ארצנו קטנטונת! ולפיכך קרקעות בבעלות משותפת של שני אנשים ויותר הינה מציאות נפוצה כאשר השותפים הינם אנשי עסקים, הרי שהם משכילים לעגן בהסכם מפורט את יחסיהם, אך לא כך פני הדברים כשמדובר באנשים פרטיים, שלרובם אין השכלה משפטית הנדרשת ע"מ לעמוד על טיבה של מערכת שותפות במקרקעין.


דוגמא ראשונה ניתן לראות ככלל במגרשים המיועדים לבניית בתים צמודי קרקע (במקרקעין שלא עברו הליכי חלוקה מסודרים ומגרשים מעל חצי דונם בבעלות פרטית - מינהל), דוגמא שניה, כאשר מס' אנשים פרטיים מצטרפים יחד ברכישת קרקע חקלאית בבעלות משותפת.

 

שותפות זו תקנה זכות מלאה בכל ס"מ במקרקעין , לכל אחד מהשותפים בה (בהתאם לחלקו היחסי בשותפות). ז"א שאין חלוקה ברורה, פיזית בשטח, והשאלה מה חלקו הגיאוגרפי של כל צד בשותפות מעין זו?


מציאות זו הובילה ששותפים פרטיים חלקו ביניהם את המגרש ואופן השימוש בו. לרוב, הדבר נעשה בע"פ או ע"י קביעת מציאות בשטח ולא פעם חלוקת השטח נעשתה בניגוד לחלוקת הזכויות שבהסכם הרכישה, ולעיתים אף ללא ידיעה או הסכמה.


חלוקת השטח (גיאוגרפית) מהווה רק אחד מהאינטרסים בצדדי השותפות, בנוסף יש לתת את הדעת, לזכויות הבניה שבקרקע המשותפת ולאופן ניצולם (לעיתים זכויות הבניה מחולקות בשווה אך אופן ניצולם ע"י אחד הצדדים מביא לכך ששכנו לא יוכל לנצל את מלוא זכויותיו באופן מיטבי) דוגמאות נוספות שחובה לתת עליהן את הדעת הן: נושא עלויות המיסוי , מס – שבח , מינהל מקרקעי ישראל, מודד, זיקות הנאה בין השותפים, תשלום הוצאות משותפות, העברת זכויות לאחר, חלוקת הקרקע במקרה של הפקעה ועוד... אם כן ברור לכל שמערכת שותפות מעין זו טעונה הסדרה מפורשת בהסכם (הסכם שיתוף - על סמך מפת מודד בתוקף - ורישומו).


המציאות מלמדת שאי הסדרת הסכם שיתוף מפורט ורישומו (בטאבו) מבעוד מועד (וכשמצב היחסים בין השותפים תקין), הינה קרקע פוריה לסכסוכי שכנים הגורמים לעוגמת נפש רבה ויכולים לפגוע קשות באיכות החיים, והמצב מחמיר שבעתיים כשרוצים למכור את הנכס ולהחליף אווירה, נתקלים ברוכשים שמסרבים להיות שותפים בקרקע שבמחלוקת (שעתידה להוביל להוצאות משפטיות מיותרות).


חשוב לציין שאם אחד השותפים "שתק" ביחס לחריגה מסוימת של שותפו, אין הדבר מקנה לשותף החורג זכות בעלות כלשהיא (בשטח אליו חרג), ולכל היותר הרשאה זמנית הניתנת לביטול בכל עת ע"י בעל הזכות הקניינית שכן בית המשפט שולל את האפשרות לקביעת עובדות בשטח וגברתנות.


האמור לעיל מהווה רקע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ספציפי.