת באופן שיטתי באמצעות הוצאת חיובי ארנונה לגגות רבים של בנייני משרדים בעיר.

 

מעשה הקוסמות הנ"ל לא נעשה לשווא, שכן השינוי מאפשר לעירייה לחייב שטחי גג רבים בתחומי העירייה, שלא היו מחויבים קודם בארנונה בחיובים מופרזים בתעריף של השימוש העיקרי בנכס, היינו בד"כ "משרדים".

 

תולדות הפיכת הגגות למרפסות

 

התופעה החלה כאשר העירייה החלה לנסות לחייב גגות של בנייני משרדים לפי השימוש העיקרי בבניין – קרי, בתעריף היקר של "משרדים".

מטבע הדברים, נישומים שהופתעו לגלות ביום בהיר אחד שמשרדם עבר לגג, החלו להציף את ועדות הערר ובתי המשפט בערעורים ועתירות כנגד החלטות העירייה.

 

המבחן העיקרי ששמה לעצמה העירייה לנגד עיניה בבואה לבחון האם הגג הוא למעשה מרפסת הינו "מבחן הריצוף" – דהיינו, גג מרוצף אינו אלא מרפסת הממוקמת באופן מקרי בגג הבניין.

 

פסק הדין הראשון שדן בנושא זה בהרחבה ניתן בשנת 2005 במסגרת עמ"נ (ת"א) 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א (להלן: "ענין חיימסון"). בענין חיימסון חייבה העירייה שטח גג בטענה כי שטח זה הינו למעשה מרפסת. העירייה טענה, כי בהעדר סיווג ספציפי למרפסות, יש לסווג אותה על פי הסיווג השיורי 'בניינים שאינם משמשים למגורים' ובאופן מעשי – כמשרדים.

 

בענין חיימסון דן ביהמ"ש בשתי שאלות: האחת, האם שטח גג בר חיוב בארנונה, והשנייה, בהנחה כי הוא בר חיוב, מהו הסיווג המתאים לו.

לגבי השאלה הראשונה, ביהמ"ש קבע כי על פי הוראות צו הארנונה "גג" כלל אינו חלק מיחידת הבניין, שהינה ברת חיוב על פי הוראות הצו. כמו כן, קבע ביהמ"ש כי היות שטח הגג מרוצף, כשלעצמו, אינו הופך אותו ל"מרפסת". לגבי שאלת סיווגו של הגג, נאמר כי חיוב שטח גג לא מקורה בתעריף של 'משרדים' הוא בלתי סביר.

 

פסק דין נוסף בענין זה ניתן בשנת 2007 במסגרת עמ"נ (ת"א) 264/06 גרף עסקי תעשיות תכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א להלן: "ענין גרף עסקי"), שם נדון עניינו של גג ששימש מפעם לפעם את עובדי הבניין לצרכי עישון.

 

בעניין "גרף עסקי" ביהמ"ש קבע, שעל מנת לקבוע, שגג מרוצף הוא שטח מיחידת הבניין, שהינו בר חיוב בארנונה, היה על המחוקק לקבוע זאת באופן מפורש בצו הארנונה ומשאין בצו הארנונה הוראות ברורות ופרטניות לגבי חיוב גגות – לא ניתן לחייבם, אף אם מתבצע בהם שימוש.

 

פסיקה מאוחרת יותר, הסתייגה מהאמירה הגורפת של פסקי הדין הנ"ל לפיה גג אינו בר חיוב בארנונה, וכך התקבע לו בפסיקה "המבחן הפונקציונאלי".

 

בעמ"נ (ת"א) 254-08 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א, דחה ביהמ"ש את טענת המערערת שהסתמכה על פסקי הדין בעניין חיימסון וגרף עסקי, וקבע שככלל ניתן לחייב גג בארנונה ויש לבחון כל מקרה ונסיבותיו.

 

בעמ"נ (ת"א) 106-09 יהודה טוניק ושות' נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, דובר על שטח גג שהיה צמוד למשרד שנמצא באותה קומה והיו בו פרגולות, עציצים, ריהוט גן וכיו"ב. שם קבע ביהמ"ש כי השטח הינו למעשה מרפסת המהווה חלק אינטגראלי מהמשרד וככזאת הינה ברת חיוב בארנונה.

