נפתח בברכות לרגל חגיגות העשור לתמ"א 38. כן, חלף עבר עשור שנים מאז נוסדה תמ"א 38 ודומה כי דרכה איננה סוגה בשושנים.


אין חולק על חשיבותה הרבה של התוכנית שנועדה ליצור תמריצים כלכליים לחיזוק בנייני ארצנו מפני רעידות אדמה, אם כי, דומה, כי רציונאל זה נשתכח במרוץ השנים ואת מקומו תפסו שיקולים כלכליים של "מיקסום שווי" ו"מיצוי פוטנציאל" הזכויות בהן אנו מחזיקים.


כך או אחרת, נוכח מצוקת הקרקעות לבניה, הרי שניצול קרקעות קיימות אם על גבי בניינים קיימים ואם לאחר הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם, היה ונותר בעשור האחרון ה"דבר הבא".


רבים כבר התנסו בבחינת היתכנות התמ"א בבניין בו מצויה דירתם. אחרים שוקלים זאת בינם לבינם, אולם טרם גיבשו קבוצת כח מבין הדיירים על מנת להוציא את העגלה לדרך.


שיהיה ברור (למי שעדיין לא ברור לו), תמ"א 38 הינו פרוייקט מורכב


ניתן לנתח את הפרוייקט ככזה הנע במספר מעגלים:


האחד- המעגל הפנימי- בו חגים זה לצד זה בעלי הדירות בבית המשותף, העתידים למצוא את עצמם שותפים לפרוייקט גדל מימדים ומורכב זה.
השני- המעגל התיכוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים (כגוף אחד לאחר גיבושו) והיזם שנבחר על ידם לביצוע הפרוייקט.


השלישי- המעגל החיצוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים והיזם (כגוף אחד לאחר גיבושו) ויתר הגורמים הדרושים לקידום הפרוייקט- בנק מלווה, ועדות התכנון, רשות המיסים, קבלן מבצע ועוד.


בכל אחד מהמעגלים זרועים מוקשים רבים מהם חובה להיזהר.


ברשימה זו נעסוק בסימון המוקשים על פני מפות המעגלים השונים- הפנימי, התיכוני והחיצוני.


המעגל הפנימי- נתחיל בהתחלה. הקושי העיקרי בתחום זה נעוץ בדיירים ולא בכדי. כדי להוציא אל הפועל פרוייקט התחדשות עירונית, דרושה הסכמה של כלל הדיירים. כן- כלל הדיירים- כולם!


נכון, המחוקק דאג (ובצדק) לגבש הסדר שיאפשר הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט גם ללא הסכמת כלל הדיירים, אך זאת בהתקיים תנאים מסויימים (רוב דיירים- 66% בתמ"א 38/1 (תוספת בניה) או רוב של 80% בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה), מועד הגשת תביעה כנגד דייר סרבן הינה רק לאחר החלטת ועדה וכו'), אך נעדיף תמיד, לגבש הסכמות של כלל הדיירים לפרוייקט ולא לתלות יהבנו בהליך משפטי ארוך, יקר ומזיק כנגד דיירים "סרבנים".


כך או אחרת, גם גיבוש הסכמה של הרוב הדרוש על פי החוק איננו משימה קלה. בל נשכח שמדובר בקבוצת אנשים הדרים זה לצד זה לעיתים במשך עשרות שנים במהלכן גיבשו לעצמם דעה מוצקה (יותר מקיר של ממ"ד) ביחס לכל אחד מהדיירים האחרים וזה כולל חשדנות, קנאות, סכינאות ובעיקר חוסר אמון (כל זאת כמובן בהקצנה המתבקשת לצורך הבהרת העניין). עתה טלו את כל אלה ונסו לרתום אותם כשותפים!!... לעסקה גדולה ומורכבת. קשה.


אם השלב הראשוני, הרעיוני, איננו קל, תארו לעצמכם כמה קשה הוא השלב שבו מעלים את נושא חלוקת התמורה בין הדיירים. בשלב כלשהו חייבים לקבל החלטה קולקטיבית ולהגדיר מה יקבל כל אחד מהדיירים.


