החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל. השקעה בארה"ב, השקעה בגרמניה או פורטוגל אנגלייה או מדינה אחרת בחו"ל. קבעתם פגישה עם היזם / המשווק וניכר שההסבר מפורט ומניח את הדעת.
ביקשתם לקבל את הסכם ההשקעה בחו"ל על מנת להבין במה מדובר ו/או על מנת לשלוח את הסכם ההשקעה לבעל מקצוע מוסמך שיבחן את ההסכם ויספר לכם, היכן הסיכונים בהתאם להסכם ההשקעה, ומה צריך להוסיף להסכם על מנת לשמר את זכותכם.
הבנתם שקיבלתם זכות חוזית עם ערובה כזו או אחרת עבור סכום ההשקעה שלכם.
האם הערובה מספיק טובה?
על מנת להבין ברמה כללית האם שכבת ההגנה שקיבלתם בהסכם ההשקעה בחו"ל הינה מספקת, יש צורך להבין בקווים כלליים את עיקרי סוגי הבטוחות.
סוגי בטוחות עיקריים בהשקעות נדל"ן בחו"ל:
השקעות חוב
לרוב, היזם יבקש הלוואה על מנת להתחיל, להמשיך ו/או לסיים פרויקט נדל"ן בחו"ל. הבטוחות במקרה זה יכולות להיות חוזיות או קנייניות.
זכות חוזית הינה זכות בין שני אנשים או יותר (לרוב מסמך כתוב) בו הצדדים מתחייבים האחד כלפי השני בתנאי הסכם ההלוואה.
הזכות החוזית הינה זכות יחסית חלשה כיוון שבעל החוב אינו מחזיק כל ערובה אותה ניתן לממש כאשר ההתחייבות מופרת.
זכות קניינית – הינה זכות כלפי כולי עלמא.
לדוגמא – משכנתא על נכס. כולם יכולים לראות את הזכות הנתונה לבעל החוב כיוון שמדובר בזכות ציבורית. במקרה בו החייב הפר התחייבות, בעל החוב יכול לממש את הבטוחה.
זכויות לדוגמא:
משכנתא על הנכס, שיעבוד אישי כדוגמת רכב, נכס אחר, סירה וכו.
השקעה בניירות ערך
משמעה קבלת נייר ערך של החברה או של ישות משפטית אחרת (בארה"ב למשל, כאשר מדובר בהשקעה באמצעות חברת LLC, המשקיע מקבל Ownership interest בחברה).
במקרה זה, חובותיו וזכויותיו של המשקיע שהשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC, רשומות ב Operating agreement של החברה ו/או בהסכם השותפות של המשקיעים ו/או בשניהם.
בטוחות היברידיות
במקרה זה מדובר בבטוחה המשלבת חוב ונייר ערך.
בהתאם לסוג בטוחה זה, ניתן להנות מתזרים קבוע שמשולם כמו בהשקעת חוב ובנוסף לקבל במועד מסוים ו/או בהתקיים תנאי ספציפי, רווח בגין ההשקעה כתוצאה מקבלת מניות בחברה.
בעלות ישירה על נכס
רכישת נכס על שמכם ו/או באמצעות חברה אשר בבעלותכם. במקרה זה, הבעלות בנכס הינה שלכם באופן ישיר. אתם הבעלים היחידי של הנכס שנרשם במרשם ה Land Registry המתאים (בהקבלה לישראל "טאבו").
בעלות משותפת ברכישת נכס יחיד
במקרה זה ההשקעה הינה משותפת. כל צד מספק לשותפות את החוזקות שלו (כסף, ניהול וכו). במקרה זה הכללים נקבעים בהסכם שותפות על יו חותמים הצדדים.
יש לציין, כי לרוב יזמים שונים יתנו בטוחות שונות.
סוגי השקעות (לא רשימה סגורה):
השקעה ישירה בנכס בו אתם הבעלים.
השקעה משותפת ברכישת נכס.
השקעה בשותפות באמצעות חברה שמחזיקה בנכס (השקעה בחברת LLC ו/או LLP או במנגנון GP/LP) – במקרה של LP = Limited Partners, המשקיע הינו שותף מוגבל בחברה לאחר שהשקיע כסף בשותפות. המשקיע אינו מתערב כלל בניהול החברה
השקעה במיזם משותף עם יזם מקומי – במקרה זה הצדדים (שניים או יותר) משקיעים חלקים שווים ו/או שונים במומחיותם ומכספם על מנת לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל. מבנה ההחזקות, השליטה והניהול, נקבעים על ידי הצדדים.
השקעה בקרן REIT – Real Estate Investment Trust – חברות שמשקיעות את הונם בצורה רחבה, לרוב על פני מספר סקטורים למשל בתחום הנדל"ן. במקרה זה המשקיע יקבל רווחים כתוצאה מביצועי הקרן.
אם כן, בטרם תפנו לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל, יש להבין את סוג העסקה המוצעת לכם, לבחון בפרטי פרטים את הסכם ההשקעה בחו"ל אותו קיבלתם לידיכם וכן לנסות ולהוסיף סעיפים נכונים עבורכם, שיגנו על ההשקעה בחו"ל אותה ביצעתם.
בדיקת הבטוחות חשובה מאוד, אם כי מדובר בנקודה אחת מיני רבות אותן יש לבדוק בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
על משקיעים פוטנציאלים שמעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל:
לשקול בצורה נכונה את הזדמנויות ההשקעה.
לקחת בחשבון את רף הסיכון אליו הם מוכנים להיחשף.
ולערוך בדיקת נאותות יסודית לפני שהם מתחייבים לבצע השקעה בחו"ל.
יש לבחון אפשרות לקבלת ייעוץ משפטי ופיננסי בטרם החתימה על הסכם ההשקעה.
ייעוץ שיספק תובנות והכוונות חשובות לצורך קבלת החלטות השקעה נכונות.
אורי בר, עו"ד.
עודכן ב: 19/12/2023
.jpg)
