ב"ה
לעתים פונים למשרדינו שוכרי דירות, המציגים בעיות משפטיות סבוכות המצריכות יעוץ משפטי פרטני וכן מתן מענה המבוסס על מס' הוראות מערכות חוקים. דוגמת הפנייה שלהלן:
"אני ובן זוגי חתמנו על חוזה שכירות של דירה לתקופה של שנתיים, ולאחרונה, לאחר שנה שאנו גרים בדירה, החלטנו להיפרד בעקבות מריבה קשה שפרצה בנינו. כעת, בן זוגי מסרב לעזוב את הדירה ולמצוא שוכר חלופי (על מנת להשתחרר מהחוזה מול הבעלים) והוא מחייב אותי להמשיך לשלם על הדירה למרות שאני כבר לא גרה בה חודשיים. דיברתי עם הבעלים של הדירה והיא אמרה לי שאני גם חתומה על החוזה ועל כן חייבת לעמוד בו למרות שאיני גרה בה וכי עלי לסדר את העניינים עם בין זוגי ולא לפנות אליה! כמו כן, היא אמרה לי שאם אני לא אשלם היא תתבע אותי בבית משפט. מה אני עושה כעת?? ואיך אני משתחררת מחוזה השכירות??"
במאמר קצר זה, בחרנו להתמקד דווקא בנושא ספציפי, נשוא שאלות חוזרות ונשנות מפי לקוחותינו, כדוגמת אלו:
"כבר שנה וחצי אני שוכר דירת מגורים, את דמי השכירות אני משלם בזמן. לאחרונה, מערכת מיזוג האוויר התקלקלה והמשכיר מסרב לתקן אותה, מה עושים???"
"אני משכיר דירה מזה שלוש שנים, במהלך תקופת השכירות נסדקו שתי מרצפות בדירה והבעלים של הדירה מסרב לתקן את הנזק, מה עושים???"
כולנו מכירים את המלחמה הניצחת בין שוכרי דירות לבעליהן, כאשר נהרס משהו בדירה ויש נזק. תמיד עולה השאלה, על כתפי מי מוטלת האחריות לתיקון הפגמים והליקויים שנגרמו בדירת המגורים במשך בתוקפת השכירות ולאחריה.
ברוב הסכמי השכירות נחלק עניין זה לשתי קטגוריות מרכזיות, כדלהלן:
1. הקטגוריה הראשונה מטילה את האחריות לתיקון הליקויים הנובעים משימוש סביר ומבלאי טבעי על משכיר הדירה.
2. הקטגוריה השנייה מטילה את החבות על שוכר הדירה, אימתי שהנזקים נעשים כתוצאה משימוש בלתי סביר ו/או כתוצאה מרשלנותו ו/או אשמתו הבלעדית של השוכר.
אולם, הדבר אינו פשוט כלל ועיקר! שכן, המונחים "בלאי סביר", או לחילופין "בלאי טבעי", אינם נהירים לאדם מן הישוב ועל כן, הלכה למעשה, כל אחד ואחד מאיתנו מפרש מונחים אלו בצורה שונה.
לפיכך, בד"כ, כל אחד מהצדדים יעביר את האחריות לתיקון הליקויים שבדירה לצד השני – משל "תפוח האדמה הלוהט". השוכר יטען – "הלוא בלאו הכי זה היה מתקלקל עם הזמן, לכן על המשכיר (בעלי הדירה בד"כ) לתקן זאת". והמשכיר, מנגד, יאמר "מה פתאום, אתה זה שגרם לנזק, ולכן אתה השוכר תישא בעלויות".
אי-לכך ובהתאם לזאת, בחרנו לציין להלן מספר הוראות דין המצויות בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "החוק") המסדירות מקצת מהעניינים המצוינים לעיל;
הוראות החוק קובעות כי באופן עקרוני כל פגם יתוקן על ידי המשכיר, אלא אם כן סוכם אחרת בהסכם השכירות, כאשר המונח "פגם" מוגדר– כ"כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות".