למשל- האם ההרחבה בכל דירה מבוצעת בשיטת האחוזים (אחוז קבוע ביחס לשטח הקיים של כל דירה- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הגדולות יותר והם ישאפו לאשר שיטה זו)? או שמא שיטת השטח הגלובאלי היא הנכונה (כל הדירות בבניין ללא יוצא מן הכלל מקבלות תוספת בשטח זהה ללא תלות בשטח הדירה הקיימת- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הקטנות והם ישאפו לאשר שיטה זו)?  קשה.


ויש גם חמור מכך. לעיתים (לא מעטות), אילוצי תכנון מונעים מתן תמורה זהה לדיירים. טלו מקרה בו עורף הבניין מאפשר תוספת בניה (לעבר חצר אחורית) בעוד חזית הבניין אינה מאפשרת בניה כלל (עקב קרבה לקו בניין). מה עושים? מאפשרים הרחבה רק לחלק מהדירות? כיצד מפצים את הדירות "מנועות ההרחבה"? קשה.


מוקש נוסף מסתתר אי שם בנבחי נסח הרישום של הבניין (הרי הוא "נסח הטאבו"), שם מגלים לרוב אוצרות (או נכון יותר- צרות).
חשוב להקפיד ולבחון את נסח הטאבו עוד בראשית הדרך, מבעוד מועד.


בנסח הטאבו, נגלה לא אחת, דירות מסויימות שהבעלות בהן טרם נרשמה על שם הדייר (למשל במקרה של הורשה שטרם נרשמה), דירות שעליהן מוטלים עיקולים או הערות אזהרה לטובת צדדי ג' בלתי מוכרים, דירות שעליהן רשומות משכנתאות לטובת אנשים פרטיים (לא לטובת בנק) ובעל המשכנתא נעלם, דירות הרשומות על שם חברה שהינה מזה שנים מחוקה ממרשם החברות.

 

כל אחד מאלה, וישנן עוד דוגמאות רבות, מונע את ביצוע הפרוייקט הן משום שקניינית נדרשת חתימת כל הדיירים שלטובתם רשומות הזכויות בדירות על הסכם התמ"א, הן משום שהאמור עלול לסכל ליווי בנקאי (מפני שהבנק המלווה לא יוכל לרשום שיעבוד ראשון) והן משום, ופה טמונה הבעיה המרכזית, הדבר יוצר חוסר שוויוניות. מדוע? מכיוון שאם ידרש היזם (שמאוד רוצה לקדם את הפרוייקט) לשאת, למשל, בחוב של אחד הדיירים כדי להסיר עיקול הרשום על דירתו או לפעול ל"החייאת" חברה מחוקה, כדי שניתן יהיה לחתום בשמה על ההסכם (דבר הדורש ניהול הליך משפטי בפני בית המשפט המחוזי), או לממן פניה לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס לדייר מסויים שאינו מסוגל עוד לנהל בעצמו את ענייני רכושו, הרי בכך הוא תורם/ משקיע בדייר זה יותר מאשר בדייר אחר שדירתו רשומה באופן תקין. קשה.


ואם בכל האמור אין די, קיים מוקש נוסף שעניינו מיסוי הפרוייקט.


כידוע, בפרוייקטי התחדשות עירונית נוטל היזם על עצמו את כל החיובים הכספיים, לרבות חיובי המס וביניהם מס השבח המוטל על הדיירים (שלמעשה מוכרים ליזם את זכויות הבניה שלהם).


מיסוי בעסקת תמ"א 38 יכול להיווצר ככלל הן בגין ניצול/מכר זכויות תמ"א 38 (בגין כך מעניק החוק פטור מיוחד שמוקנה לכל דייר) והן בגין ניצול זכויות תב"עיות שהינן זכויות מכח תב"ע החלה על הבניין שהיזם ישאף לנצל גם אותן (ככל שקיימות) במסגרת הפרוייקט ובנוסף לזכויות התמ"א.


