מתי ניתן להגיש תביעה? את התביעה מומלץ להגיש כאשר יש ראיות מספיקות להפרת חוזה השכירות או במקרה שקיימת עילת פינוי כמו נטישה או במקרה שצפויה הריסה של הנכס.


סיכויי התביעה


במקרה של הפרה ברורה ובוטה כגון אי תשלום דמי שכירות או הכנסה למגורים של אדם בלתי מורשה - הדרך לתביעה קלה יחסית. אולם במקרים אחרים - העניין מורכב יותר.


כך במקרים שבהם מדובר בהפרת חוזה מתעוררת השאלה מה סיכויי התביעה? האם איחור בתשלום דמי השכירות לבדו יכול להוות עילת תביעה מספקת? האם בית המשפט יורה על פינוי דייר רק בגלל שביצע תוספת בניה ללא רשות או רק בגלל שהוא מטריד את השכנים?


שאלות אלה דורשות ייעוץ ספציפי ולא ניתן להשיב עליהן במסגרת מאמר זה אולם ניתן לומר שכיום גישת בתי המשפט כלפי הדיירים המוגנים נוקשה הרבה יותר לעומת המצב בעבר. השינוי בגישת בתי המשפט נובע משינוי תרבותי:


חוק הגנת הדייר נחקק בתקופה של תרבות סוציאליסטית שדאגה יותר לזכויות החלשים ופחות לזכויות בעלי ההון. כיום אנו חיים במשטר קפיטליסטי שבו ניתן משקל רב לזכויות הקניין הפרטי. במשטר כזה המציאות שדייר מוגן מחזיק בדירה השייכת לאחר ומשלם פרוטות הוא רעיון בלתי נסבל.


מתי לתבוע?


גם אם נראה שיש הפרה של חוזה השכירות כדאי לעצור ולבדוק - אולי ישנן עילות תביעה נוספות. במידה שההפרה היא באי תשלום דמי השכירות לא מומלץ לתבוע מיד. בקש מעורך הדין שלך להמתין ולראות האם אי התשלום מתגבש לידי תופעה או שמדובר במעידה חד פעמית.


שלבי התביעה


משך התנהלות התביעה בבית המשפט הנו כשנתיים אלא אם הצדדים מגיעים לפשרה לפני תום ההליכים.


השלב הראשון הנו הגשת כתב התביעה ולאחריו צפוי הדייר להגיש כתב הגנה. לאחר מכן מגיע שלב קדם המשפט. שלב קדם המשפט הוא שלב הכנה - הצדדים נדרשים להצהיר מהם המסמכים שבידם ולענות על שאלות הבהרה ובקשות למתן פרטים נוספים.


השלב השלישי הוא שלב הראיות. זהו השלב המרכזי במשפט. תחילתו בהגשת תצהירים מפורטים הכוללים את העובדות וסיומו בחקירת העדים בבית המשפט. בית המשפט מעצב את עמדתו לפי ראיות ותפקידו של עורך הדין הוא לספק ראיות (למשל מסמכים או עדויות בעל פה) לכל עובדה שנטענת.


השלב הרביעי הוא הגשת סיכומים. במסמך הסיכומים כותבים עורכי הדין ניתוח משפטי של הראיות ושל התיק כולו.


לאחר מכן יינתן פסק הדין על ידי בית המשפט. בניגוד להליכים אחרים, בתביעת פינוי נגד דייר מוגן ייתכנו תוצאות שאינן בבחינת שחור או לבן. קיים מגוון של תוצאות אפשריות. כך למשל גם אם מגיע בית המשפט למסקנה שהדייר הפר את חוזה השכירות, הוא אינו מחויב להוציא כנגדו צו פינוי.


קיים סעיף מיוחד הידוע בשם "סעד מן הצדק" שלפיו רשאי בית המשפט, משיקולי צדק, לצוות כי הדייר לא יפונה וישלם לבעל הבית פיצוי כספי כלשהו. יתכן גם מקרה הפוך שבו יצווה בית המשפט על פינוי כנגד תשלום פיצוי מבעל הבית לדייר.


תביעה לדמי שכירות ראויים


בתביעת פינוי יש לבדוק את הזכאות להגשת תביעה נוספת בגין דמי שכירות ראויים. קיימים מקרים שהדירה מוחזקת בידי קרוב משפחה של דייר מוגן שנפטר. קרוב המשפחה טוען למעמד של דייר מוגן ממשיך ללא בסיס חוקי. במקרים אלה מומלץ להוסיף לתביעה מרכיב של דמי שכירות ראויים (ריאליים) כלומר לדרוש קרוב המשפחה ישלם דמי שכירות רגילים בגין התקופה שבה החזיק בנכס באופן בלתי חוקי.


הוצאות התביעה


הגשת תביעה כרוכה בהוצאות. בין ההוצאות הכרוכות בהגשת התביעה ניתן למנות הוצאות אגרה, חקירה, שכר טרחת עורך דין, הוצאות הבאת עדים והוצאות שמאות. הצד שמנצח במשפט זכאי לתשלום הוצאות המשפט מהצד המפסיד.