זוג קונים זכה לאחרונה בבית משפט השלום בקריות בתביעה חלקית נגד מוכרת דירה בכרמיאל, ובסופו של דבר נקבע שהם זכאים ל-47,500 שקלים. בית המשפט קבע שהמוכרת הפרה את התחייבותה להסדיר את רישום המעטפת של הדירה במסגרת נספח שנחתם לצד הסכם המכר. עם זאת, השופט קבע שהרוכשים ידעו מלכתחילה על בעיות הרישום ובכל זאת בחרו להתקשר בהסכם, ולכן לא מדובר בהצגת מצג שווא כפי שטענו.
פרטי העסקה, הנספח להסכם וההתחייבות להסדרת הרישום על ידי המוכרת
הדירה הנמכרת היא דירת קוטג' אשר כוללת קומת כניסה ועליית גג שמכונה המעטפת. בשנת 2016 נחתם הסכם המכר, כאשר שני הצדדים היו מיוצגים על ידי אותו עורך דין. הרוכשים טענו שהמוכרת הציגה להם מצג שווא שלפיו הדירה משתרעת על שטח של 109 מ"ר וכוללת שתי קומות, אף שבפועל בלשכת רישום המקרקעין הדירה רשומה כבעלת שטח של 63 מ"ר וקומה אחת בלבד.
המעטפת, שהיא הקומה העליונה, לא הייתה רשומה על שם המוכרת, והקונים טענו שזו בנייה בלתי חוקית שהוסתרה מהם. כתוצאה מכך, כשפנו לבנק לקבל משכנתא, השמאי העריך את הדירה בסכום נמוך יותר ממה שציפו, והבנק הגביל את גובה ההלוואה.
לאחר שהתגלתה הבעיה ברישום, ערכו הצדדים נספח להסכם המכר במטרה להסדיר את המצב. במסגרת הנספח פורט שאי רישום המעטפת נעשה בטעות ושהדבר יתוקן באמצעות תיקון רישום הבית המשותף אצל רשם המקרקעין. המוכרת התחייבה להסדיר את רישום המעטפת בתוך 18 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה, והפקידה בידי עורך הדין המשותף המחאה בסכום של 40 אלף שקלים כערבות לביצוע ההתחייבות.
בין הצדדים סוכם שאם המוכרת לא תסדיר את הרישום בזמן, יהיה בכוח עורך הדין להשתמש בכסף לצורך תיקון הרישום, ואם יוותר עודף הוא יוחזר למוכרת. עם זאת, כשעורך הדין ניסה להפקיד את ההמחאה התברר שאין לה כיסוי, והמוכרת לא הצליחה להסדיר את הרישום כפי שהתחייבה.
האם מדובר בהפרת הסכם המכר או בפגם טכני ברישום בלבד?
הרוכשים טענו שהמוכרת הפרה את ההסכם באופן יסודי והטעתה אותם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה ולגבי חריגות הבנייה הקיימות בה. הם טענו שהמוכרת פעלה בחוסר תום לב הן בשלב המשא ומתן לפני ההסכם והן לאחר חתימתו כשהפרה את הנספח.
בנוסף, הם טענו שמיד עם הגשמים הראשונים לאחר קבלת החזקה בדירה התגלו נזילות שפגעו באיכות החיים שלהם, ושהמוכרת לא טיפלה בבעיה כראוי.
מנגד, המוכרת טענה שהיתר הבנייה כלל את שתי הקומות ותאם להסכם המכר, ושמדובר בפגם טכני ברישום בלבד שעלות הסדרתו אינה עולה על אלפי שקלים בודדים. היא טענה שסכום הלוואת המשכנתא שקיבלו הקונים עמד על 70 אחוז משווי הדירה ושזה מוכיח שלא נגרם להם נזק. לגבי הנזילות, היא אישרה שהקונה פנה אליה לתיקון קילופים ונזילות ושהיא נעתרה לבקשתו.
החלטת בית המשפט - המוכרת הפרה את הנספח להסכם המכר, אך לא מדובר במצג שווא
השופט דחה את הטענה שהמוכרת הציגה מצג שווא. הוא ציין שבהסכם לא נרשם שטח הדירה כלל ושהצדדים מצאו לנכון לציין שהדירה כוללת זכויות עתידיות שטרם נרשמו ועתידות להירשם. עורך הדין שייצג את הצדדים העיד שהצדדים היו מודעים לכך שחלק מהזכויות בדירה עדיין לא רשומות על שם המוכרת וישנה אי ודאות לגבי גודל הדירה שתירשם.
בנוסף, הקונים הצהירו בהסכם שהם רוכשים את הדירה על סמך בדיקתם בלבד ולא על פי מצג או הבטחות כלשהם של המוכרת.
עם זאת, השופט קבע שהמוכרת הפרה את התחייבותה להסדיר את הרישום בהתאם לנספח. המוכרת טענה שלא ביצעה את הרישום מאחר שהקונים פתחו פתח למרפסת במפלס העליון של הדירה וביקשו להטיל עליה את עלויות התכנון, אך השופט לא קיבל טענה זו. הוא ציין שהמוכרת לא הגישה כל ראיה שהיא ניסתה להסדיר את המעטפת ולקיים את חובתה בהתאם לנספח.
השופט קבע שהצדדים כימתו מראש את שווי ההפרה בסכום של 40 אלף שקלים ויש לכבד את רצונם כפי שבא לידי ביטוי בנספח. הרוכש אף הודה שבשעה שנחתם הנספח הצדדים סיכמו על סכום שמטרתו הייתה לשקף את עלות הרישום על כל הנלווה אליה. לגבי טענת הנזילות, השופט דחה אותה מחוסר ראיות מספקות.
יש לך שאלה?
על כן בסופו של דבר זכו הרוכשים בפיצוי של 40 אלף שקלים בגין הפרת הנספח ובהוצאות משפט בסכום 7,500 שקלים, סך הכל 47,500 שקלים.
ת"א 12296-12-20
.jpg)
.JPG)