היזם, מצידו, מסכים לשלם את חיובי המס, אך מתנה זאת בכך שהדיירים יתחייבו לעשות שימוש בשני הפטורים הללו (הפטור המיוחד לתמ"א והפטור האישי (כיום קיים יותר מפטור אחד כזה)). אולם, מה נעשה במצב בו מי מהדיירים אינו זכאי לפטור ממס משום שעשה בו שימוש אחר קודם לכן? דייר זה למעשה מרוויח הרבה יותר מהדיירים האחרים שיאלצו לשלם מס על מכירת דירתם הנוספת ולא יוכלו לעשות שימוש בפטור האישי אותו הקדישו לטובת פרוייקט התמ"א.


זוהי ראשיתה של רשימת המוקשים שבמעגל הפנימי. קצרה היריעה מתיאורם המלא. אך מה בכל זאת עושים כדי לנטרלם?


פועלים בהגינות, בשקיפות מלאה ובנחישות, יוזמים מפגשים של הדיירים, מסבירים את חשיבות של הפרוייקט (גם בהיבט הבטיחותי שנשתכח) ובעיקר מסבירים שחשוב להתבונן על התמונה הרחבה ולא לעסוק בזוטות. חשוב לעסוק בעיקר ולהתעלות מעל הטפל. לא צריך לחפש את השיוויון המלא ואת האיזון המושלם בין הדיירים- קשה יהיה למצוא אותו. חשוב שכל אחד יתבונן אל עצמו פנימה ויפנים את התועלת הרבה שתיצמח לו מביצוע הפרוייקט, גם כאשר נצמחת תועלת לשכנו...


והנה משבאנו עד כאן ולאחר שגובשו הדיירים לכלל 'יחידת כח' אחת המעוניינת לקדם את הפרוייקט, הבא נתקדם הלאה ל"מעגל התיכוני".
נחוץ, תחילה, להסמיך מספר (עדיף אי זוגי) של דיירים כנציגות בעלי הדירות. לנציגות זו ממתינה עבודה לא קלה (לרוב בהתנדבות), אבל אין ספק, כי מלאכתה חשובה והכרחית לקידום הפרוייקט.


לצד הנציגות יש לבחור אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שילוו את הנציגות ובתורם את כלל בעלי הדירות בפרוייקט. כך, יש לבחור עורך דין, מפקח ולעיתים שמאי מקרקעין, אשר יחד עם הנציגות, יפעלו לבחינת הצעות יזמים ולבחירת ההצעה המיטבית עבור הדיירים.


בחירת היזם הראוי לפרוייקט הינה מלאכה מורכבת. רשימת הקריטריונים איננה רשימה סגורה וכלולים בה פרמטרים כגון, נסיון היזם בייזום עסקאות בכלל ועסקאות התחדשות עירונית בפרט, חוסנו הכלכלי, זמינותו, אמינותו ועוד.


צוות טוב ומיומן יוכל לסייע לדיירים לעשות בחירה נכונה ולמצות היטב את המשא ומתן המסחרי והמשפטי מול היזם.


מורכבותו של הפרוייקט מזמנת סוגיות רבות- מסחריות ומשפטיות- עליהן יש ליתן את הדעת בשלב המשא ומתן מול היזם.


נכון- מיקסום התמורה שמעניק היזם הינו יעד חשוב ללא ספק. אך ישנן סוגיות חשובות הרבה יותר, עליהן יש ליתן את הדעת.


כזה הוא נושא הבטוחות שהינו ללא ספק אקוטי ומהותי (לדעתי יותר מכל היתר). טלו עסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסגרתה הורסים בניין קיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח שבין הריסת הבניין הקיים ועד הקמת הבניין החדש, מתרחש אירוע ביש של קריסת היזם (לא עלינו, אבל קרו דברים מעולם), אזי במקרה זה יוותרו הדיירים עם ערימה של חול במקום הדירה שהיתה להם.

