סוגיות בהיטל השבחה

היטל השבחה/ עו"ד טל דור

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

דוגמה:הוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף,מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

המסגרת הנורמטיבית להיטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה (להלן- "החוק"). החוק העניק מנדט לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית (להלן-"התוספת"). בתיקון 18 לחוק (משנת 1981)
בוטל מס ההשבחה, ונקבע הסדר חלופי שבמרכזו הטלת היטל השבחה בשיעור מחצית "ההשבחה".

 

מנגד זכאי בעל מקרקעין לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.

המקרים בהם יש לשלם היטל השבחה

היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:

* אישור תכנית בניין עיר
* אישור הקלה
* אישור שימוש חורג

 

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.

היטל בעקבות אישור תכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית.
היטל ההשבחה לא יחול על תכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.

גובה ההיטל ומועד תשלומו

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות לערער על עצם החיוב או על גובהו - ראה בפרק "ערעור על עצם החיוב או על גובה ההיטל".

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

 

מטרת ההיטל

מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור ובתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

 

פטור מהיטל השבחה

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

*  השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

* השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

* השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום,התשכ"ה- 1965;

* השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט -1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;

*  השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין שלבית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).

*  הרחבה שלדירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;

* השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד5% משטח המגרש;

*  השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה,והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).
§ השבחה בבניית ממ"ד. הפטור יינתן לשטח המינימאלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

 

 

ערעור על עצם החיוב או על גובה ההיטל

לנישום בהיטל השבחה הזכות לערער על עצם החיוב (בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה,של משרד הפנים) או על גובה החיוב (בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע). בערעור על גובה החיוב יתבקש החייב (בדרך כלל) לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו.

 

עודכן ב: 29/06/2011