מבולבלים, גם אנחנו. אם כך הוראות החוק, על אף שהן המקור להסדרת עניינים דוגמת אלו לעיל, משאירות אותנו עם אינספור שאלות, במיוחד לעניין פרשנותן.
לפיכך, עלינו לבחון כל מקרה ומקרה לאור נסיבותיו הסובייקטיביות ובהתאם להוראות הדין החלות על העניין ולהוראות הסכם השכירות, אשר נחתם בין הצדדים, בתוספת הגיון בריא.
לצורך כך נציג מספר דוגמאות בלתי ממצות, באשר למספר עניינים ספציפיים:
1. מעליות – בבתים משותפים רבים (בנייני מגורים) ישנה מעלית. מה עושים במצב שנציגי הבית המשותף (ועד הבית) קיבלו החלטה לתיקון המעלית או לשדרוגה? החלטה כזו כרוכה בחלוקת הנטל בין כל הדיירים. אם כך מי נושא בתשלום, המשכיר או שמא השוכר? באופן עקרוני האחריות לתשלום במקרים אלו תוטל על בעל הנכס, קרי המשכיר.
2. צנרות מים (ביוב, כיור, אמבטיה ועוד) – במקרים אלו עלינו להבחין, האם מדובר בתיקוני צנרת כללים או שמא בבעיה נקודתית. במידה ואין הסדר מפורש בהסכם השכירות, מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצוע מומחה שיקבע האם מדובר בקלקול שנובע מבלאי טבעי ("שימוש סביר").
היה והתשובה תהא חיובית, אזי על המשכיר האחריות לתיקון הנזקים. במידה וקלקול הוא נקודתי, נניח סתימה בכיור שנבעה משימוש רשלני של המחזיק/שוכר, אזי האחריות לעניין התיקון תוטל כתפיו של השוכר. לעניין זה, מומלץ לבדוק בהסכם השכירות האם ישנם תנאים מסוימים בגין הקמת פוליסת ביטוח לכיסוי נזקים שעלולים להיגרם לצד שלישי – לדוגמא: פיצוץ מים בצנרת ראשית הממוקמת מתחת לאריחי הריצוף, שכתוצאה ממנה ישנן דליפות מים לביתו של השכן שדירתו ממוקמת מתחת לנכס המושכר. כמו כן, דליפות מים עשויות לגרום לנזק מצטבר כגון: רטיבויות מהותיות בנכס, במיטלטלין שבנכס, חלודה, עובש וכיוצ"ב.
במקרים אלו, המלצתנו לשוכרים תהא פנייה בכתב למשכיר, שבו הוא מתרים על הבעיה הדחופה. כמו כן, ברבים מהסכמי השכירות נהוג להוסיף סעיף ספציפי הבא למנוע מחלוקות בבעיות דחופות כגון זו המוזכרת לעיל.
3. שינויים ותוספות - מומלץ לקבוע בהסכם השכירות סעיף מיוחד העוסק בכל השינויים ו/או השיפוצים ו/או התוספות שיעשו, אם יעשו במושכר. יש לשים דגש על מספר עניינים מרכזיים, כגון: בעניין החזרת המושכר לקדמותו כפי שהיה, טרם השכירות, או שמא השינויים יישארו לטובת המשכיר. כמו כן, רצוי להוסיף את דבר הסכמתו של בעל הנכס לשינויים– מראש ובכתב!
4. בעיות חשמל - בהנחה שמדובר בבעיות מרכזיות בתשתית החשמל ו/או בשאר מערכות החשמל בבית, אזי המשכיר יחויב בתיקונן. לעניין מזגנים, מקררים ושאר מוצרי חשמל מומלץ לקבוע סעיף מיוחד בהסכם השכירות. כמו כן, מומלץ לשוכרים להכניס סעיף המשחרר אותם מאחריות בדבר תיקון מוצרי החשמל.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי; התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
עודכן ב: 13/09/2011
