לגבי זכויות בעלות במקרקעין מתנהל רישום מסודר הידוע בשם טאבו. הרישום המסודר בטאבו מאפשר ודאות מסחרית וסחירות גבוהה. לעומת זאת, בנושא זכויות דיירות מוגנת, אין כל רישום זכויות שמתנהל על ידי המדינה.


המשמעות הנה שהסכם השכירות הוא הבסיס להוכחת זכות הדיירות המוגנת ולהוכחת תנאי השכירות. חשוב מאוד לשמור אותו במקום בטוח וכדאי אף לשמור מספר עותקים ממנו במקומות שונים.


חשיבות החוזה שרירה וקיימת גם כשנחתם על ידי דייר קודם לדייר הנוכחי. כך למשל בנו של דייר מוגן שנפטר שממשיך זכות דיירות של אביו יהיה כפוף להסכם השכירות שנחתם בין אביו לבין בעל הבית.


דומים הדברים גם לגבי בעל הבית - מי שרכש בעלות בדירה שמוחזקת על ידי דייר מוגן יהיה כפוף לחוזה השכירות שנחתם על ידי הבעלים הקודם.


ומה אם הסכם שכירות אבד - מי מרוויח מכך? התשובה לשאלה זו אינה מוחלטת. לגבי בעל הבית - הוא יצא נפסד מאבדן ההסכם ככל שההסכם כלל תנאים שמגבילים את הדייר כמו למשל הגבלה על אופי השימוש במושכר, הגבלה על מתן רשות שימוש לאחר וכדומה. בהעדר ההסכם הוא יתקשה להוכיח את קיומם של איסורים אלה.


הסכם השכירות עשוי להיות הבסיס לקביעת זהותו של הדייר המוגן


אולם גם הדייר עשוי להיות נפסד מהעדרו של חוזה השכירות. ניטול מקרה שבו התגוררו בדירה בני זוג וילד בגיר. תחילה נפטר הבעל ואחרי שנה אשתו. בנם טוען לזכות של דייר מוגן ממשיך, האם טענתו תתקבל? התשובה תלויה במידה רבה בהסכם השכירות.


אם הבעל לבדו רשום בהסכם כשוכר התוצאה היא כי במותו הפכה האלמנה לדיירת ממשיכה (דור שני) ובמקרה כזה עם מותה יהיה הבן דור שלישי וככזה יכולתו לקבל מעמד של דייר ממשיך מוגבלת.


לעומת זאת במקרה שבו רשומים בהסכם הבעל והאישה גם יחד כדיירים המצב פשוט הרבה יותר. בנם ייחשב דור שני וככזה סיכוייו לקבל מעמד של דייר ממשיך טובים מאוד.


סעיפים חשובים בהסכם השכירות


חוזה השכירות עשוי לכלול הוראות אלה:


א. הוראה לקביעת גובה דמי השכירות. במקרה שלצדדים לא ידוע גובה דמי השכירות שעל הדייר לשלם לבעל הבית עשוי הסכום שמופיע בהסכם השכירות לשמש בסיס לחישוב דמי השכירות.


ב. הוראה בדבר איסור מתן רשות שימוש במושכר לאחר.


ג. איסור ביצוע שינויים במושכר.


ד. תנאים המגבילים את השימוש/ הייעוד המותר במושכר (מגורים, עסק, מחסן, תעשיה, משרד, אחר).


סעיף חשוב נוסף בהסכם השכירות הוא סעיף הקובע שהפרה של החוזה בידי הדייר מקנה לבעלים את הזכות לתבוע את פינויו של הדייר מהמושכר ("סעיף פינוי").


בהעדרו של סעיף פינוי יוכל הבעלים לתבוע את הדייר להפסיק את ההפרה ואף לשלם פיצוי אך לא יוכל לתבוע את פינוי הדייר מהמושכר.