 

בעת"מ (ת"א) 166-09 אורדב בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית ת"א, ניתח ביהמ"ש את הוראות צו הארנונה של העירייה וחזר לקביעה הראשונית לפיה "גג" של בנין אינו בר חיוב בארנונה. אלא מאי? שמרפסת הינה כן ברת חיוב ועל כן יש לבחון בכל מקרה לגופו האם מדובר בגג או מרפסת. בפסק הדין, קבע ביהמ"ש את המבחן הפונקציונאלי (התפקודי), קרי לאיזה תכלית נועד השטח במחלוקת. באותו ענין, קבע ביהמ"ש כי המבחן הפונקציונאלי מוביל למסקנה שמדובר ב'מרפסת גג'.

 

בפסק דין נוסף שניתן דווקא בביהמ"ש המחוזי מרכז ועסק בעיריית פתח תקווה, עמ"נ (מרכז) 18026-01—1 קודאק איי אל נ' עיריית פתח תקווה (להלן: "ענין קודאק איי אל"), ניסה ביהמ"ש לעשות סדר בנושא וניתח באופן יסודי את יסודות המבחן הפונקציונאלי לצורך קביעת זהותו של השטח – "גג" או "מרפסת".

בפסק דינו, חילק ביהמ"ש את השטח שהיה במחלוקת לשתיים: שטח אחד, שהיה צמוד לבית קפה שפעל במקום, היה מרוצף ברצפת עץ "דק", והיה בו ריהוט גן, פנסים, מאפרות, עציצים ומתקני כושר וחלקו אף היה מקורה בסוככים ואשר שימש את עובדי המערערת, נקבע כי הוא בגדר מרפסת שהינה ברת חיוב בארנונה.

 

לעומת זאת, שטח נוסף אשר גם הוא היה מרוצף, אולם היה סגור בדלת כך שאין אליו גישה חופשית ולא נמצא בו ריהוט כלשהו ולא הוכח שנעשה בו שימוש, נקבע כי הוא בגדר "גג" שאינו בר חיוב בארנונה.

 

מבולבלים – ננסה לעשות לכם סדר..

 

כאמור לעיל, גם הפסיקה אינה אחידה ותמימת דעים לגבי סמכות העירייה לחייב שטחי "גג".

 

יתרה מכך, גם הקביעה מה נכלל בגדר "גג", שנראה כי הפסיקה נוטה להכיר בכך שאינו בר חיוב, לעומת "מרפסת" או "מרפסת גג", שהינם ברי חיוב, אינה קביעה ברורה וקשיחה אלא מסובכת ונזילה, ואשר עשויה להיות שונה בכל מקרה ומקרה.

 

למרות זאת, ניסינו בכל זאת לחלץ כמה מסקנות מבליל הפסיקה בנושא, שהן כדלקמן:

 

א. מבחן הריצוף נכשל – הפסיקה לא הכירה בקו המנחה של עיריית ת"א, אשר קובע כי כל גג מרוצף הינו בבחינת מרפסת ברת חיוב, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

 

 

ב. גג אינו בר חיוב - למרות חוסר האחידות בפסיקה, נדמה אפוא כי גג אשר לא נעשה בו שימוש (להבדיל ממרפסת), לא יחויב בארנונה.


ג. המבחן הפונקציונאלי – התפתחות הפסיקה מלמדת שהמבחן הרלוונטי ביותר כיום הינו המבחן הפונקציונאלי, כלומר, מהו תכליתו של השטח שבמחלוקת ולמה הוא משמש בפועל. לצורך בחינה זו יש לבחון מרכיבים כגון: זיקתו של השטח אל יחידת בנין מסוימת, רציפות בין השטח לשטחים אחרים הרי חיוב, נגישות השטח ואפשרויות השימוש בו, המצב התכנוני של השטח וכמובן, האם נעשה בו שימוש בפועל.

 

לסיכום: העצה הפרקטית

 

ככל שטרם שקראתם שורות אלו ירדתם מהפסקת קפה או עישון בגג המרוצף של הבניין, אתם באוכלוסיית הסיכון, וקיימת סבירות גבוהה, שבמוקדם או במאוחר, תקבלו מהעירייה חיוב חדש עבור שטח הגג.

 

על מנת למנוע קבלת חיוב כאמור או לחילופין, להתמודד אתו בצורה יעילה לאחר קבלתו, כדאי שתבצעו מספר פעולות לפני שהעירייה תבוא לביקור, שהעיקריות הינן: הפרדת שטח הגג משאר יחידות הבנין (דלת נעולה) וכן ריקונו מכל זכר לקיומם של אנשים – מאפרות, ריהוט, עציצים וכיו"ב.

 

יחד עם זאת, גם אם התקבל החיוב, אין זה בבחינת "גזירה משמיים", וכדאי להעבירו לבדיקה מקצועית על מנת לקבל חוות דעת על חוקיותו והאפשרויות להפחתתו.

 

 

* כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

מאת עו"ד אייל אקשטיין