מהם דמי מפתח? המונח "דמי מפתח" מוגדר בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר כך: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו".
לדמי שכירות אופי של תשלום שוטף שמשולם תקופתית, כל חודש או בכל פרק זמן אחר שנקבע בחוזה השכירות.
תשלום של דמי מפתח אינו תשלום שוטף. הוא משולם במרבית המקרים פעם אחת בעת כניסתו של הדייר המוגן למושכר עבור זכות הדיירות המוגנת.
זכות דיירות מוגנת, בדירה או בעסק, היא למעשה נכס שכולל סל של זכויות ודמי המפתח הם התמורה עבור הנכס ועבור סל הזכויות.
סל הזכויות כולל את הזכות לשלם דמי שכירות מוגנים (לרוב נמוכים משמעותית ממחיר השוק), את ההגנה מפני פינוי (שהרי זכות הדיירות המוגנת אינה מוגבלת בזמן) ואת הזכות למכור את סל הזכויות או להעבירו לבן משפחה במקרה של פטירה.
כיום מקובל כי שווי דמי המפתח הוא כ- 60% משווי הבעלות בנכס אולם הערכה של שווי דמי המפתח בנכס ספציפי תיעשה על ידי שמאי מקרקעין. בחוק הגנת הדייר קיים מנגנון חלוקה הקובע איזה חלק מתוך דמי המפתח ישולם לדייר היוצא (שעוזב את המושכר) ואיזה חלק ישולם לבעל הבית.
מהם דמי שכירות מוגנים וכיצד יחושבו?
דמי השכירות המשולמים על ידי דיירים מוגנים הם התשלומים השוטפים המהווים את שכר הדירה. דייר מוגן שמחזיק בדירה בתל אביב עשוי לשלם מאות שקלים לחודש בעוד שהשוכר בדירה שלידו משלם אלפי שקלים. תשלום של דמי השכירות הנו חובה ואי תשלום עלול ליצור עילת פינוי כנגד הדייר המוגן.
גובה דמי השכירות שעל דייר מוגן לשלם לבעל הבית מבוסס על חוזה השכירות בכפוף לתוספות תקופתיות שמתפרסמות מעת לעת. יחד עם זאת במקרים רבים הן הדייר והן בעל הבית אינם יודעים מה גובה דמי השכירות העדכניים שעל הדייר לשלם לבעל הבית. חוק הגנת הדייר מטיל על בעל הבית את החובה לדרוש את התשלום מהדייר ובעל בית שאינו מממש את זכותו ואינו דורש מהדייר דמי שכירות מעודכנים עלול לאבד את זכותו להעלאה.
במקרה של חילופי דיירים, הן במקרה של רכישת הזכות והן במקרה של פטירה והמשך הדיירות על ידי בן משפחה, לא יהיה כל שינוי בדמי השכירות. גם במקרה של מכירת זכות הבעלות, לא תהיה לבעל הבית החדש זכות לדרוש העלאה של דמי השכירות.
דמי השכירות המוגנים ניתנים לשינוי באמצעות פניה לבית הדין לשכירות. בית הדין יאשר את ההעלאה רק בנסיבות מיוחדות המפורטות בחוק.
דמי שכירות בעסק מוגן
לגבי עסקים מוגנים קיימות תקנות מיוחדות אשר בהן נקבע כי סוגים מסוימים של עסקים יוצאו ממסגרת של תשלום דמי שכירות נמוכים וישלמו דמי שכירות ריאליים.
בעל בית של עסק מוגן עשוי לדרוש את ביטול תקרת דמי השכירות הקבועה בחוק במקרה שעסקו של הדייר משתייך לאחד העסקים המופיעים בתקנות (עסק של יבוא, גלריה, מעבדה רפואית, מקצוע חופשי ועוד). כמו כן ביטול התקרה אפשרי במקרה שמדובר בעסק מוגן שלא שולמו בעדו דמי מפתח.
.jpg)
