חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מעניק למרשם המקרקעין מעמד של בכורה. מרשם המקרקעין הינו, ככלל, הקובע את הזכויות הקנייניות במקרקעין מסוימים. מדובר הן בזכות הבעלות והן בזכויות נוספות כגון שכירות ארוכת טווח.
יש לכם שאלה?
סעיף 13 לחוק זה מציב על יכולתם של בעלים מגבלה משמעותית להעביר בעלות בחלק מהמקרקעין. סעיף זה קובע כי לעסקה במקרקעין, אשר איננה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על ידי פקיד המרשם אין תוקף קנייני (בהתאם לדיני הפרצלציה). הכוונה בעניין זה הינה, כמובן, לא לחלוקת אחוזי בעלות של שותף, אלא לחלק מסוים במקרקעין. הסעיף הנ"ל נועד לקיים את האינטרס הציבורי במניעת "פיצול יתר של מקרקעין".
עקיפת החוק על ידי השכרה וחכירה
מטבע הדברים, מגבלה זו מזמינה דרכי עקיפה שונות אשר ניתן למצוא את שורשיהן כבר בחוק המקרקעין עצמו. לדוגמא, סעיף 78 לחוק מאפשר להשכיר חלק מסוים ממקרקעין. שכירות זו, על אף שגבולותיה אינם יוצרים חלקה עצמאית, הינה בעלת אופי קנייני. במסגרת שכירות זו יכולה לבוא גם חכירה לדורות (על פי סעיף 3 לחוק). למעשה, היות והחוק איננו מגביל בזמן את השכירות לגבי חלק מן השטח, סעיף 78 מעקר במידת מה את המשמעות המעשית המקופלת מאחורי סעיף 13 לחוק המקרקעין.
ביקורת על נקודה זו ניתן למצוא בספרות המשפטית, בפסיקה ובניסיונות חקיקה. לדוגמא, בהצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, הוצע להגביל את השכירות הנ"ל לרף מקסימאלי של 200 שנים. כיום, הדין רק אוסר על שכירות לצמיתות. עם זאת, ברי אפוא כי המונח "צמיתות" איננו תואם תקופת זמן קצובה. מדובר למעשה באפשרות להשכיר חלקים ממקרקעין מחד, ושמירת בעלות הנאמנה לשלמות החלקה מאידך. כמו כן, ברור כי היחס בין בעלות לבין חכירה לדורות יכול להיות עמום לעיתים. עם זאת, למרות הפערים ה"עמומים", אין מדובר במושגים זהים. בפרט כאשר עסקינן בחכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל.
בית המשפט העליון עמד על כך בפסיקתו בעניין ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט. "אין (ולא היתה) כל מחלוקת, כי זכות חכירה-לדורות הינה זכות פחותה ואינה שוות-ערך לזכות בעלות. שורשו של ההבדל בין הזכויות הנ"ל נעוץ אפוא בתנאי החכירה. תנאי החכירה המגבילים את אפשרויות הניצול של הקרקע בידי החוכר ו/או מטילים עליו חיובים שבעלים גמורים אינם צפויים להתחייב בהם".
הסכמי שיתוף במקרקעין, מהם?
דרך נוספת במשפט הישראלי אשר מאפשרת צמצום חלקי של מגבלות הפרצלציה הינה על ידי עריכת הסכמי שיתוף במסגרתם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים לרשום את ההסכמים הנ"ל במרשם המקרקעין ובכך להעניק להם תוקף משפטי גם כנגד צדדים שלישיים.
לדוגמא, בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, בית המשפט העליון עסק במקרה בו שותפים ביקשו לעשות שימוש בסעיף החוק הנ"ל על מנת לחלק ביניהם את זכויות ההחזקה והשימוש בשטח חלקתם. הסכם השיתוף נעשה לצמיתות. פקיד המרשם סירב לרשום את ההסכם וטען כי מדובר למעשה בפרצלציה עצמית של החלקה. בית המשפט העליון דחה את טענות פקיד המרשם וקבע כי בעליה של חלקה רשאי להגביל את זכויות השימוש וההחזקה שלו בחלק מהחלקה מבלי שהדבר ייחשב כ"עסקה לחלוקת מקרקעין".
דעת הרוב בבית המשפט העליון הדגישה כי הסכם השיתוף המדובר היה הסכם קנייני. עם זאת, הובהר כי גם שותפים אשר מתקשרים בהסכם שיתוף לצמיתות רחוקים מלהשיג את היתרונות אשר ניתנים במסגרת בעלות נפרדת במקרקעין. כמו כן, הודגש כי השותפים "צפויים לסכנה במקרה של ביטול ההסכם ועל כן לא מדובר בהסכם חלוקה".
לדוגמא, בית המשפט ציין כי כאשר מדובר בהסכם שיתוף, רשאי כל אחד מהצדדים לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין (וזאת משום שלמרות הסכם השיתוף, שני הצדדים עדיין בעלים במשותף של החלקה כולה). פירוק שיתוף במקרה כגון דא יכול להיות על ידי חלוקה בעין, דהיינו פרצלציה, וזאת כל אימת שהחלוקה בעין מקובלת על ידעת פקיד המרשם. במידה וחלוקה בעין נדחית על ידי פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירת החלקה כולה לאדם אחד תוך אובדן הבעלות.
סעיף "נגד" תביעות פירוק שיתוף
שותפים רבים בוחרים לכלול במסגרת הסכם השיתוף סעיפים אשר מגבילים באופן משמעותי אפשרות להגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. עם זאת, הלכה פסוקה היא כי הסכמה זו הינה בעלת תוקף מוגבל ביותר. לדוגמא, סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מעניק לבית המשפט את האפשרות לבטל אותה לאחר שלוש שנים במידה והדבר "צודק בנסיבות העניין". הסעיף הנ"ל נובע מההכרה בבעייתיות המובנית הכרוכה במצב של שותפות ובתועלת החברתית מהגשמת היכולת לפרקה.
בתי המשפט, בבואם להדגיש את הגישה החשדנית בנוגע לשיתוף במקרקעין, נוטים להביא במקרים אלה את רוח מאמר חז"ל – "קדרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא" [בבלי עירובין ג, א], אשר משמעותו - קדירת השותפים אינה חמה ואינה קרה. דהיינו, הקדרה איננה מגיעה לטמפ' הראוייה וזאת משום שכל אחד מהשותפים איננו סומך על חברו. המחוקק מעדיף אפוא את פירוקן של שותפויות, כאשר אלא אינן מעכבות את פיתוח המקרקעין משום שהן אינן מתנהלות "באופן הרמוני", וזאת לטובת כינון בעלויות יחיד.
.jpg)
