שלום רב, אני יודע שדרושה 80% הסכמה לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אבל במקרה של רוב של 70-75% (כמו בבניין שלי) האם אפשר בכל זאת לתבוע בעלי דירות מתנגדים, שבפועל מונעים בצורה שרירותית את האפשרות להפוך את הבניין לאיכותי ובטיחותי יותר בעסקה שאין להם מה להפסיד בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים? כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין. אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.
שלום רב,
כעיקרון במצב דברים כפי שאתה מציין, ישנה בעיה כי אותו מיעוט יכול לטעון שניתן לחזק מכוח תמ"א הרחבות ולאו דווקא הריסה ובנייה. בכול מקרה ומבלי לדעת האם התמורות זהות לכולם לרבות למתנגדים אני הייתי תוקף בתביעה כספית אזרחית על הפסד הכנסה צפוי בהפרש בין שווי הדירה הנוכחית לדירה החדשה שהייתה אמור לקבל. ובנוסף כתביעה נזיקית כנגד הדיירים הסרבנים לתביעה הייתי מצרף את יתר בעלי הדירות שחתמו ומגיש בשם כולם כנגד כול דייר ודייר בנפרד על כל הסכום של הנזק.
בברכה ובהצלחה
גיא פרבמן עו"ד ונוטריון
גיא פרבמן משרד עורכי דין
שאלו את מנהל/ת הפורום:
נריה כהן, עו"ד
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תודה על התשובה.
ראשית יש לציין שהתמורות זהות לכולם. כמו כן, אמנם קיימת האפשרות לחזק בתמ"א הרחבות, אולם התוצאה נחותה בהרבה מבחינה בטיחותית (עירוב ישן וחדש, תיקון קוסמטי בחלקו לבניין ישן וכו') וכן מבחינת שווי התמורות המתקבלות. בנוסף, תמ"א הרחבות הינה פתרון שגם מומחים בתחום ההנדסה חלוקים לגבי האפקטיביות שלו במקרים של רעידת אדמה ובכלל, בעוד שזה לא המצב לגבי תמ"א הריסה ובניה (זו אחת הסיבות שאפשרו תמ"א הריסה ובניה בנוסף לתמ"א הרחבות).
יש משהו שלא ברור לי מהתשובה שלך - ציינת שיש אפשרות לתקוף בתביעה כספית אזרחית על הפסד הכנסה צפוי. איזה מקור חקיקה יכול לשמש לתביעה כזו? למיטב הבנתי, פקודת הנזיקין לא כוללת אפשרות תביעה כזו וגם אני לא מכיר מקור חקיקה אחר שמאפשר זאת באופן קונקרטי (כך למשל, חוק פינוי בינוי פיצויים מ-2006 מאפשר אמנם תביעה של המתנגדים על הפסד הכנסה צפוי, אולם זה רק לגבי מתחם פינוי בינוי שאושר ככזה לאחר שהתקבל רוב של 80%). אשמח אם תבהיר, תודה.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
נריה כהן, עו"ד
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השאלה היא מה היה גילו ביום שחתם החותם הראשון על הפרוייקט. אם במועד זה הוא היה בן 75 יש לו זכות להתפנות בתקופת הבניה (בתמ"א חיזוק) לשכירות. אם מדובר בתמ"א הריסה ובניה- החוק לא חל כרגע...
המשך תשובה
