.jpg)
תמ"א 38 היא תכנית ארצית המיועדת לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, במטרה לחזק את עמידותם ולשפר אותם באמצעות תוספות בנייה. למעשה תמ"א 38 היא עסקה בין בעלי הדירות לקבלן, ובמסגרתה הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה הקיימות בבניין בתמורה לשירותי הבנייה של הקבלן.
במסגרת ביצוע חיזוק המבנה ושיפור עמידותו, מוצעים לבעלי הדירות תמריצים רבים וטובות הנאה שונות, כגון: הרחבת דירות, תוספות של יחידות מגורים, הקמת דירות על גג הבניין, סגירת קומת עמודים. בפרויקט תמ"א 38 ניתן לשדרג את הבניין ולעצב מחדש חזיתות מוזנחות, להרחיב חניות, להוסיף מרפסות, מעלית, ומרחבים מוגנים בשטח המשותף.
כדי שהעסקה תצא לפועל נדרשת הסכמה של 80% מדיירי הבניין לביצוע הפרויקט, קבלת היתר בנייה להריסת הבניין ובנייתו מחדש, וקבלת מכתב הסכמה מהבנקים למשכנתאות של הדיירים.
טרם ניגשים הדיירים לבחון את ההצעה מהקבלן, מומלץ לערוך בדיקות באמצעות מהנדס בניין, אדריכל, עורך דין ושמאי מקרקעין, כדי לדעת מראש מהן הזכויות של הבניין ולברר מה ניתן לבנות בו במסגרת תמ"א 38.
המהנדס בודק את עמידותו של הבניין לרעידות אדמה, והאדריכל בודק את תכנית המבנה כדי למצוא פתרונות לחיזוק ולתוספות השונות. תפקידו של עורך הדין הוא לבדוק את מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין ולברר האם ישנן בעיות ברישום בטאבו, בבעלות הנכסים, או בתחומים אחרים שעלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר.
שמאי מקרקעין בוחן את הערך הנוכחי של הנכס ומסייע בהערכת עלויות הבנייה. בנוסף יש לבדוק איזה תב"ע (תכנית בניין עיר) חלה על המגרש, האם נוצלו כל הזכויות, ומהן הזכויות העודפות מעבר לזכויות התב"ע המקומית.
מומלץ לקבל לפחות שלוש הצעות מקבלנים שונים
לאחר שעורכים את הבדיקות הראשוניות, ניתן לבחון את ההצעות הקבלנים או להתאים את דרישות הדיירים לקבלן מתאים. רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת, אלא לקבל לפחות שלוש הצעות מקבלנים שונים ולערוך ביניהם התמחרות.
כאשר נפגשים עם כל אחד מהקבלנים, חשוב לבדוק האם הם רשומים בפנקס הקבלנים ומחזיקים ברישיון ממשרד התמ"ת. האם מדובר באדם פרטי או חברה, ואם מדובר בחברה פרטית או חברה ציבורית ומיהם בעלי המניות בחברה. חשוב לדעת מיהו הגורם שמבצע את העבודה בפועל והאם הוא מסוגל לבצע אותה ולעמוד בזמנים.
מומלץ לראות עבודות קודמות, להתרשם מפרויקטים של תמ"א 38 דומים וללכת לבניינים שבנה הקבלן ולהתרשם מהבנייה והגימור. כדאי לפנות לדיירי בניינים שבהם בוצעו העבודות ולשאול אותם לשביעות רצונם מאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בלוחות זמנים וכדומה.
יש לך שאלה?
חשוב לבחון את יכולתו הכלכלית של הקבלן להתמודד עם עלות הפרויקט, ומהן הערבויות שהוא מציע. הערבות המקובלת היא ערבות חוק מכר, שבמסגרתה הבנק מתחייב לשלם לבעל הדירה את גובה שווי הדירה החדשה במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים. יש לברר האם הקבלן מתכוון להציע ערבויות אישיות עבור שכר הדירה שהוא אמור לשלם לבעלי הדירות עד להשלמת הבנייה וקבלת הדירה החדשה.
יש לבחון היטב ולבדוק מה מציע הקבלן ומהן ההטבות לבעלי הדירה, האם הוא מציע שיפוץ חיצוני של הבניין, הרחבה של הדירה, הגדלה של המרפסות בדירות הקיימות, ולברר מהו המפרט הטכני, והאם אותו מפרט טכני יהיה בדירות החדשות.
.jpg)
