.jpg)
שכירות משנה היא למעשה השכרת נכס או חלקו על ידי שוכר הנכס לצד שלישי. על פי חוק, לא ניתן להכניס לדירה או לעסק שוכר משנה מבלי לקבל את אישורו של המשכיר, אלא אם כן המשכיר סירב לשכירות המשנה מסיבות לא סבירות.
על כן, במקרים רבים כבר בחוזה השכירות בין המשכיר לשוכר יהיו סעיפים המתייחסים לאופציית שכירות המשנה, שבמסגרתם ייקבע הסדר מפורש להכנסת שוכר משני, או לכל הפחות ייקבע כי חוזה השכירות ביניהם לא יפגע בזכותו של השוכר להכניס דייר חלופי בהתאם למה שנקבע בחוק.
שנים רבות נהוגה בישראל שכירות משנה בדירות שותפים, כאשר אחד השותפים חתום על חוזה עם המשכיר, ובמקביל חותם על חוזה שכירות משנה עם השותפים האחרים. מלבד זאת, ככל שהולכת וגוברת תופעת השכרת הדירות לטווח קצר לתיירים מהארץ ומחו"ל, או במילים אחרות, סאבלט, באמצעות אתרים ייעודיים כגון airbnb ואחרים, כך עולה הצורך לקביעת הסדר בין שוכרי הדירה, שהם אלו אשר משכירים את הדירה, לבין שוכרי המשנה.
חוזה שכירות משנה לדירה או הסכם סאבלט, כמו גם חוזה שכירות משנה לעסק, חשוב הן לבעלי הנכס, הן לשוכרים שהפכו משכירים והן לשוכרי המשנה. איך כל אחד מהצדדים יכול להגן על עצמו באמצעות החוזה?
אילו סעיפים צריכים להופיע בהסכם שכירות משנה?
באופן עקרוני, שכירות משנה לתקופה קצרה אינה מחייבת חוזה מורכב עם סעיפים רבים, אלא מאפשרת חתימה על הסכם פשוט אשר ייתן הגנה משפטית על הנכס. אם הנכס מושכר לשוכרי משנה מחו"ל, מומלץ שהחוזה יהיה באנגלית.
כדאי לכלול בהסכם את שמות בעלי הנכס, השוכרים והמשכירים, את סכום דמי השכירות, תאריכי הכניסה והעזיבה של הנכס, קביעת ערבות שתמומש במקרה של נזק, רשימת רכוש וכן פרטים נוספים בהתאם לרצון הצדדים.
גם אם משכירים רק חדר אחד בדירה בשכירות משנה, עדיין מומלץ לחתום על חוזה ובאופן זה להבטיח הגנה נוספת על הנכס ועל הרכוש שבו.
האם בעל הבית מאפשר שכירות משנה?
חשוב להדגיש כי ללא הסכמתו של בעל הדירה, שוכר שמחליט להשכיר בכל זאת את הדירה חשוף לתביעה מצד בעל הבית בטענה שהפר את חוזה השכירות. מסיבה זו, חייבים לוודא כי בעל הנכס מאפשר את שכירות המשנה או שחוזה השכירות אשר נחתם עמו מאפשר זאת.
כמו כן, על פי החוק לא ניתן להכניס שוכר חלופי גם לתקופה ארוכה, מבלי שבעל הנכס מאשר זאת. כלומר, כדי להעביר את זכויותיו של השוכר לשוכר המשנה, חייבים לפנות לבעל הדירה ולעמוד בתנאים שיציב לשכירות המשנה או לשכירות החלופית, כל עוד התנאים שיציב סבירים.
מה הדין החל על שוכר המשנה?
באופן עקרוני, שוכר המשנה הופך לדייר והשוכר הופך למשכיר. כלומר, שוכר המשנה מחויב בתשלום דמי השכירות, בשמירה על הבית וכדומה בדיוק כפי שמחויב השוכר לבעל הנכס, והכול בהתאם לחוזה השכירות שנחתם ביניהם וכן בהתאם לחוזה השכירות המקורי.
יש לך שאלה?
פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת
לסיום, מומלץ לכלול בהסכם סאבלט סטנדרטי את מלוא פרטי השוכר וכן הגבלות ואיסורים שיחולו על שוכר המשנה כגון קיום מסיבות בדירה, עישון או הכנסת בעלי חיים. חוזה שכירות משנה נועד להגן הן על בעל הנכס, הן על השוכר והן על שוכר המשנה, כאשר ידוע לכולם כי חתמו על חוזה מחייב.
.jpg)
