התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין וסכסוך בתוך המשפחה

אנשים מגיעים להסכמות מסוימות בתוך המסגרת המשפחתית, אך לא תמיד הם דואגים להסדיר הסכמות אלו בצורה פורמאלית. על כן, כאשר מתעוררת מחלוקת, קשה מאוד להוכיח לבתי המשפט את הכוונה האמיתית שהייתה לצדדים בפעילותם. להלן תתואר פסיקה שלכאורה מביאה לתוצאה קשה, אם כי נכונה מבחינת הניתוח המשפטי.

יש לכם שאלה?

פורום התנגדות לצוואה

פורום עיזבון

התובעת במקרה זה הייתה אימו של המנוח שנפטר בצרפת, ואילו הנתבעים היו אלמנתו של המנוח וילדיו. בעלה של התובעת נפטר גם הוא והיא הייתה היורשת היחידה שלו. התובעת הגישה לבית המשפט תביעה למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר כי היא בעלת מחצית הזכויות במגרש ובבית שרשומים על שמו של המנוח בלבד.

טענות הצדדים

התובעת טענה כי בשנת 1983, היא ובעלה רכשו את המגרש כאשר רוב ההשקעה הייתה מכספם הפרטי. לטענתה, בשנת 1987 הם החליטו להעביר את המגרש על שם בנם, וזאת משום שקיוו כי הדבר ימריץ את הבן לשוב ולהתגורר בישראל, וכן משום שחששו כי רישום שתי דירות על שמם יפגע בזכאותם לקבלת קצבאות מהביטוח הלאומי.

לטענת התובעת, ביום 20.8.01, חתמו המנוח והנתבעת על מסמכים לפיהם הם הצהירו כי הזכויות במגרש מחולקות כך שלמנוח יש 60% ואילו לתובעת ובעלה 40%. בשנת 1996, נחתם מסמך נוסף אשר העיד לדידה של התובעת כי הזכויות במגרש מחולקות באופן שווה בין המנוח ובינה. לאור זאת, התובעת ביקשה כי בית המשפט ייתן צו הצהרתי שיורה על רישום זכותה במחצית המגרש ובשאר המחצית יירשמו יורשיו של המנוח.

הנתבעים, מצידם, הכחישו שהבית נרכש ונבנה מכספם של התובעת ובעלה שנפטר. לטענתם, המנוח, שהיה רופא בצרפת, ביצע את ההשקעות לרכישת המגרש ולהקמת הבית, וזאת משום שהוא סייע כספית להוריו. כמו כן, נטען כי המסמכים שהציגה הנתבעת לא ייצגו נאמנה את רצון הצדדים וכי מטרת המסמך הייתה ליצור פיקציה שאינה תואמת את המציאות.

המחלוקת

השאלה העיקרית עימה התמודד בית המשפט הייתה - האם, בניגוד לרישום הזכויות על שם המנוח בלבד, הוענקו לתובעת זכויות באמצעות מסמך בכתב או לא?

החלטת בית המשפט

חוק המקרקעין קובע כי זכויות במקרקעין נגזרות ממה שרשום בפנקסים. כלומר, מה שרשום אצל רשם המקרקעין מהווה ראיה חותכת לכך שתוכן הרישום הינו נכון. במקרה זה, הזכויות היו רשומות על שמו של המנוח ולא היה ניתן לקבוע כי לתובעת יש זכויות קנייניות בנכס. למרות זאת, התובעת הייתה יכולה לטעון לזכויות בנכס מכוח התחייבות לעשות עסקה עתידית במקרקעין. כלומר, אומנם הזכויות רשומות על שם המנוח, אולם אם הייתה התחייבות של הבן להעביר את הזכויות או חלקן לתובעת, הרי שניתן לפסוק על פי התחייבות זו.

התחייבות לעשות עסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב על פי הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין. בית המשפט ציין כי על פי התפתחות הפסיקה, כאשר נדרשים להכריע האם קיימת בעניינינו עסקה במקרקעין, יש לבצע שתי בחינות משנה. ראשית, צריך לבחון האם מבחינה חוזית הייתה התקשרות מחייבת מבחינת גמירות הדעת של הצדדים והמסוימות של החוזה. שנית, היה על בית המשפט לבחון האם התקשרות זו עלתה על כתב ועמדה בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין.

האם הייתה במקרה זה התחייבות לבצע עסקה במקרקעין?

בית המשפט ציין כי אין מחלוקת על כך שהזכויות היו רשומות על שם המנוח. עם זאת, נקבע כי יש לבדוק האם המסמכים שהציגה התובעת העידו על התחייבות לביצוע עסקה. כאמור, המסמכים שהציגה התובעת ציינו כי למנוח 50% מהזכויות ולתובעת 50%. אין מחלוקת כי המסמך אמיתי אבל האם הוא מהווה התחייבות לביצוע עסקה?

בית המשפט קבע כי המסמכים לא היו ערוכים בצורה של חוזה ולא היה ברור מהם מה הן ההתחייבויות ההדדיות. "כאשר הצדדים העבירו את הזכויות מהתובעת ובעלה למנוח, הם דאגו לעשות זאת במסמכים מסודרים ותצהירים ואילו במסמכים המוצגים לא נראה כי עולה כוונה רצינית ליצור התחייבות. המסמכים שהציגה התובעת נרשמו בקלות על נייר ביתי ועל כן עולה מכך שלא מדובר בחוזה גמור וסופי", נכתב בפסק הדין.

לסיכום, בית המשפט קבע כי המסמכים שהציגה התובעת לא עמדו בדרישת החוק להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, ולכן הזכויות במגרש לא עברו בחזרה לתובעת. התובעת לא הצליחה להוכיח את זכויותיה במגרש בהיבט הקנייני או החוזי, ועל כן נקבע כי היא לא זכאית לסעד שביקשה. מפאת גילה המבוגר של התובעת, התובעת חויבה לשלם לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום מופחת של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ בלבד.