 

על מנת למזער סיכונים יש לעמוד על קבלת בטחונות ראויים מהיזם. כך, נדרוש למשל ערבות חוק מכר מהבנק המלווה (זוהי הערבות הנהוגה בשוק הנדלן גם ברכישת דירות קבלן "רגילות"), אולם שווי הערבות יהיה שווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מן הדיירים לקבל בבניין החדש (שימו לב שבעוד שברכישת דירה "רגילה" מקבלן אנחנו מקבלים ערבות חוק מכר בגין כל תשלום ותשלום שאנו משלמים לקבלן, הרי שבפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הדיירים משלמים למעשה את מלוא התמורה בתחילת הפרוייקט (מוסרים את הדירות הקיימות וזכויות הבניה) ולכן ראוי ששווי ערבות חוק המכר יהא בשווי הדירה החדשה). לצד ערבות חוק המכר נדרוש ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל הדיירים (תמ"א 38/2) מעת עזיבתם את הדירה הקיימת ועד חזרתם לדירה החדשה), נדרוש ערבות מיסוי (להבטחת שומות אפשריות שיפתחו על שם הדיירים.

 

נסביר- למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם). וקיימות אף ערבויות נוספות כגון ערבות ביצוע, ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון/ רישום צו הבית המשותף.


לצד כל אלה, יש לשקוד כמובן על גיבוש הסכמות מסחריות בעניינים רבים ושונים, כגון, שטח הדירות החדשות (או התוספת לכל דירה בתמ"א 38/1), מרפסת, חניה (חלוקת החניות בין הדיירים ובין היזם וכן בין הדיירים עצמם), מחסן (גם כאן, הבטחת מחסנים לדיירים), תשלום דמי שכירות לדיירים (יש לקבוע מהו סכום דמי השכירות שישולם או לקבוע מנגנון לקביעתו בהמשך), תשלום עלות הובלה הלוך ושוב, לוחות זמנים לכל אחת מהפעולות שעל היזם לבצע (תכנון, היתר, עליה על הקרקע, בניה, מסירת דירות) הנחה ממחירון עבור ביצוע שינויים/ שידרוגים בדירות, מימון כל עלויות הפרוייקט ללא יוצא מן הכלל, לרבות שכר טרחת בעלי המקצוע הפועלים עבור הדיירים, מימון עלויות המתכננים, היועצים, הבניה וכו' וכמובן סנקציות בגין אי קיום הוראות ההסכם.


סוגיות משפטיות ישנן למכביר בפרוייקט מורכז זה. קצרה היריעה מלתארן. לכן נטיל בעניין זה את מלוא האחריות להסדרתן באופן המיטבי והראוי על עורך הדין המלווה את הדיירים בפרוייקט.


והנה גובש הסכם (בדרך כלל מסמך עב כרס בן 40-50 עמודים), ובאנו, הדיירים והיזם שלובי זרוע, להוציא, סוף סוף, את הפרוייקט אל הפועל, משמע הגענו לפתחו של "המעגל החיצוני". או אז משתרעת לעברנו במלוא עוזה הבירוקרטיה (שנחה לה עד עתה והמתינה לשעת כושר).


בשלב זה, עיקר המלאכה מוטלת על היזם שצריך לפעול לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית (לאחר ביצוע תכנון מפורט של הבניין והגשת בקשה מתאימה לקבלת היתר בניה), התקשרות עם בנק מלווה ועם קבלני ביצוע לביצוע הבניה, דיווח לרשויות המס על הפרוייקט, טיפול בתופעות של דיירים סרבנים המסרבים לפנות את דירתם ומעכבים את הפרוייקט כולו ועוד ועוד ארוכה הדרך ובהחלט לא קלה.


אם הגעתם עד כאן ואתם מותשים וסקפטיים בנוגע ליכולתם להוציא אל הפועל את הפרוייקט המיוחל נוכח כל הקשיים שמתוארים לעיל- אל תאמרו נואש. התעודדו. קחו נשימה ארוכה וצאו לדרך.


הדרך אמנם ארוכה ולא קלה, אבל שיתוף פעולה בין הדיירים ועם היזם ועבודה יעילה, יאפשרו הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט.
הרי אין כלל מחלוקת שמימוש הפרוייקט משפר באורח פלא את בטיחותכם בעת רעידת אדמה (או לא עלינו- מתקפת טילים) וכמובן משביח את הנכס לאין שיעור.


וכבר אמרנו- זה "הדבר הבא".

 

 


עודכן ב: 30/06/2015