עודד שלום,
בוא נעשה סדר בדברים.
במידה ומדובר בקרקע פרטית, שאינה מנהל, אזי הקבלן צריך לתת לך או ערבות בנקאית, או הערת אזהרה. כל עוד אין הערת אזהרה, אתה רשאי להחזיק בידך את הערבויות. על מנת להקל על עצמו, כותב הקבלן בהסכם הרכישה, שתנאי למסירת החזקה הוא החזרת הערבויות לעוה"ד של הקבלן. כלומר, הערבויות עדיין בתוקף, אבל מי שמחזיק בהן זה בעצם עוה"ד של הקבלן (זה בשונה ממקרה בו מחזירים את הערבויות לבנק ושאז הן לא יהיו עוד בתוקף). לאחרונה התקבלה החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד, לפיה לעוה"ד של הקבלן אסור להחזיק את הערבויות. לכן, צריך למצוא צד ג' אחר שיחזיק אותן בנאמנות עבורך עד לרישום הזכויות או עד לרישום הע"א על שמך. אני מציע לך לפנות לקבלן ולבקש ממנו למסור את הערבויות לעורך הדין שלך, ושהוא יהיה זה שיחזיק אותן בנאמנות.
במידה ומדובר בקרקע מנהל, אזי כל האמור לעיל תקף, רק שהערבויות צריכות להיות בתוקף עד לחתימת הסכם חכירה עם המנהל.
לגבי מכתב החרגה - הוא אינו קשור לסוגיה שהעלית. מכתב החרגה משמעותו, שהבנק לטובתו רשומה כיום משכנתא על הקרקע - ושהוא בד"כ הבנק המלווה של הפרויקט - מחריג את הדירה מהמשכנתא. כלומר, הבנק לא יממש את הדירה הספציפית שלך במקרה של פשיטת רגל של הקבלן למשל (כמובן שזה כפוף לתשלום מלוא התמורה ועוד). לכן, את מכתב ההחרגה (מותנה) היית צריך לבקש כבר במועד החתימה על הסכם הרכישה. יחד עם זאת, מכתב ההחרגה הוא ספציפי למשכנתא שהייתה רשומה על הקרקע בעת רכישת הדירה. ערבות בנקאית, או הערת אזהרה נקיה, מגינות על הכסף שלך, או על הדירה שלך, וזה תקף כלפי כולי עלמא.
מקווה שעשיתי לך קצת סדר.
בברכה,
דותן לוי, עו"ד
לחצ/י למידע על מנהל הפורום: משרד עורכי דין ונוטריון מיכל רז 055-4532863
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
